投資地產永遠不用繳利得稅可能嗎？& 非蓄意逃稅海外公民免罰 - 商讯税务 - 人在海外

如果一個人把現有的出租屋出售，然後以1031交換方式去購買一棟房子準備作為自住屋，住滿2年後又將它出售，那麼，賣房後獲得的資本利得是否就完全能避開支付利得稅了呢？

美國沒有「免費的午餐」

這種想法簡直是異想天開，不可能的事兒！總覺得若能夠達到這種效果，別說富人，幾乎每位擁用至少一個出租物業的人士都會爭先恐後的排隊來了解，如何永不繳利得稅的秘訣。於是筆者就很客氣的反應說：「國稅局是沒提供免費午餐的，無論如何，利得稅是逃不掉的必繳稅，總有一天是需要繳的，不是您繳就是您的後代繳。」

表面上看，筆者的答案似乎順理成章，一點都沒有錯誤，因為自住屋不是用來出租的，不能算是投資物業，而1031交易只限用於以投資物業交換另一投資物業。因此，若實踐了，這兩筆買賣交易就不合格作為1031交換延稅用途，就這麼簡單。

投資房子的節稅秘訣

若賣掉出租屋，然後再去購買一棟準備將來自住的房子，但為了滿足1031稅法的要求，先把買下的房子作為投資物業，一買成就以出租方式經營物業一段時間，日後停止出租後自己遷入其中，把它當作自住屋，住滿兩年以上才售出，如此結合1031延稅與121免稅的功能，以吸取兩種不同稅法的優惠，進而達到完全不繳利得稅的功效，可行嗎？

即便是這麼解讀她的問題，筆者潛意識中認為這是絕非可能的事情，想像國稅局是不可能刻意的留下這麼大的漏洞而至今不將其堵住。以下是筆者對現下的稅法探索後的結果及分析：

如何結合運用1031與121稅法來節稅

自美國國會於2004年通過「為美國人創造就業法案」（American Job Creation Act of 2004）後，結合1031及121稅法的功能是一種具有「殺傷力」的個人理財規劃的運作。

自2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008）通過以後，121條例已再次經過修訂，主要是針對於匿名女士所提出的問題：即出售一棟從出租改成自住用途的房子，並滿足121入住時間的要求，利得不超出免利得的數額上限的話，是否就能永遠不必繳利得稅？此前，如此運作確實能夠達到那個功效，但121條例於2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。

現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的利得就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面8年用來出租，最後2年用來自住，80%的利得必須繳稅，20%則合格免稅。比如房子由夫妻共同擁有，利得剛好是50萬，那只有10萬的利得不必繳稅。

雖然121經過修訂後，結合使用121及1031來節稅的「殺傷力」已稍被削減，但其功能繼續存在、可以藉用以下3種情況來示範。

一：出租屋改成自住屋（過去未曾以1031買下）

如果房子非經由1031交換方式買下，而買成後即作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠，但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能夠使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。

二：出租屋改成自住屋（過去曾以1031買下）

第二與第一種情況的區別在於房子在前者情況下是經由1031交換方式買下。屋主以投資物業將該房子出租一段足以證明該房子確實是有被用來作投資用的時間，一般12至18個月以上，然後再入住兩年以上後才出售。重要的是，「為美國人創造就業法案」要求屋主必須持有該物業至少5年以上，才能夠使用121免稅優惠，但不需入住至少5年，只需持有房子5年。同樣地，自住的時間越長，能享用的免稅額越高，實際能享用的免稅額的計算方式無異於第一種情況。

三：自住屋改成出租屋

更有一種情況是因房子的淨值超出了50萬的121免稅額，因此為了完全免繳利得稅，尤其是超出50萬的利得特別沈重的稅繳，更有人會絞盡腦汁, 設法以1031交換方式暫且把稅繳緩後，日後再從長計議。稅法允許屋主在此情況下搬出房子，將其轉換成出租屋，以便將來以1031方式延稅。

問題是，到底需要出租多長的時間才不會讓國稅局對於屋主已具體把該房子改變成投資物業所產生的質疑？其實這個問題沒有一個明確的答案，當然，時間越久，國稅局的質疑就越小。有專家建議12個月以上的出租時間。

一旦出租了足夠的時間，屋主即可賣屋並能享用高達50萬的121利得免稅額，並且能夠將剩餘不能以121免除的利得以1031交換方式再投入另一投資出租屋，而且1031交換買下的出租屋亦可改成自住屋，往後屋主一樣可以以上第二種情況運作。

筆者從以上分析所達到的結論是，國稅局雖不提供「免費午餐」，但不排除頒發超值的「折扣卷」，您就是要懂得透過什麼渠道去領取它。筆者也在此向匿名女士深表歉意，希望她能有機會閱讀這篇文章，選擇以上對她最有利的策略來運作，從而省下大筆的稅金。

在預期今年因避稅而放棄美國籍的人數可能打破紀錄的數據公布次日，國稅局（IRS）18日宣布，住在海外的美國公民，若未向美國繳稅，可免於繳交高額罰金，但他們必須證明自己不是蓄意逃稅。

不過國稅局拒絕舉例說明，什麼情況才是非故意地未申報收入或存款。但該局公布其定義是：非蓄意行為是源於疏忽、不小心或失誤，或是真正誤解法律規定造成的結果。

依照規定，居住海外的美國公民即使將所有資產存放海外，仍必須向國稅局報稅。同樣地，居住美國國內的美國公民，也必須把存入外國銀行的所有帳戶向國稅局申報。

如果不依法報稅，罰金極高。若帳戶存款超過1萬元未申報，國稅局處罰的金額將高達10萬元，如果未申報海外存款金額巨大，罰金更高。

國稅局18日宣布的一項計畫規定，如果納稅人主動申報，並證明不是蓄意隱匿不報，大多可豁免罰金。另外，這些海外美國公民若申報三年的稅，並繳交欠稅，即可豁免所有罰金。

居住美國的公民若申報海外帳戶，並支付海外資產5%的罰金，即可保持清白紀錄。

至於蓄意逃稅的美國公民，國稅局對現行計畫稍作調整，規定若這些公民主動申報，雖不免於繳交高額罰金，但可以免去刑責。

什麼情況才是非故意地未申報收入或存款？國稅局副局長丹尼雷克（Michael Danilack）說：「納稅人若感到困惑，我們建議他們找稅務顧問諮詢所謂蓄意的定義。」

從明年起，美國公民要隱匿海外資產將會更加困難。因為依據2010年通過的法律，分布約70國的超過7萬7000家外國銀行已同意，將把美國公民的海外帳戶有關資訊告知美國國稅局。