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谢逸枫:正视国家统计局公布的数据 中国房价正呈现加速上涨态势!!!
2013/1/19 2:22:36 | 浏览:912 | 评论:0

  中国国家统计局发布2012年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一手住宅价格变动情况显示,去年12月70大中城市近6成房价上涨。其中二手住宅价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,持平的城市有9个,上涨的城市有46个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%。其中,无锡涨幅居首,达1.2%,北京、上海、广州、深圳的涨幅分别为1.0%,0.4%,0.5%和0.6%。与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有42个,持平的城市有3个,上涨的城市有25个。12月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过5.5%,涨幅比11月份回落的城市有1个。

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。

  (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,持平的城市有8个,上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%。

  (二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有26个,持平的城市有4个,上涨的城市有40个。12月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过2.4%,涨幅比11月份回落的城市有1个。

二、二手住宅价格变动情况。

  (一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,持平的城市有9个,上涨的城市有46个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%。

  (二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有42个,持平的城市有3个,上涨的城市有25个。12月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过5.5%,涨幅比11月份回落的城市有1个。

  2012年1月-12月国家统计局70大中城市房价环比对比

  月份  环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数

  1月       48            22          0           70
  2月       45            21          4           70
  3月       46            16          8           70
  4月       43            24          3           70
  5月       43            21          6           70
  6月       21            24          25          70
  7月        9            11          50          70
  8月       20            14          36          70
  9月       24            15          31          70
  10月      17            18          35          70
  11月      10             7          53          70
  12月       8             8          54          70

  2012年1月-12月国家统计局70大中城市房价同比对比

  月份  同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数

  1月       15            2            53         70
  2月       27            6            37         70
  3月       38            3            29         70
  4月       46            1            23         70
  5月       55            0            15         70
  6月       57            2            11         70
  7月       58            1            11         70
  8月       53            3            14         70
  9月       55            3            12         70
  10月      56            2            12         70
  11月      41            4            25         70
  12月      26            4            40         70

(数据来源——国家统计局 注:谢逸枫整理)


解读《国家统计局2012年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》:

一、国家统计局刚刚发布了2012年12月的70个大中城市房价数据,在去年下半年开始的楼市趋暖背景下,统计局的数据传递出怎样的楼市现状呢?

  国家统计局公布的数据传递出中国房价正呈加速上涨态势,且略带反弹火苗的信号,表明中国楼市最寒冷季节结束,正式进入市场复苏回暖周期,严冬回暖的春天脚步悄悄走来。暗示房价调控的堡垒已失守,不排除中央在两会前后出台新政策收紧调控,否则房价铁定暴涨。一则12月70大中城市房价环比上涨城市超8成,同比上涨城市超6成。二则平均幅涨达到0.34%,高出上个月0.26%。三则一线城市涨幅蹿升。四则房价下降重灾区的温州等三四城市纷纷止跌。12月份70大中城市新建住宅价格已经连续上涨7个月,超8成城市房价环比上涨,超6成城市房价同比上涨,全国房价正呈现出加速上涨。投资增速创7个月新高,销售成交二次正增长,房价连续7个月水涨船高,暗示全国楼市严冬已经过去,楼市回暖复苏来临,房价进入上涨通道。

  首先来看新建商品住宅的价格变动情况,12月的数据和11月相比,在70个大中城市中,下降的城市有8个,持平城市8个,上涨城市达到54个,环比价格上涨城市中涨幅都没有超过1.2%。与11月数据相比,上涨城市增加1个,最高涨幅多了0.2%。与上年同月相比,70个大中城市中价格下降的城市有26个,持平的4个,上涨40个,而11月这一数据中上涨的城市还只有25个。再来看二手住宅的价格变动情况,12月数据与11月相比价格下降城市有15个,持平9个,上涨多达46个,环比价格上涨城市中涨幅没有超过1.2%。而与2011年12月相比,在70个城市中价格下降的是42个,持平3个,上涨25个,12月份同比价格上涨城市中涨幅都没有超过5.5%。在这一数据中我们可以看到,环比上涨城市比上个月多出11个,同比上涨多出7个,最高涨幅也都有所增加。具体到城市我们可以看到一线城市仍然呈现环比上升的态势,特别是广州和深圳达到了领涨,广州涨到1.2%,深圳1%,北京也和11月一样仍然保持了0.8%个百分点的上涨。

二、2012年12月的70个大中城市房价数据之中,全年房价环比与同比有什么变化?意味着什么?

