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抄底美国楼市困局:为何房价上涨 业主净值却在下跌
来源:财经频道 | 2013/3/22 12:48:49 | 浏览:1083 | 评论:0

  只有房价再涨42%,美国房屋的业主们才能浮上水面。购房之后的尾随成本、卖房佣金都在上涨,从另一个角度说明了抄底投资美国房地产的失败。

  据美国住宅建筑商协会(NAHB)12月18日的报告,12月份美国住宅建筑商人气指数上升至2006年4月以来的最高点。而美国12月NAHB房价指数从11月修正后的45.0升至47.0。美国房地产似乎在经历著不温不火的复苏。但为什么普通民众仍然感觉处于水深火热的衰退之中?

  在美国,单单用股市上涨,得出美国人财富的回归的结论是不对的。在泡沫处于最顶端的时候,人们经常会攀比因为买房而身家又增长了多少倍。但是除非你卖掉房子,否则这些收益只停留在纸面上,并没有兑现。事实上,许多美国人都将房屋的大部分权益卖掉并花费掉了。这就是为什么即使住房价格温和复苏,美国的家庭拥有自己房屋的权益仍然接近历史新低。

  一直以来,低首付的联邦住房管理局(FHA)担保贷款佔了很大一部分市场,鼓励美国人用很少的首付进行最大的购买。而美联储12月初公布的净值数据,值得深挖。

美国人的房子是最大的净值所在

  美国股市的强劲反弹对大多数美国人的净值影响很校为什么呢?因为大多数没有持有明显数量的股票或者共同基金。

  很显然,无论是金融証券、企业股权、股票、信托和基金,包括商业地产,这些都不是穷人的玩具,居于财富顶端10%的人佔著绝大多数,最上层的1%则更是“显赫”﹔另一方面,居于社会财富底部90%的美国人,持有所有类别的金融証券比例仅有6%,而持有股票和共同基金的比例为19%。所以经过简单计算,家庭平均的投资组合价值肯定在5万美元以下。请记住,美国股市从以前的峰值下降了10%。所以从5万美元到4.5万美元对典型的美国家庭影响不大。

  但考虑到有人在泡沫顶峰期以FHA担保贷款买房。假设最初购买一栋房屋,价格为25万美元,最常见的首付为3.5%,即8750美元。如今该房屋的价格仅有17.5万美元,即所谓的“水下部分”为7.5万美元。为了达到最初购买的价格,住宅价格必须上涨超过42%。

  所以美国房地产界就是债务杠杆的世界。一个典型的家庭的资产组合,受大规模的股市反弹影响非常校然而,现在房地产价值下降30%,已经使他们的净资产境况举步维艰。

  由于现在的股市比起2007年的高峰,其指数仅下跌了10%,但住房价格仍下降了30%。这就是为什么美联储的报告的问题所在了。

  2012年第三季度家庭净资产为64.8万亿美元﹔而2007年第三季度(峰值)家庭净资产为67.3万亿美元。因此,总体而言,家庭净资产从峰值下降2.5万亿美元(下降3.7%)。

  然而,房地产价值仍然显著下降(大多数家庭的主要资产净值项目):2012年三季度家庭房地产价值为17.2万亿美元,而峰值为22.7万亿美元。这就是为什么尽管股市在复苏,但大多数美国人仍然感觉非常像经济衰退。

  即使房屋价值在2012年上涨(主要是由于低利率、杠杆率提高和库存大幅下降),大多数美国人家庭的净值接近新历史低点:这并不奇怪,之所以会如此,正是由于FHA担保贷款的低首付造成的。

  市场沉迷于房地产债务,可以解释为什么即使房价温和复苏,新屋在建数仍然很低。也可以解释就算到了退休年龄也没有多少储蓄。衣、食、注行、医疗、上学等,这种机制下住的成本佔了太大比例。但年轻的购房者仍然趋之若?,因为这些低首付抵押贷款的对象是收入较低、同时在将来能够承担较高的债务负担的学生,所以也不难理解为何美国大学生贷款未偿债务就高达1万多亿美元。

  之前,人们认为在富裕的地方如加州,大多数购房人都会选择现金全款,实际上这只是部分地区,像比佛利山庄、阿瑟顿等地区,大多数加州的房主都深陷债务泥淖。

  在加州,只有22%的业主完全拥有自己的财产(美国全国平均水平为30%)。不仅如此,加州大约有30%的业主处于“水下”,如果把証券和房地产两项资产算在一起,则有35%的人处于“水下”。

  以前人们有能力在30年还清房子贷款,现在已不再是如此,因为人们对自家房子的权益越来越少。根据美国房地产经纪协会的数据,典型的购房人在6到8年内对房屋的权益没有任何改变,就只有个首付的比例3.5%左右。因为前几年是支付利息,还要付出大约5%至6%的佣金,这样卖掉房子你赚不到1分钱,这还是房价不变的情况下。

  在美联储即将推出QE4的情况下,利率可能触及更低的下限。何况即使利率维持上升趋势,也与实际家庭收入不相匹配。目前市场上严重依赖房地产债务,仅FHA背书的就有超过1万亿美元的抵押贷款债务,为买房者提供了大约30倍的杠杆。所以他们大幅增加了按揭保险保费率。

  最近,尽管美国房地产的需求有了起色,但只是纸面上的。然而,配套支出在显著增加,比如装修费用、汽车的保险费用等都大幅上升。此外,围绕父母的年轻人还得承担托儿的成本增加。

  这就是在房屋价值上升的情况下,为什么家庭资产数字看起来仍然贫血的原因。很遗憾,美国人愿意去购买巨额债务(FHA担保贷款)的意愿是相当明显的。总的来说,家庭收入中位数为5万美元,而典型的房屋价格中位数是18万美元,大多数美国人能买得起房。

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