中国官方统计数据显示，中国2月份房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅较1月份的9.5%有所扩大。不过，数据可能严重低估了中国商品房目前的实际情况。我在上海和北京的朋友告诉我，典型单元房价格的年涨幅在50%以上，甚至可能达到100%，新建楼盘正迅速从城市近郊扩展到交通不那么便利的远郊。

　　根据官方数据，北京、上海和深圳三地新建住宅（90平方米及以下）的销售价格分别上涨了19.3%、11.6%和19.6%，涨幅最大的是海南省的三亚，高达57.9%。不过，官方统计数据多半未考虑房屋地理位置和房屋质量这两个因素。（官方未对“平均销售价格”做出任何详细说明。）假如市场中的远郊房屋多于近郊，那么平均价格可能会低于考虑地理位置因素后的指数。这些官方数据极有可能低估了住宅市场泡沫的规模。

　　在房地产经济学中，可通过对重复销售的（同一套）住宅采样（就像Case-Shiller指数），或者进行享乐回归（hedonicregression，许多针对特定城市的学术研究都会采用这一方法），或者采用专家评估（就像经常被引用的日本地价指数），来建立一项经质量因素调整后的住宅价格指数。拥有这样一项指数，是能及时做出政策决定的决定性基础。

　　任何一名45岁以上的日本人，对中国目前发生的一切都很熟悉。上世纪80年代，日本经历了规模最大的房地产泡沫之一。（6个城市的居住用地价格指数从1985年9月份的39.2，升至1990年9月份的105.8。商业用地价格指数从27.9升至104.5。）首先是东京市中心的地价上涨，接着蔓延至近郊、其它大城市、远郊，最后是农村地区。近期的美国住宅市场泡沫也经历了一个类似过程，从优质抵押贷款蔓延至次贷。借债者的质量越来越差。无论是日本还是美国，在泡沫濒临破裂时，贷款与估值比率(loan-to-valueratio)均出现了大幅上升。同样的泡沫现在正在中国重现吗？

　　许多中国官员告诉我们，他们认为，日本之所以在住宅泡沫破裂后经济停滞20年之久，其根源就在于日本未能抵制住美国要求日元升值的压力。的确，日元从1985年2月份1美元兑260日元的低点，10个月后升至1美元兑200日元，最终在1995年5月达到1美元兑80日元的高点。过去20年，日本经济一直未能充分发挥其潜能，但我不会将此归咎于日元升值。实际上，日本政府在1986年加强了政策层面的应对措施（即为防止日元升值过快而采取的货币宽松政策与财政刺激）。货币宽松政策一直持续到了1989年。考虑到房地产市场当时的状况，政府本应在1987年或1988年，更早地采取货币紧缩政策和限制贷款与估值比率等有力的监管措施。单靠货币紧缩可能无法彻底避免泡沫，但尽早收紧银根、加上审慎的监管，是有可能降低损失的。

　　中国有关部门目前的表现要好于上世纪80年代的日本同行。中国央行正收紧对贷款与估值比率的监管，并试图结束信贷宽松政策。但他们却在犹豫是否要采纳最优政策——加息，同时让人民币升值。房地产泡沫是经济过热的一个明显信号。根据官方发布的通胀率，中国的通胀尚未失控，但80年代日本的情况亦是如此。如果让人民币升值，中国出口行业的过热就会得到缓解，而随着购买力的增强，人民生活水平也将有所改善。

　　中国的确从2005年7月开始允许人民币升值，而且到2008年夏季人民币升值了20%。但中国出口行业生产率的提升抹去了这段升值的作用。目前正是中国恢复人民币升值的时候。不要因为这是美国希望看到的，就抵制这件事。中国如今应该从日本的经历中汲取一些教训了。