  从全年房价环比涨幅看,房价保持平稳上涨趋势。1月-6月房价环比止跌上涨,7月-9月连续3个月收缩后,10月-12月房价筑底呈现加速并小幅度反弹。从全年房价同比降幅看,1月-6月房价同比降幅下滑坡,7月-9月房价同比连续3个月维持下降后,10月-12月房价同比降幅收窄到连续2个月上涨并小幅度反弹,房地产开发投资增长保持16%,销售面积增长超过2011年,表明房地产市场调控博弈之后进入相对宽松阶段,楼市在严冬中回暖复苏。从全年环比房价下降城市数量看,数量由少变多。12月房价环比下降城市8个,比11月10个下降城市减少了2个,说明房价下降的城市个数由两位下减少到个位数。从全年房价环比上涨城市数量看,数量由少变多。12月房价环比上涨城市54个,比11月53个上涨城市增加了1个,占到12月70大中城市80%以上,说明房价上涨的城市不断暴增。从房价环比上涨的城市涨幅看, 12月环比11月70城房价增幅突增至0.34%。

  从同比房价下降城市数量看,12月房价同比下降城市26个,比11月41个下降城市减少了15个,说明房价下降的城市个数不断减少。从房价同比上涨城市数量看,12月房价同上涨城市40个,比11月25个上涨城市增加了15个,说明房价上涨的城市不断扩增。从全年房价同比涨幅看, 1-5月70大中城市同比房价涨幅下降,6-9月70大中城市同比房价涨幅筑底,10月-12月70大中城市房价涨幅同比出现小幅度上涨反弹。2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%。2012年9月,70个大中城市平均房价环比上涨0.02%,涨幅较8月的0.06%继续收窄,这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。不过,相比去年同期,测算数据显示,70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%,跌幅与8月基本持平,系连续第7个月出现同比下滑。2012年10月,全国商品房成交均价同比增长6.8%,增幅收窄0.1个百分点;其中住宅成交均价同比增长8%,连续7个月增长。11月-12月房价同比涨幅继续上升,保持连续9个月上涨。

三、怎么看今天上午国家统计局发布2012年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,怎么看今年房价与楼市变化?

  通过三年房地产调控,房价没有明显的大涨幅,2012年总体上保持稳中上涨态势,说明中央调控取得一定成效,遏制住房价上涨过的趋势。从2012年6月开始,房价止跌回涨,到11月、12月房价加速上涨,全年保持基本平稳合理上涨水平。2012年中国楼市总体平稳,历经“下降探底、筑底回暖、复苏上升”三个阶段后,市场又重新恢复到企稳的发展状态。一季度全国楼市行情“低迷徘徊”,二季度全国楼市行情“淡季不淡”,三季度全国楼市行情“高位盘整”,四季度全国楼市行情“暖冬见春”,今年下半年楼市好过上半年,2012年楼市比2011年好。

  2012年全国房价总体上保持稳中上升,呈现小幅度回稳反弹态势,印证房价已无下降空间。楼市“暖冬”来临,预示房企基本跳出最严厉调控政策的包围圈,房地产市场开始出现明显复苏苗头,毫无疑问,2013年第一季将出现更多“价量齐稳”的城市不断蔓延。一是中央房地产调控效果已初见效,2013年调控以防止房价暴涨反弹,稳定楼市与房价预期为主,调控不存在加码,可以说明调控已经见底。二是首套房与公积金贷款利率及购房政策调整等调控政策微调,市场购买力重新唤醒市场信心,刚性与改善需求积极入市,销售成交火爆,市场回暖趋势明显。三是大房企因去商品房库存明显与2012年销售业绩提前完成及融资渠道优势大,整体资金相对宽松,无降价动力,以价换量转变成以价保利润。四是年末全国土地市场持续火热,地价上升推高房价。而投资增长和土地供应负增长,新开工与新完工保持下降及商品房库存量的迅速消化情况,因供求关系不平衡,房价已经保持连续7个月上涨趋势。

四、12月房价环比与同比上涨并且小幅度反弹的原因是什么?

