梁海明：香港房价为何跌不下去？

　　高房价是城市化高度发展的产物，也是经济发展的产物，在一定程度上还是该地区充满活力的表现。

　　虽然中国内地楼价连续4个月下跌，但香港楼价却不跌反升，让今年初提出香港“楼市崩溃论”的人掉了一地眼镜。

　　香港的楼价涨幅确实让不少人意外，今年以来不但上涨了约10%，反映楼价走势的中原城市领先指数（Centa-CityLeading index）近日更升至125.66点，创历史新高。

　　不少人可能会认为，香港楼价之所以居高不下，是由于特区政府最近稍松调控楼市“辣招”、刚需、内地民众赴港买房和建筑成本上涨等这些老生常谈的原因造成。

　　但是，除了上述原因外，笔者认为，外界通常忽略了导致香港长期楼价高企的两大主要因素。

　　其一，特区政府楼市政策目的并非是让楼市崩盘。

　　虽然特区政府为了遏制高房价，推出了不少“辣招”，但是，这些“辣招”并非“绝招”，本意也只是为了阻止楼价疯狂上涨，令房价可以微跌，或者不升不跌地横行一段时间，以待民众收入持续增加，消化高企的楼价，从而买得起房。

　　特区政府为何不出动“绝招”，动用强大的行政力量去扼杀楼市，甚至让楼市崩盘呢？

　　首先，楼市崩盘会冲击香港经济。环顾世界发达国家和地区，经济发展很大程度依靠的是资产升值，民众也因资产升值而诱发消费欲望。一旦楼市被推掉，不但会造成一个下跌漩涡（Downward Spiral），拖累数十个行业不景气，民众最大的一项资产也会贬值，消费欲望下跌，经济会进入死胡同，严重的还会引发危机。

　　在2008年环球金融危机爆发时，就是美国楼价大跌超过30%，造成骨牌效应引发环球金融海啸；紧接着，欧元区成员国希腊楼价大跌40%，引爆了欧债危机。楼价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机，这并非香港特区政府所愿见。

　　其次，港府吸取了过去“八万五”建屋计划过度干预楼市的教训，清楚市场变化往往比行政反应快。政府在针对房价升时制定的政策，容易变成房价跌时的毒药，在针对房价跌时制定的政策，容易变成房价涨时的兴奋剂。因此，港府选择更加依靠市场的力量来调节楼市、楼价，政府所要做的就是多建居屋（类似经济适用房）、公屋（类似廉租房），以满足低层民众的住房需求。

　　因此，在特区政府不希望楼价大跌影响经济，反而希望楼市健康、稳步发展的情况下，香港的楼价怎么会跌呢？

　　其二，高楼价是香港作为国际金融中心的代价。

　　国际金融中心的价值，在于资金能够自由进出，可以吸引大量的世界各地资金、富豪和高收入人士前来投资、进驻，他们到达国际金融中心之后，无论是投资炒作还是自住，都无可避免触及到楼市，楼价上涨自然是必然趋势。因此，纽约曼哈顿区、英国伦敦，日本东京等地，无论该国经济如何，楼价都维持高昂，作为国际金融中心的香港也不例外。

　　要想楼价维持低水平，除非香港愿意走回昔日以制造业为主的年代，国际资金、富豪等对香港不再有需求，但这谁会愿意？因此，楼价持续上扬是香港成为国际金融中心必须付出的代价。这正是经济学上所说的“租值”，所谓租值，是收入减去（机会）成本的数值。具体到房子，其租值的大小，是由房子的市场价格决定的，市场价格则是由需求决定的。

　　此外，在目前香港的联系汇率制度之下，港元的基准利率将随美元利率的上升而上升，加上全球流动性仍保持充足，全球四大央行的总资产负债表达到10.5万亿美元。这从金融的角度来看，一方面，近期内资本大幅流出香港的可能性很小，暂不会对香港楼市带来负面冲击。另一方面，在美元走强的时候，购买房产、股票等港元资产，也是国际投资者进行对冲保值的避风港，这无疑将继续推动香港楼价上涨。因此，除非突然发生重大意外，否则预料香港楼价年底前很大可能还会再涨3%至5%，全年的涨幅则在15%左右。这对于内地的一个启示是，北京、上海、深圳等一线城市经济越发展，金融越发达，民众生活水平越好，房价趋于昂贵是难以避免的。楼价高虽然有弊处、带来民怨，但高房价已是城市化高度发展的必然产物，也是经济发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。

　　因此，在某些房价过高的城市，政府不妨参考香港特区政府做法，集中精力进行保障性住房、廉租房的建设，解决低层民众的住房问题。私人住宅市场则更多依靠市场自身去调节，以免政府的政策计划赶不上变化，好心办了坏事。