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与日本不同,中国楼市泡沫将破裂是一个误判
来源:凤凰博报 | 作者:邱林 | 2010/3/8 15:47:09 | 浏览:1731 | 评论:0

  核心提示:3月3日,全国政协委员、北京大学教授厉以宁直言,房地产市场目前不断趋热,价格不断上涨,将会有更多的企业不愿投资实体经济而去炒房地产,房地产的泡沫会越吹越大。

  3月3日,全国政协委员、北京大学教授厉以宁直言,房地产市场目前不断趋热,价格不断上涨,将会有更多的企业不愿投资实体经济而去炒房地产,房地产的泡沫会越吹越大。由投资冲动造成的资产泡沫一定会破,因为没有实体经济的支撑,泡沫不可能长久维持。而泡沫一旦破裂,就会影响到所有的房地产公司和利用信贷购房的人。(3月8日《中国经济时报》)

  一些观察人士注意到,厉以宁的上述观点相比此前他对房地产问题的判断,可谓有大转变。他此前的观点是,中国经济可维持二十年的高增长,这是评价中国房地产行业未来趋势的宏观基础。与舆论对房地产一片否定之声不同的是,他之前时常通过媒体提醒公众,应认识到房地产业的重要性,比如它带动了建材产业链条,解决建筑业农民工就业问题。

  厉以宁的观点之所以发生180度的转弯,说明形势比人强。大家也许记得,2009年初,为应对国际金融危机,国家从缓解企业困难和增强发展后劲入手,相继制定出台十大重点产业调整和振兴规划,房地产业差一点被列入其中,落选的原因是,房地产业需要的不是“振兴”,而是中长期规划。

  而在一年前的2009年全国“两会”上,许多人大代表、政协委员还在为当时低迷的房地产市场出谋划策,讨论如何振兴楼市,刺激住房消费,诸多“救市”的呼吁不绝于耳。有一位政协委员认为,没有成交量,房地产会死掉,这会造成非常大的问题,从经济的角度来说,房地产是支柱产业,不能因此让整个产业死掉。

  与去年形成鲜明对比的是,在今年的全国“两会”上,“楼市泡沫”却成为人大代表、政协委员们热议的话题之一。高房价问题出现在各类提案议案之中,如何抑制房价上涨,保障群众的基本居住需求为人们热议的焦点。这无疑是聚合各界人士的此次“两会”的人大代表、政协委员们对当前社会心声的一次传递。

  实际上,这几年伴随中国房地产市场的发展,有一个并发的独特现象,即凡是楼价上涨速度加快的年份,都会无例外出现大量“楼市泡沫”的声音,楼市受到“围攻”。各种媒体在“楼市泡沫”话题上的炒作无数,经常是整版、头条地聚焦,大大影响到舆论和社会情绪,也影响政策取向。

  例如,早在2003年、2004年,中国社科院的一位研究员就在部分财经媒体发表文章称,国内房地产的泡沫破灭将不可避免,房地产业正挟持着中国整个经济、挟持着各地方经济。他还有“上海房价将下跌50%、北京将下跌30%”的惊人判断。而在他最新的看法是“楼市泡沫”将在2012年破裂。

  我们看到绝大多数“楼市泡沫”的依据主要是三方面:一是从楼价涨幅的绝对值来判断;二是从楼价收入比来判断;三是从租金售价比值来判断。但这些判断是否准确,还有待进一步求证。不过,“楼市泡沫”将会破裂喊了这么多年,房地产市场也有波折,但总体运行并未出现如这位经济学家所预测的极端情况发生,楼价趋势依然是向上的,在强大的需求支撑下,楼市依然坚挺,泡沫不会也不可能破裂。

  近来,国内外多家媒体在报道中国房地产又不约而同地提到日本的前车之鉴。他们认为,中国的房地产增长看上去“疑似”当年日本市场崩盘前的状况:大的开发商严重依赖金融高杠杆(利用银行贷款来发展房地产)和所谓“价格永远上涨,利率永远走低”的概念。一旦价格下跌且利率上升,中国可能会重演日本泡沫经济破裂一幕。

  而事实上,日本当年的情况不会在中国发生。一个重要原因是,由于中国预期未来25年内城镇人口将增加4亿,因此住房潜在需求仍然旺盛。确切地说,与日本上世纪80年代房地产泡沫相比,中国还差得很远。当时,日本企业的房地产投资获利超出了核心业务获利。而且中国与日本当不同,中国正在加速城市化。

  由此可见,中国房市泡沫将破裂是一个误判。虽然中国目前面临的楼价过高现象,但自住性需求依然是市场的主流,这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同,与日本上世纪80年代房地产泡沫更不在一个平台上。除了现在的海南以及北京、上海等某些地区的楼价上涨的极端现象以外,实际上中国房地产要比乍一看显示的更有理由持续发展。

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