中国人在美国买卖房屋与本地人的不同

美国不限制外国人购房

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。

不过历史上有一些州曾经制定过法律，禁止外国人（主要针对的是亚洲人）在该州买房买地，例如1913年加州就立法规定外国人只能租房不能买房，而且租房的合约不得超过3年。这些法律大部分要么已经被废除，要么经由法院裁决违反美国联邦宪法，从而失效。

外国人很难申请到房贷

来自NAR的数据表明，将近70%的中国买房者都是现金付款。

外国买家想要取得贷款，条件比美国人苛刻。一般来讲，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%，但是外国买家通常以投资为目的，所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。

目前加州对外国人的贷款项目比较少，贷款给外国人的银行也比较少，目前只有华美银行及少数其它银行做外国人贷款，这是由于美国在经历了金融危机之后，对于贷款越来越严格的关系。

需预缴资本利得税

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产与本地人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。

举例来说，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

与本地人不同的是，外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。根据1980年外籍人士房地产投资法案，外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临1万美元的罚款。

需要注意的是，加州对资本利得要求预扣为3.33%，所以在加州外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

不会因在美国购房获得签证或绿卡

在来美旅游或暂住之前，外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周（取决于申请人所在国家的美国领事馆），而申请绿卡的过程非常漫长（3年甚至更久），且需要符合许多规定。

据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的。

许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产，该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会。假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会，绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

中国人美国买房八项注意

近几年，在美国买房的中国人越来越多，但在美国买房和在中国买房有很大的不同，为了避免发生不快或损失，中国人在美国买房应该注意以下几大问题。

绿卡入籍问题

值得注意的是，外国人在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的，一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导，但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。

据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的。

许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产，该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会。

买房和移民其实没有什么必然联系。而且，假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会，绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

房产经纪人作用

在美国，95％的房产交易是通过经纪完成的。当你决定在某地买房，聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续，还会提醒你没有想到的问题，避免以后出现麻烦。

与中国不太一样，购房者想在美国买房，第一步必须找一个房屋经纪人，也就是房屋中介，因为在美国，即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国，房屋经纪人这个行业很遵守职业道德，一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况，甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

预算买房各项费用

买房除要交一笔首付外还要交多种手续费服务费。在买房前期就让你的买方经纪人或者银行贷款员估算各项费用，包括成交手续费、地契保险费、律师费、房屋检验费、公寓管理费、房屋保险费，地产税等。这些费用在最后房子成交前都有要交齐或付帐。

由于一般中国人在美国没有绿卡，也就没有信用额度，是不可能贷款的，只能用现金支付，但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金，只要经纪人同意，就不会有什么问题。随后，购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时，经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管，以表明购房者的诚意。如果买卖不成，一般情况下定金会全额退还，除非合同中另有规定。

另外与中国不太一样的一点是，尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金，但是买方是不用掏这笔钱的，一般都是由卖方支付这笔佣金。

亲自看房

最好自己看房。很多老房子需要维修，而有些维修是表面上看不出来的，在图片上是更看不出来，除非年代很新的房子，比如在2005年以后的还要好一点。不要买了房子，还有一大堆需要维修的，那就悲催了。美国屋顶更换需要3万美元左右，空调1万美。

讨价还价要适宜

在美国买房子是可以砍价的，但一些中国买家开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。地产律师表示，相对来说，美国的房地产市场成熟，信息公开，欲出售的房屋不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。

购房手续繁琐需按部就班

相对在中国买房，在美国买房手续显得繁琐，在美国买房一般要经过大大小小18道程序（包含贷款部分）： 1、与房产经纪人讨论购房要求； 2、由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明； 3、申请正式贷款预先批准信； 4、选择想要买房的地区、房屋种类； 5、经纪人介绍看房、选房； 6、填写买房出价合约书，付定金支票； 7、定金支票存入第三方公证托管公司（Open Escrow）； 8、做房屋检查； 9、要求卖方维修； 10、审阅房屋各项结果报吿； 11、审阅屋主（产权）报吿； 12、审阅白蚁检查报吿； 13、购买房屋保险； 14、锁定贷款，签署贷款资料； 15、交房检查； 16、银行放款； 17、过户（买家从卖家处得到所有产权转让文件，买家律师审核），买家付清所有余款，交收钥匙； 18、搬入新居。

房产税征收

在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税，这一税种是美国地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的主要手段。 一旦你成为房主，你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。

例如，加州的房地产税在1.5%，如果你的房产价值为30万美元，你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利，因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区，联邦政府和州政府不拿房产税税款。

因此房屋用来自住当然没问题，出租的话只要选择的地段好也是会有稳定的收益。但如果延续国内“屯”房子的思路，等着房价上涨，“炒”出回报，就要好好考虑了。当然这样的可能性不是没有，只是需要投资者有特别敏锐的眼光。

目前购房升值

过去两年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨，那些被华人买家特别看好的地段更是涨的飞快，从长期投资的角度来看，目前是进入美国住宅市场的难得时机。其中，谈到的主要因素是美国房价探底企稳，利率保持在低位，而美元趋于贬值，具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。

对于加州而言，这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好，配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。专家们认为，只要选择得当，控制好购买成本，在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。