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中国囤房成本为零 楼市新政催热二手房 中介日赚佣金三千万
中国囤房成本为零 楼市新政催热二手房 中介日赚佣金三千万
3/13/2013 3:04:07 PM | 浏览:972 | 评论:0

  记者在采访中了解到,大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场,用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用;用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税,通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

  类比国外情况,国内有专家建议,如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本,不通过市场化手段来迫使其释放多余房子,则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。

中国囤房成本为零 楼市新政催热二手房 中介日赚佣金三千万
媒体称中国囤房成本几乎为零 来源:资料图

中国持有成本几可忽略不计

  柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。

  当朋友建议短期租出去,柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算,这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元,一年7万元左右。”

  “关键问题是,一旦租出去,我将来都得重新装修。这房子才装修没几年,将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以,柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。

  像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京,包括很多其他城市在内,在房价上涨收益部分面前,房屋的持有成本几乎可以忽略。

  因此,国内才会有大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团,以拥有多套房产为获利手段。

  国内已经有专家呼吁,只有征收房地产保有环节的税收,才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议,在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机,也只有这样才能有的放矢地调控房地产。

德国炒房会被征收“投机税”

  德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一,住房拥有率不到一半。在人们的印象中,德国房地产市场监管法规极其严厉,人们的购房意愿普遍低下,房地产价格多年波澜不惊。

  德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说,为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”,“在德国没有炒房的概念。”

  按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

  无论新房旧房,在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例,购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税,1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

  如果要买一处二手房,涉及的费用就更多了。据统计,买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说,除了要向中介交纳的中介费之外,还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。

  购房者是否空置房屋完全取决于个人,德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。

  由于房屋的情况各不相同,房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出,此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等,“有的房子每平方米核算下来达2欧元,有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。

  而在房屋购买环节,德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎,因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一,有的人甚至能从银行申请到零首付,而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。

  近年来随着房地产市场价格的上涨,包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣,许多人之所以投资买房,看中的也是租房的投资回报。按照德国税法规定,出租人要依法纳税,税率根据每个人的情况可能会各有不同,普遍来说在30%左右。此外,在旺盛需求的驱动下,德国各大城市的房地产价格一路上涨,柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。

  房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。

  德意志银行的报告显示,一旦德国房地产市场出现泡沫风险,从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对,比如说收紧银根、减少贷款供应量,通过提高公证费等方式增加交易成本,以及增加供应量等遏制房租上涨势头。

日本各种税费让住宅没有投资价值

  在日本,从买房开始,房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税,以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税,税率为土地和住宅建筑的3%。

  二手房的转让、交易也要收不动产取得税,赠与和继承税收更多。经常听日本人说,辛辛苦苦买一套房子,三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税,采取把房子买掉的方式,继承部分遗产。

  一般来说房子值3000万日元至5000万日元,遗产税为20%,5000万日元以上为30%,1亿日元至3亿日元为40%,超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。

  据了解,在日本,买房子几乎都是用于自住,管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的,但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算,几十年也收不回成本。而且日本的二手房折旧率很高,再好的房子,买了再卖一般都要赔钱,年限越久赔得越多,几十年过后,成本还没收回,房子本身已经不值钱了,所以日本人投资一般不会选择买房,性格保守的人会选择购买国债,敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品,但也有很多日本人投资意识相对淡薄,喜欢把钱放在银行里,赚取几乎是零利率的微薄利息。

  日本购房的方式是部分现金、部分贷款,按揭贷款的首付比例没有规定,可以为零。只要通过银行的审查都能得到贷款。审查主要看收入多少,稳定程度如何。但一般每年偿还贷款额度占收入的25%以下为基准。如果高于这个比例,比较优惠的贷款一般难以获得,只能选择利息较高或者小的地方银行贷款。对买房的审查可能还有其他考虑因素,比如年龄,性别等等,主要是考察偿还能力。

  日本的房子大致有住宅、公寓和别墅等,住宅多为日式住宅,多是买地自己建。当然,如要图省事,也有人买建好的日式住宅。不过和公寓相比一般要贵一些,在东京,像样的日式住宅要1亿日元左右。

  公寓和中国的楼房一样,不过没有七十年产权一说,而是永久产权。公寓的价格一般会比日式住宅便宜很多。另外,在日本买公寓都是使用面积,一套70多平方米的房子相当于中国的100平方米住房。

  至于买别墅,这在多数日本人看来是一种奢侈,可望不可及。

  买房子还有其它成本,如买房时要交一笔修缮金,修缮基金的算定比较复杂,住房面积大,修缮费就高;每个月要交管理费,不同地方金额差很大。比如,在一些地方,买60平方米的住房每个月要交2万日元的管理费。维护由住民管理委员会做决定,委托物业管理公司执行。住房时间长了,修缮费不够用,可能中途另收维护费。另外,房屋更改用途要申请,看占专用面积的比例,闲置会影响免税。

