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刘洪:房价暴涨之后难免暴跌 泡沫破裂是时间问题
来源:中国证券报 | 作者:刘洪 | 2013/7/27 4:23:52 | 浏览:1151 | 评论:0

  看空中国房地产市场,是很多经济学家的噩梦。越是看空,越是暴涨。但市场自有其内在规律,扭曲的关系最终会被理直,一路暴涨之后也难免会出现暴跌。当我们仰望房价觉得高不可攀之时,或许泡沫破裂的脚步正在逐步走来。

  从一个长远的角度看,从来就没有只涨不跌的市场。这一规律不仅适用中国,也适用于市场经济相对更加完善的美国和日本。

  记得2006年6月笔者初到华盛顿时,许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说,以前他买的60万-70万美元一套的别墅,当时已涨到了150万美元左右,如果多买一套,那该多好!

  但很可惜,这种乐观情绪并没有持续多久。从2006年起,美国房市在火爆多年之后,开始下滑,随后则急转而下。房价节节下跌,甚至不到高峰时的一半甚至零头,销售一路下滑,更少有人购买。已买房人欲哭无泪,建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人,想来还是幸运者。

  持续走低的房价,使当初兴冲冲高价买房的美国人被“套”其中;随即被套的,还有美国的房贷公司,尤其是风险较高的次级抵押贷款金融公司。于是,以房市泡沫破裂为肇因,最终在美国掀起一场“完美风暴”:雷曼破产、“两房”被迫国有化,美国经济陷入“大衰退”……

  泡沫破灭的后果是一轮套一轮的,按照美国经济政策研究所的高级经济学家贾里德·伯恩斯坦的说法, “衰退就好像病毒一样,正从美国一个行业传染到另一个行业”——美国房地产业、制造业、金融业已病毒缠身,而随着经济状况的恶化,劳工市场自然也在劫难逃。

  曾一度对金融危机不以为然的“股神”巴菲特,后来也感慨言道:当时所有人都犯了同样的错误,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”

  其实,房市的教训,日本人领受的更为直接。在上世纪80年代,“日本神话”如日中天,房地产热火冲天。当时甚至有一种说法:卖掉东京的土地,可以买下整个美国。也借助于房产泡沫带来的资产增值,日本企业纷纷到美国购买地产,激发了美国被日本超越的恐惧和反感。但可惜好景不长,泡沫随即破灭,日本也由此陷入“失去的十年”。

  中国与美国、日本的国情有很大不同,一些地产行业的朋友也总是说,中国的城镇化等诸多因素,使之房地产有诸多的刚性需求,因此其中的泡沫并不多。更何况,中国不存在土地私有,地方政府也不可能容许地产破裂,也许如此。但一个普遍的规律是,按照目前的房产价格,相当一部分居民,包括很多自认为或被认为的中产阶层,已经无法凭借正常收入实现安居。这种状况合理否?

  记得在美国时,当一位美国政府统计部门的经济学家听笔者言,北京上海的房价比华盛顿等很多美国城市要高出许多时,他惊诧不已。在他看来,中国的增速比美国快是正常的,但快到能从绝对值上超英赶美就让人难以相信了。

  有“卖空大师”之称的美国投资家吉姆·查诺斯称,以建设成本计算,中国住宅市场的价值相当于GDP的300-400%。而日本在泡沫崩溃前的1989年,这个数值约为375%,因此,“中国的住宅泡沫已经达到历史罕见规模”。

  他的话未必正确,中国国情特殊也是不争的事实。但既然是市场经济,市场经济就有其内在的规律。泡沫总会破裂,只是时间早晚。当然,政策应对得当,问题也就有惊无险。只是,上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。希望下一个泡沫破裂,不会以眼泪结束。


华尔街日报:中国房地产买家也有一个活蹦乱跳的美国梦

刘洪:房价暴涨之后难免暴跌 泡沫破裂是时间问题

  对于那些寻求在海外购房的中国大陆买家来说,美国是购房的首选地点,纽约则是最热门的城市。

  中产阶层越来越热衷于在海外置业。在过去,来自中国的购房者主要还是那些肯花巨资在美国时髦社区购置别院的富有人家,不过到了今天,出于投资的目的,中国的上层中产正纷纷涌进美国房地产市场。

  中国买家更喜欢在美国购房,纽约尤其具有吸引力。

  和以前不同的是,中国买家现在会物色价格更低的房产,而不仅仅是豪宅;人们在寻求回报,希望将投资分散至中国以外。他称,不只是富人在买房,上层中产正在寻找低于110万美元的房产,多数人青睐的价位是低于75万美元。

  美国是买家们最青睐的购房地点。与位居第二的澳大利亚相比,针对美国房源的搜索量要超出两倍多。前五大购房热点中,其他三个分别是英国、新加坡和加拿大。

  就美国境内而言,纽约是中国买家搜索最多的城市,其次是加州的旧金山、帕罗奥图、洛杉矶和橙县。

  美国西海岸的房地产经纪商指出,来自中国的上层中产买家正在增多。

  Coldwell Banker驻旧金山的经纪人Joel Goodrich称,中国买家最初偏好豪宅和大型房产,不过如今购房范围已经越来越大。Goodrich估计,在他经手的交易中,有15%涉及中国大陆买家。他称,Coldwell Banker发现了这样一个趋势:越来越多的中国人付现金全款买下高层公寓,随后将住宅出租,通过租金来获得3%-4%的回报。Goodrich称,除典型的华人社区之外,中国买家还将目光投向了硅谷等地的住宅。

  近几个月在网站上发现,较低净值的中国买家对低价欧洲房产的搜索量激增,他们考察的主要是那些允许投资移民的国家。希腊、塞浦路斯、葡萄牙都推出了相关项目,向那些购房金额超过一定水平的买家提供居留权。希腊政府给出的下限是25万欧元。

  中国买家更具冒险精神,愿意在偏远或知名度较低的地区买房。他称,在保加利亚索菲亚,某新公寓楼盘推出后当场就被中国投资者买走。他补充道,中国买家也曾在澳大利亚和新西兰的乡村地区买房。

  不过得益于流行文化的影响,美国仍是最火爆的置业地点。这种现象可以归因于好莱坞因素;许多中国人对美国的了解仍来自电影和电视,一些人希望拥有的正是这些影视节目所传递出的图景和生活方式。

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