2014-2050年间，中国老年人口的消费潜力将从人民币4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，是全球老龄产业市场潜力最大的国家。

蓝皮书说，当前，中国老龄产业发展政策环境良好，市场需求逐渐释放，市场供给不断扩大，社会力量参与老龄产业的热情日益高涨，迎来了前所未有的发展机遇。老龄金融业试水起步，银行、保险、基金、证券等金融机构开始纷纷涉足老龄市场。老龄用品业市场日渐升温，老龄用品、辅具和保健品等需求旺盛，市场供给不断丰富。老龄服务业发展持续加速。以养老服务、健康服务为主的老龄服务业成为市场投资热点。老龄房地产业市场供给走旺，以房地产开发企业、保险公司等为代表的各路资本竞相投入。

上市公司进军养老地产 争食4万亿蛋糕

近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据《每日经济新闻》统计，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。

尽管国内已有部分养老地产项目进入正式运营阶段，但相比海外成熟市场，中国的养老地产可谓 "小荷才露尖尖角"。

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 （2011~2015年）》（以下简称《规划》）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是世界上唯一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

在2013年末举行的全国民政工作会议上，民政部部长李立国透露，2013年全国养老床位数500多万张，每千名老年人拥有养老床位约25张，而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40至50张。若以此判断，中国养老床位还空缺接近一半。

《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

养老地产的前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。从实践来看，养老地产不是一个高收益、高回报的行业，反而蕴藏着巨大的风险，这与市场的预期大相径庭。

在企业扎堆进入养老产业的背后，是国内多数养老机构长年累月的艰难度日，甚至连年亏损的现状。行业的长周期性、项目的盲目贪大、产品与需求不匹配等等，都会直接导致不尽如人意的结果。

而眼下扎堆进入这一行业的企业，前路究竟会如何？不少企业开始转向国外“取经”，特别是CCRC模式（持续照料退休社区），近几年得到了不少关注。

美国养老地产业：重资产高成本难赚钱

人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。”

如何让老者们在退休后实现老有所依，且“依”得安心、放心？纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。

据美国统计局数据显示，到2030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时，全美人口的20%，即超过7000万人口将不小于65岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。

据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式（以下简称CCRC）是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。