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潘石屹:整体市场滑坡加剧 中国楼市成泰坦尼克
潘石屹:整体市场滑坡加剧 中国楼市成泰坦尼克
2014/5/28 19:04:32 | 浏览:957 | 评论:0

潘石屹:整体市场滑坡加剧 中国楼市成泰坦尼克
工人正在加固螺栓。  

  曾经炙手可热的中国房地产市场正遭遇坎坷。房地产大亨、SOHO中国董事长潘石屹说,当前的房地产市场看起来更像是朝着冰山驶去的泰坦尼克号。

中国房地产将遭遇巨大风险

  《华尔街日报》中文网报道,潘石屹非常不看好中国楼市。今年中国楼市一直处于困境之中。官方数据显示,今年前四个月,房屋销售额较上年同比下降9.9%。房屋新开工面积较上年同比下降近25%。

  雪上加霜的是,随着银行收紧抵押贷款,加之房价下跌的普遍预期打击了房屋销售,越来越多的城市出于需求萎缩的状态中。

  据《第一财经日报》报道,潘石屹上周五在一个金融论坛上说,他认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。

  他还说,撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。

  他说,信托、第三方理财、委托存款等金融产品存在严重问题,这些产品利率都很高,是房地产行业的主要融资渠道。

  报道援引潘石屹的话说,当房价下跌20%-30%,这些问题就全部暴露出来了。

  虽然潘石屹没有对政府放宽楼市调控的举措发表评论,但他说,他相信许多因素将推动市场走低,包括国家出台不动产统一登记条例的计划、房产税征收的范围扩大、农业土地改革使得土地供应量增加。潘石屹说,他对于中国的房价不看好。

中国整体地产市场滑坡加剧

  尽管政府不断采取提振住房销售的举措,但中国地产市场的滑坡正加剧,这加重了人们对这一全球第二大经济体健康状况的担忧。

  从东部城市天津到南部的南宁,许多地方政府最近几周放松了住房购买和购房贷款方面的限制。中央政策也在采取支持举措,本月指示银行增加放贷。

  房地产开发商面临消费者认为中国楼市已经见顶的窘境。潜在买家纷纷持币观望。

  巴克莱银行(Barclays Bank)分析师Alvin Wong表示,这次的下滑比2008年和2011年更严重。

  房地产低迷被认为是中国正减速的经济面临的重大威胁,因为中国房地产业与钢铁、水泥、家电等很多其他行业有着错综复杂的关系。分析师称,仅房地产投资一项对国内生产总值(GDP)的贡献就达12%。如果算上建筑工人工资以及相关产业产出等项目,房地产对中国GDP的贡献总计超过20%。

楼市分化严重 一线城市仍将持续上涨

  《新闻晨报》分析,对于接下来的市场趋势分化将是必然。而在分化中的一层意义是,城市间的分化。一线城市胶着,北上广的房价下行压力虽大,但抗压力也大;二线城市房价出现结构调整,诸如常州、无锡这些二线城市可能存在政策率先调整的机会;三四线城市则严重失衡。没有二线城市的人口和产业优势,三四线城市可能不如二线城市能扛压,短期内市场风险较大。

  学者认为,城市房价的高低与否与该城市人口是否增长息息相关。他认为,房价问题,就是城市规模问题。当城市人口不断增加,城市规模不断扩大,房屋将向城市外围扩张,这样的扩张最后导致的结果就是房子越中心越稀缺,越稀缺就越珍贵。市场规律将必然促使大城市的楼市更加趋于紧张。

地方层面的松绑不足以扭转市场形势

  房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。据报道,中国人民银行近期要求主要商业银行确保为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前,一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施,南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准,铜陵为首次购房者提供财政补贴,扬州提供住房公积金支持。

  从业者认为将会有更多的地方政府跟风加入。但是,没有迹象表明中央政府将会在短期内放松房地产紧缩政策,亦没有迹象表明中国人民银行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。

  人们怀疑地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。2012年上半年(中国房地产市场的上一次调整)地方政府放松房地产紧缩措施确实刺激了房地产交易复苏,但是对房价调整的影响微乎其微。房地产市场仅在中国人民银行于2012年6月和7月下调政策利率时才开始反弹,这伴随着2012年下半年的信贷增长加速。此外,与2012年下半年相比,一些小城市和中国内陆地区的供应过剩压力如今已经变得更为严重,而这些地方的房地产紧缩并没那么严格。因此,地方政府松绑对这些市场的影响可能有限。

