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買屋先備妥財力證明文件 買地自建謹記10要點
買屋先備妥財力證明文件 買地自建謹記10要點
2013/11/30 12:47:06 | 浏览:2038 | 评论:0

買屋先備妥財力證明文件 買地自建謹記10要點
買地是很複雜,風險高,學問大的事,不可掉以輕心。(吳維安提供)

  拉斯維加斯的房價節節高升,市場上的二手房地產緊俏,有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住,或是純投資轉賣,或是蓋個商業樓做生意,有十件事情要衡量一下。

  首先是地點,買房大家都知道最重要的是地點,地點,地點,買地這個黃金守則更是重要,如果將來是蓋房子,要看看附近將來會不會車水馬龍吵了,離學校、工作、購物和餐館有多遠?買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用,就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫,人口成長有多快,前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外,還要投入多少錢?例如要買個產權保險,以免買到地契上有問題的地,另外是測量的費用,同時也要考慮到接水、電的費用,最後就是建造的費用。

  第三是城市規畫裡的用途限制(Zoning Restriction),拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地(ER或RU),可以申請更改使用,有些則已規畫好作某種用途,例如在工業區附近蓋住宅,四周是工廠與倉庫,這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants),例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制,如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處(Home Owner Association)的規定,也許是已經寫到地契上了(Deed Restriction)。

  第五要注意的是水電供應(utilities),附近如果沒有城市公共水電,可不可以挖化糞池,打水井,如果有,離地有多遠,連接上去是誰出錢,要多少錢。第六是有沒有路進出,如果買的地離主要道路遠,需要穿過別人的地才能進出,是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

  第七是提供穿越權(Easement),有沒有讓別人穿越和使用的權利,有些地上被後面的人家進出,已走出了一條路,這塊地可能要讓出那條路的部分做道路,或是水、電公司有保留穿越的權利,那一部分地就不能使用了。

  第八是測量(Survey),買地一定要找個測量師畫個地圖出來,才能知道地的面積,界線在哪裡,地形等,以及別人的穿越權範圍在哪裡。

  第九是淹水區(Flooding),內華達州沙漠占地廣,下雨時,水會沿著一些低凹的地方流,這些地方平常像個乾床,因為這些地方容易淹水,不適合蓋房子,買地要特別注意。最後是建築許可,需要多少機關的核准,有什麼法規會影響到將來要蓋的房子,這些都要瞭解。


買屋 先備妥財力證明文件

買屋先備妥財力證明文件 買地自建謹記10要點
買屋應先備妥財力證明文件。(Ramon吳提供)

  大賭城區內的二手屋房市連續漲價將近兩年,有些出手較慢的外地買主,近期來到賭城四處看卻買不到令他心動的房屋,有人因而捨二手屋去買尚未蓋好的全新屋,更有人認為直接去找賣方經紀人是條購屋捷徑。

  賭城區的地產經紀人,有很多一旦代表賣方就忠實於賣方,縱使買主找去,他頂多也只是請同一地產公司內另一名地產經紀人代表買主寫購買單,甚至不帶買主看屋。假若那棟房屋很熱門,競爭者眾多,賣方在短短幾天內就要呈報所有購買單給賣主,這名買主根本不認識自己的經紀,連話都說不上,他毫無為買主爭取最佳利益的念頭,很可能買到令人後悔的二手屋。

  再者,這樣的賣方經紀人,為了自己利益而作出違背地產經紀人道德良知的交易,能信任嗎?

  一位下定決心購買賭城房屋的買主,應該準備好自已的財力證明文件,看準了喜愛的房屋,委託長期居住在賭城的全職地產經紀人帶他看屋後下購買單。選擇經紀人時,不妨問明經紀人是否有高的成交率?至少是一位每年都作出多筆交易者,用他的專業能力代表買主,別去找一位開口就只談退佣金,另有他職的兼職地產經紀,因為他有可能對市場日日變動的情況不甚了解。

  至於財力證明文件,基本上是銀行存款以及銀行准許的貸購屋金額。在去銀行詢問個人貸款能力時,可以同時了解銀行給的利率和可貸最高額度。通常貸款銀行會先查信用分數,依據每人不同條件來決定放貸數目及利息,銀行要看買屋者貸款金額和他的年總收入比例,一般是總收入的28%到36%,簡單算法約為家庭年總收入的2.5倍,一個年總收入8萬5000元的家庭,可以貸到約21萬餘元的房屋扺押貸款。

  如果看中合意的賭城房屋,買主提供的是銀行同意貸款文件,要比銀行合格貸款文件對賣方更具吸引力,當有競爭時,買方財力愈堅實愈好,這就是賭城屋有一半都是現金購買之故。

  必需要貸款的買主,請記住當挑選找那家銀行貸款時,最好在兩周內多詢問幾家,不要拉長詢價時間,會影響到信用分數,因為分數愈高貸利率愈低,否則拖長時間被扣分,而多加了0.5%的貸款利率,就只能買較低一些價位的房屋。

  在賭城房市持續上漲的情況下,去年初賣20萬的房屋,目前年已賣到30萬,房市專業分析網站預估,大賭城區2014年還要再漲12.5%,現在能貸款買到30萬元的房子,明年不一定還是這個價錢。

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