  总之,从日本的现状来看,一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值,而是如何尽量保值。在日本,也没有听说过限购政策,基本是市场行为。


楼市新政催热二手房 中介日赚佣金三千万

  “新国五条”细则出台后,多城市二手房成交量大幅增长。在买卖双方“过户忙”的同时,房产中介机构业务量激增,“日进斗金”。据业内人士透露,链家地产一天的佣金收入超过3000万。而房产经纪人也迅速“致富”,10天时间靠销售提成已赚出一套房的首付。值得注意的是,在住建部释放保护刚需的政策信号后,二手房买卖双方观望心态渐浓。

链家日均佣金达3000万

  “新国五条”出台10多天以来,多地二手房成交量纷纷出现井喷。北京、南京、上海等地的房地产交易中心人流汹涌。

  据链家地产统计数据显示,截至3月10日,北京二手房成交11024套,已经超过2月全月成交量,与去年同期相比大幅上涨278.7%。火爆的市场让房产中介机构“日进斗金”不在话下。一位业内知情人士向中国证券报记者透露,这10天里,链家地产日均佣金收入都在2000万元以上。

  据了解,链家地产在北京、天津、大连、成都、上海等8个城市拥有900余家直营门店。其中,北京的市场份额最高,达到34%左右,其他城市市场份额较小。

  “这10天里,链家地产在北京每天约有350套以上房源成交。链家地产统计的二手住宅成交均价为26871元/平米。以每套房300万元均价,佣金为总价款的2.7%计算,链家地产日均佣金接近3000万元。”上述知情人士分析,“如果算上其他城市的成交量,日均佣金可能在5000万元左右。”

  北京另一家中介机构我爱我家,是仅次于链家地产的第二大房产中介机构。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露,这10天来我爱我家在北京、上海、苏州等全国7大城市的日均成交量约400套。

  我爱我家在北京二手房市场的占有率约12%,据此推算,我爱我家在北京每天约有130套以上房源成交,日均佣金收入达1000万元。“加上其他城市的佣金收入,估计日均超过2000万元。”上述知情人士表示。

  对于房产中介机构佣金收费标准,国家发改委规定为房屋总价款的2%,最高不得高过2.2%,但各城市执行有所差异。胡景晖告诉中国证券报记者,北京执行的二手房佣金为房屋总价款的2.2%。但记者从一位房产经纪人口中听到了“行业价”一说,即官方规定2.2%,再加上中介公司自行收取的资金管理费、过户费、咨询费等,合计起来为2.7%。“其实,各种费都是佣金,中介公司想出这些费来就是为了规避监管。北京几乎所有中介公司都按2.7%收的。”上述房产经纪人说。

房产经纪人“暴富”

  由于买卖双方“过户忙”,多数房产经纪人需要“白加黑”、“5+2”的工作,但同样也是“日进斗金”,甚至10天赚出了首付。

  “我得感谢调控新政。这10天我每天都能卖出一套房子,按我的业绩提成来算,我已经赚到了一套房子的首付。”广州一家小型房产中介公司的经纪人陈海军(化名)兴奋地告诉中国证券报记者。

  据陈海军透露,最近二手房看房客源比往常增加了三倍多,看完房交定金的客户增加了一倍,签合同的增加了两倍。“我以前一天最多接待10个客户,现在一天最少得接待30个客户;以前30个客户中想在一周之内签合同的只有3-5个,现在有10个左右。”

  生意的火爆,让陈海军所在的房产中介公司这10天的佣金收入超过300万,而以前每月的佣金收入不过150万。

  据他介绍,广州房产中介公司收取的佣金为房屋总价款的3%-5%,他们公司执行的是3%。每个经纪人的销售提成为所卖出房屋的总价款的1%。“我卖出的房子,每套价格在150万-200万之间,我10天的收入超过了15万。这个月我估计收入可以接近30万,都可以付两套两居室的首付了。”陈海军说。

观望心理渐浓

  随着住建部释放保护刚需的政策信号,现在二手房交易相比较政策刚出台的那周,价格涨势出现放缓。一部分购房者观望心态渐浓。

  陈海军告诉记者,3月12日来电咨询的客户有所回落了。“前10天一些着急的刚需人群基本上都赶着签约了,而那些不太着急的人,现在出手意愿已经没那么强烈了。”他说。

  从链家地产门店的反馈来看,目前有些业主降价,但还是停留在高挂牌价向市场价回归的过程中,低于市场价格出售的案例依然较少。另外,目前的市场氛围下,即使免税的优质房屋,业主涨价也比较少见,都在看细则是否足够严厉,因此,短期内的价格走势将会比较稳定。

  中原地产研究总监张大伟分析认为,目前二手房市场上的确出现了一些恐慌,但预计可能的各地政策落地细则比如会有保护自住的条款。一位北京的卖房者告诉记者:“现在在等地方细则。如果没有那么严,对市场影响就有限,那就可以看涨房价。”

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