潘石屹言论是开发商的主流看法 马跃成

    近日,在清华大学某论坛上,SOHO中国有限公司董事长潘石屹公开表达对楼市悲观看法,他说:“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。”潘石屹表示,之所以看跌房价,主要缘于不动产统一登记条例等一系列改革政策对房地产产生的影响。
这与王石关于中央反腐是最大调控的早先判断有异曲同工之妙。前天在街头广告栏发现了一张小广告,某户主一次性卖一栋楼,共计5个单元60套房子。该楼盘位于一个老旧小区,区位环境非常成熟,都是67—90平米的小户型二居三居的热卖户型。虽然,我们不能据此认定,这个卖主的身份究竟为何?也不能与腐败划等号。但是,这个现象肯定与中央政策调整有关系,起码说明了持有更多物业不再是一个轻松的事情了,更不是财富快速积累的途径了。当然与即将开征物业税,推动住房登记制度也有关系。
潘石屹在发言中提到长期看多房地产的任志强时说,“最近房地产开发商、学者,用各种经济理论进行分析,尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰的。做市场的人,不要太相信这些”。据说,任志强手下有一个强有力的数据团队,所以每次讲话都是有理有据,侃侃而谈,如此,也成为让人们信服,和众多人追捧的重要理由。但是,研究中国经济,所谓的数据确实不是最重要的依据,主要是分析依赖的数据并不准确。不要说某个研究机构,或者是公司的研究人员,没有力量收集完整信息,就是国家统计局的数据都常常闹出笑话。
其实,从去年年底开始,任志强的言论也谨慎了很多,不但发言的频率大大降低,
而且谈及楼市的态度也有了很大的转变。并且多次发出楼市危险的警示。这个月初的时候,网上热传,任志强在一个讨论会上再出惊人言论,称2014不买房就需再等30年。任志强很快就辟谣称,“从境外回京后从未参加过任何论坛等各种与公司内部活动无关的外部讨论。”更没有说过“不买房就需再等30年”的话。
当然,任志强作为涨派一哥,并没有放弃“中国楼市还得涨十年”的观点。但是,
只要认真观察,就不难发现,对开发商群体来说,与其说他们对楼市有信心,倒不如说,他们是因为对调控没信心。这点,可以从他们对调控措施的批判中窥见一斑,同时,也是十年调控十年败的证据。真正从心里就认为房价就应该一年翻一番,北京房价就该几十万一平米的人少之又少,多数看涨的人都承认房价上涨也是灾难,他们也希望楼市稳步发展。同时,他们认为,楼市发展到这地步,是政府的利益体系把楼市送上了不归途。所以,在他们眼里,政府就是房价上涨的罪魁祸首,开发商只是不得已而跟随,甚至成了房价上涨的受害者。
这些年来,在房价上涨的过程中,很多的开发商一直也是忧心忡忡。我们知道,房
价上涨带动了土地市场的火爆。结果是,不但大大调高了土地成本,把众多的开发商挤出了招拍挂的大门。一个显而易见的事实就是,由于门槛越来越高,造成联合体投标的越来越多,即使是对大牌开发商也不例外,中小开发商连门都进不去了。北京土地市场,包括房地产市场,已经被几个航母式的开发商把持。这样的结果,对行业来说绝对不是好事情。这个基本事实,对开发商来说,是在清醒不过的了,谁不愿意到北京分得一杯羹?但是,现实的结果是,没有几家公司能进入北京市场。
潘石屹强调,带着头脑,去市场上看一看。这才是最真实的。他说,市场比理论更加复杂。我宁可相信自己眼睛所看到的,自己所想到的,实际上我更多相信统计的数据。当然,这些数据绝对不是来自国家统计局。之所以看跌房价,潘石屹分析到,原因有三。一是,不动产统一登记的出台。二是,房产税政策的推出。三是,农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘石屹说到做到,与之相应的是今年年初,SOHO中国出售上海两处房产。回笼资金52.3亿元。呼应了此前李嘉诚“套现撤资”的行动,当然这也引起了市场的一阵紧张。
五一期间,一份网传万科执行副总裁毛大庆的内部讲话,也引用大量数据显示,目前房地产行业去库存化面临巨大压力。毛大庆认为反腐败作为楼市的一个“扰乱因子”,对高端楼市的影响很大。其实在上述毛大庆内部讲话之前,万科董事会主席王石也曾表示,对于房地产行业来讲,最大的调控就是反腐,反腐以后高档房子的需求立刻就减少了。毛大庆直言,不要幻想房价持续上涨。
能说明楼市危局的另一个事实,就是宋卫平的绿城集团易主孙宏斌这件事。宋卫平称,“对房地产的担忧是其中的重要原因之一。”这种担忧与目前各地房地产市场下行走势相契合,也与绿城一路执着发展、却遭多年坎坷息息相关。对于房地产走向的看法,孙宏斌与宋卫平默契十足。孙宏斌说,“我一直对这个市场挺悲观的。现在经济下滑压力很大,产能过剩是各个行业都有的问题。房地产也一样,三四线城市供应量很大,在整个经济的下行压力情况下,房地产想好是很难的。”不过,孙宏斌也表示,不管在任何市场环境下,都会有一个选择来让房企去生存。
潘石屹的发言导致网上一片质疑声,但是,对开发商代表来说,网上并不是内部场合,其言论未必是真实想法。以前,都说任志强说实话,潘石屹比较调皮,但是,这次,仔细分析,潘石屹的讲话,有点真情意切的感觉,这或许就是开发商们的真实想法。

中国房价到了崩溃边缘? 没有看着那么糟 

潘石屹:整体市场滑坡加剧 中国楼市成泰坦尼克

中国指数研究院近日发布的数据显示,今年5月中国100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌,10大城市中8个城市环比下跌。中指院报告称,中国国内房价在经历近两年的持续上涨后进入调整阶段。一经传出,被压抑许久的“房价崩溃论”再次抬头。那么,中国楼市真的已到了崩溃边缘了吗?

