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投资移民诈骗案频发 中国投资者“财籍两空”-“隐性成本”惊人
来源:《洛杉矶时报》(Los Angeles Times) | 作者:侨报网 马柯斯 编译 | 2013/4/24 7:19:24 | 浏览:1199 | 评论:0

李建伟(Jianwei Li,音译)和其他两个中国商人本以为各用100万美元的投资换绿卡是板上钉钉的事,但不想遭遇骗子。 随着越来越多的中国人通过投资移民美国,骗子们也看到了商机。因中国人不甚了解美国政策,骗子们只需编造一个“绿卡梦”,便有大批人上钩。李建伟等几个人向一家加州公司共同投资了一项在湾区开中餐厅的项目。然而几个月过后,李建伟发现许诺的绿卡并未到手。一天晚上,当他的朋友把项目开发者堵在一家酒吧时,这个名叫萨米•李(Sammy Lee)的项目人竟然假装心脏病发逃走了。就这样,李建伟和他的合伙人成为了移民骗局的受害人。因根据移民政策,只要投资人愿意出钱,他们就可以得到绿卡,门槛低、条件少对希望移民的富豪很有吸引力,使得骗子很容易找到欺诈对象,此类案件迅速增长。
 
申请人多 积压多 诈骗多
 多年前,中国人对此项移民政策知之甚少。随着EB-5被人所熟知,自2009年起,申请投资移民的人数几乎以年翻一番的速度迅速增长,其中大部分是中国富豪。今年,EB-5有可能触及年度上限。投资移民申请人数迅速增加,但文件积压、监管不佳以及欺诈案频发,这些问题导致投资者的数百万资金冻结在银行,申请人的生活及生意都处于不稳定的状态。
 
北美证券管理者协会(The North American Securities Administrators Assn.)现在已将与EB-5签证相关的欺诈事件列为投资者面临最大的新威胁之一。尽管目前EB-5占所有移民签证的比例仍较小,但在美国财政紧缩、失业率居高不下的情况下,立法者已经呼吁扩大EB-5移民项目的规模。利用移民政策来助推经济的先例已在一些发达国家得到了验证。“现在的问题是,当人们看到投资移民人数增长时,越来越多的移民骗局随之而来,”智囊机构移民政策研究所(Migration Policy Institute)主任穆扎法尔•奇斯蒂(Muzaffar Chishti)称。
 
投资项目缺少审查与监督
 奇斯蒂对EB-5签证增加的情况很担心。“任何增长如此迅速的项目都应该被详细审查,特别是在陷阱出现的情况下。”据美国公民及移民服务局(U.S. Citizenship and Immigration Services,CIS)数据,上一财年发放的7641个EB-5签证中,中国投资者及其直系亲属占了80%。有官员称,中国急剧增加的需求可以很快改变任何国家的移民配额。尽管EB-5能给美国带来潜力巨大的就业市场,但鲜有关于签证推广者的规定。很多项目因未达到政府的就业标准而被叫停。在很多案件中,开发者被指在筹集投资基金时对项目加以不实叙述,或者滥用投资者的资金。CIS发言人称,评估区域投资效益或确保投资机遇质量并非该部门的职责。CIS已经着手加强监管,收集EB-5资金使用信息并要求投资区每年上报投资细节。
 
中国投资者:籍也入不了 钱也要不回
 移民申请积压,也让投资者大呼伤不起。加州帕萨迪纳的移民律师杰森•李(Jason Lee)称,“客户们大吵大闹,他们有自己的时间表,他们要求尽快移民。”华盛顿州EB-5区域中心的主管迈克尔•马托克斯(Michael Mattox)称,他有95个客户在投资近5000万美元后等待签证超过20个月,并且还在等待,其中绝大多数是中国投资者。其中一些客户要求把钱拿回来,“每天晚上我都愁得睡不着觉。”
中国监管者已经对EB-5存在的问题作出回应,禁止签证推销者利用电视、广播已经互联网推销EB-5移民项目。不过,对于多数人来说,这些防范措施来的太晚了。受理李建伟案子的罗律师称,中餐馆开发人已经无处可寻了,他只能尽力帮客户追查资金去向,但还没有进展。与此同时,两名受害人仍然未能移民,被骗走超过100万美元,却没有证据。

购房投资移民美国 门槛低“隐性成本”惊人

近日,地产大佬张欣与王石在境外媒体上表示相对看空国内地产,而看多国外地产发展的机会,尤其是北美市场,并纷纷出手购地或洽购写字楼。王石甚至透露,万科旧金山项目虽然还没有竣工,已经有中国买家订购了200套房产。