  从市场与政策及经济因素上分析,12月房价上涨主要原因有五个方面,一则前期调控微调积累效应显现,刚需与改善需求爆发。目前全国60个城市实施楼市调控放松微调,中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台,导致购买力爆发。二则市场购买力旺盛,房企完成业绩情况下上调价格。一方面是城市化率的进程,产生大量的后市新兴购买力。富人阶层不断异军突起,人民币不断的升值与热钱的进入及保值的考虑,购买房子是最好的投资品。而大房企因销售任务与业绩提前完成及海外融资宽松,资金无压力情况下,停止价格优惠政策,并且上调价格。三则土地市场回暖,地价上涨地王再现。 房企拿地非常凶猛,全国上半年14个城市出现20个地王。土地市场的火爆,地价不断上涨进而推高房价。部分潜在购房者恐房价反弹,提前入市信心坚定。四则商品房库存下降,房企资金好转。一方面是海外融资渠道宽松,低成本融资。另外一方面是大房企商品房库存去化加快,前期良好的销售业绩让房企不缺钱。五则经济回暖企稳,货币政策年底发力。从今年下半年开始,中央政府不断加大基础建设投资与财政及货币政策,中国经济呈现好转,为房地产市场回暖提供良好的基础。特别是给开发商与购房者极大的鼓舞与信心,为房价上涨如虎添翼。

五、2013年房价走势如何?会不会出现暴涨局面?

  在国家调控政策基调不改的前提下,房价暴涨暴跌的可能性几乎为零,缺乏暴涨暴跌的基础与条件。未来房价走势不会出现暴涨暴跌局面,将保持平稳小幅度上涨趋势。一则中央从严房地产调控基调不会现在放松。中央调控政策实质上未放松,尤其是房地产调控进入敏感的关键期,中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心,表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施,货币政策暂时不会全面放松,价格与投资及销售等指标不会有太大变化。二则从房企资金链层面上看,房企资金整体紧张。自有资金比例与国内贷款额不断增长,而定金和商品房预收款呈现下降的信号。部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来,资金整体上趋于紧张。三则从市场供求关系 层面上看,目前商品房库存量虽然去化加快,但依然处于历史高位,新增商品供应与保障房供应巨大,市场处于供大于求局面。全国商品库存存历史新高,积压房企资金,去库存压力巨大。四则从市场购买力层面上看,市场90%购买力是自住性需求,购房者的经济能力受限。刚性需求无法支撑房价暴涨。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。毫无疑问,2013年房价基本平稳,大涨大跌的可能性基本不存在,房价总体上保持震荡后爬升的格局,房价保持5%-10%之间温和上涨。

六、如何评价调控执行与当前的政策,中央政策储备有哪些?调控政策应该怎么去完善与调控房价?

  地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%,调控政策的连贯性无法延伸,无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容,甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行,自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显,调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产,预售款监管形同虚设。可想而知,国务院督查组的发现,恰巧暴露地方政府政策执行盲点。目前中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、限利、扩大限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售 制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

  降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施,永远是治标不治本,根本不可能彻底解决房价和住房问题,应该采取长期性和系统化的政策体系,建立调控长效机制。“多管齐下”方可彻底根治中国房地产市场问题。

  一是去成本化。先降地价与税费。

  二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。

  三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。

  四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。

  五是去住房单一化。完善住房体系。

  六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。

  目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性,从实际情况看,未来中央房地产调控主要是“维持既有政策,以完善与修正现在的政策为主,再度调控加码的可能较小,避免调控 过头,影响到稳增长。从市场整体来看,中央把稳定市场和房价预期管理成为2013年首要调控任务。

七、房价连续7个月上涨,是否会引起中央新一轮调控政策出台,调控加码?

  止跌再涨的势头已经连续7个月延续着楼市全面回暖的信息,房价再次小幅度上涨,表明出现房价反弹风险信号,将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹,不排除中央楼市调控升级,出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看,地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑,中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码,而是保持既有房地产调控政策的力度,维持楼市平稳预期,防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少,财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下,地方与中央楼市调控博弈升级,中央房地产调控不放松与地方政府调控微调并存的“维稳 ”局面。

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