观点一:中国人口峰值一到房价就到头了

中国国家卫计委官员杨文庄3日在北京表示,中国人口截至2013年底为13.6亿.中国人口将在2030年之前触顶,达到约14.6亿人。

按照北京大学的研究,根据目前水平进行统计,悲观的预计中国人口将在2018年触顶,规模约是13.4亿人口。目前人口大概13.3亿,而劳动力峰值已经基本达到顶峰。

根据中原地产的研究,中国一线城市5月成交下滑尤为显著。5月一线城市新建住宅成交面积环比下降17%,较前四年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%。

这其中有一部分因素就是劳动力峰值的后遗症,“目前人口净流出的城市房价肯定不会再涨了。总体来说,人口到达峰值的时候,房价也就差不多到头了。”苏剑说。

人口红利的丧失带来的挑战,远比这个要严重。中国劳动力峰值的出现,意味着越来越严重的老龄化也会随之而来。“以后我们将面临高通胀,低经济增长的情况,这就是滞胀。这是个相当艰难的局面。”苏剑说。

观点二:中国离崩盘只差半步

瑞银在最新报告中明确表示,中国房地产市场风险“已经显著增加”,并称楼市已经接近转折点。

据华尔街见闻报道,瑞银中国区首席经济学家汪涛最新发布的题为“泡沫——已经来了吗”的报告,表示房地产市场的急速修正可能性为15%,而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。

著名金融专家郎咸平接受采访时表示,曾经导致香港楼市衰退有三个原因:第一,政府垄断土地开发权,有意制造楼市火山,并严重依赖土地财政,让房地产成为经济支柱;第二,漠视负利率问题,鼓励资金进入楼市股市,制造经济虚假繁荣;第三,经济衰退就在眼前,却为了政绩,忽然不顾一切打压楼价。而我们的楼市与香港惊人相似,在香港犯的三大错误中,我们已经犯了两个半,中国楼市距离香港式的衰退就差半步。近日,常州、杭州、广州等城市部分楼盘大幅打折的消息让“中国楼市崩盘论”再次发酵,本期我们就来看看中国房价下跌最快的城市!、

观点三:中国楼市上演“三方博弈”看谁先认输

《华尔街日报》5月29日报道指出,中国房地产市场降温状况的一个主要问题是,到底哪一方会先认输——而不管是购房者,开发商还是政府先让步,都能够说明很多关于中国在如何控制这个看起来很像是严重萧条局面的时候所遇到的问题。

而数据显示,购房者不太可能放弃抵抗——房价在2014年的前四个月中已经下跌10%,越来越多人采取观望态度,看看能不能拿到更好的价格。

开发商的态度也是强硬的,宁可让库存堆积也不愿意降低价格。很多开发商能够在一次短期的下跌中幸存,因此也敢于豪赌政府会最终放宽流动性来刺激增长。

这使得决策制定者们陷入两难。相比以往,他们不愿出面干预的意愿更强烈。但是根据摩根大通的数据,包括交易和建筑在内,房地产市场已经占据了2013年中国国内生产总值12.7%的比例,在经济增长中的占比是15.7%。这个行业任何程度的放缓都可能导致政府承受巨大压力,需要采取措施来维持经济的强劲表现。

中国政府正在试图让地方政府摆脱对土地收入的依赖,但是其中的缺口很难被快速弥合。随着库存在2012年的时候达到峰值,政府不得不出面降息,并增加了货币供应。一家国有房地产开发公司的首席执行官说,“过去十年里,每一次都是政府让步。他们越是这样做,一次最终的崩溃也就变得越是不可避免。”

中国楼市其实没有看上去那么糟

不过,在一些媒体看来,中国风雨飘摇的住宅市场也许并没有看上去那样脆弱不堪。

据《第一财经日报》报道,万科和富力地产最新公布的5月份销售数据显示,大型住宅开发商似乎正在走出今年以来的颓势。

德意志银行的分析师在对一些企业和城市调研后相信,企稳的迹象正在显现,开发商只需动用适当的降价策略,便足以撬动依旧强劲的需求。

德意志银行对多个一二线城市的调研也显示,购房需求在这些城市依然强劲,个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

而政策方面,虽然大规模楼市刺激政策推出的可能性微乎其微,但5月中旬央行约谈商业银行要求加大首套房贷的支持力度以及地方政府陆续放松限购政策,均显示出政府面对“风声鹤唳”的楼市并未摆出放任不管的姿态,此外A股上市开发商再融资通道的打开,也表明监管机构必要时仍愿意对房地产业支持一把。

“总的来说,唱衰的市场参与者以及看空的海外投资者声称的崩盘并没有发生。”德意志银行的报告称。

房价越跌越没有人买的“崩盘情节”并未曾发生,看空者期待中的“硬着陆”情形今年恐怕难以上演。

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