由于中国投资者大举购房,房价已有所抬升。而由于越洋购房存在风险,许多房屋出现闲置。在美国“低投入,高回报”的购房投资梦对于普通的中国投资者来说,只能说“看上去很美”。

美国购房故事

在美国买房投资对于有移居美国需求的人显然更有意义,不过也有投资者抱怨“在美投资硬伤太多”,并表示将放弃其购房计划。

移民家庭:购房后放租“养老

移民美国、刚刚退休的李太太说,她一共在加州洛杉矶的一个社区投资了六套别墅,目前已经全部放给了中介出租。由于投资者“囤房”,她购买的社区房屋价格相对较高,平均成本为40万美元/套。而买房的动机主要是觉得遇到了入市的好时机。房子租给谁她并不关心,因为这些都会由中介搞定,仅需要每个月交给中介月租金5%的手续费便可以,据其介绍,一般都是学生或者普通家庭租住这种房子,学生可以混住。“每套房子的面积应该在3000~3500平方英尺之间,租赁的价格大约在2500美元/月左右。”据李太太估计,按现在的市场行情,除去税负等一应费用,平均租售比不低于7%,她对此表示“很满意”。

投资客:门槛较低但“隐性成本”惊人

林先生说:“我是属于纯投资客,未来数十年可能都不会去美国发展,就想买个房子出租,顺便等升值。”抱着这种目的,他辗转了拉斯维加斯和加州两地。“我先看了拉斯维加斯的公寓,很便宜,7万美元一套,但已经比去年最笋的时候涨了1万美元。”中介向其表示,该公寓可以租给清洁人员等人居住,月租金可以达到800美元/月,但由于是公寓,必须给公寓管理方缴纳每月170~180美元的管理费。“这样一计算,我觉得很不划算。而且中介表示公寓由于没有自己独占的地皮,升值幅度不如独栋别墅。”

林先生表示,自己随即在加州开始看独栋别墅。“价位大多在25万~30万美元之间,如果配齐家电出租,可以租至2500~3000美元/月,看上去确实很美。”但是,经深入了解,林先生就发现了一些“硬伤”。“在美国交易房产必须通过中介,缴纳给中介的费用为交易费用的6%,还不算税费,交易的成本很高。”他发现,身边不少当地的朋友为了省这笔费用,自己考中介方面的资格证,但是作为投资客,没法做到这一点。“虽然别墅没有高额的管理费用,但美国的房产税大约每年要缴纳房屋评估价的1~3个百分点,而自己未来不在美国,委托给中介处理房屋,每月月租的5%肯定省不了。”

美国购房投资攻略:

一、哪些区域更适合中国买家投资?

相对来说,中国人来美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示,是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛,像在国内购房一般买便宜的地段,等发展起来再升值,在美国是难以行通的,应该重点选择发展较好的成熟区域。美国也有中国所谓的学区房概念,好的学区房一般都大幅贵过周围,房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑,则应该尽量购买学区附近的房源。

二、如何选择合适的房屋?

美国房市的房屋种类很多,最主要的有公寓、联体别墅、独栋别墅等。根据年初一份对于投资者的调查,投资者最青睐的是独栋别墅,不同的州有不同的价格,一般数十万美元可以购买到一套。业内人士表示,独栋别墅因为有自己的土地,未来升值潜力较大。而公寓产品易于出租、总价低廉,也有部分投资者考虑。

三、美国买房究竟需要多少税费?

按照美国的通例,房屋经纪人的中介费“市价”为房价的6%。此外,还有贷款手续费、房屋交易税等各种税费,各州不同,一般在1%以下。一般没有在美国工作经历的中国人,无法取得美国银行贷款,要想购房多是一次性付清。

四、美国“养房”的开销有多大?

根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子评估总价的0.5%~3%不等。如果出租,还必须支付租金的5%~10%作为管理费,而如果是购置的别墅类产品,由于是木质结构,还面临种种修缮费用。

精打细算

出租风险大不少投资客“囤房”待涨

当林先生和中介讨论到出租的问题时,中介的一番提醒更让他没法接受。“在美国,法律相对保护租客,如果房屋里的家电器材坏了,没有及时维修,租客可能会去法庭告你,而如果租客拖欠房租,你也不能直接赶他出去,也必须走法律手段,这两种情况,我都必须飞去美国出庭,而且在这段时间里租客是不会缴纳房租的。”

而别墅的维修保养也成了一笔沉重的负担。“美国的别墅大部分都是木材建造,一般五年必须进行大修。如果遇到一个不好的租客,可能给家居带来很大损坏,租金收入可能还不够修缮房屋的费用。”林先生感慨道,“许多投资者都是在买了房之后,承担高额的房屋税费,空置在那里等升值。”他认为,由于不是常住美国,也没有美国的生活经验,决定放弃这个投资梦。

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