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在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估
在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估
来源:侨报网 | 作者:张雯 编译 | 10/4/2014 6:21:16 AM | 浏览:3330 | 评论:1

   

在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估

如果你想买一幢房子然后用它出租赚钱的话,完全可以忽略加州,而将目光投向佛罗里达州。

据财经网站市场观察(Market Watch)报道,如果想在房屋租赁市场获得丰厚的利润,最好避开在一些州购买物业。房地产数据分析公司RealtyTrac新近公布的数据显示,10个租房回报率最差的10个城市中5个在加州,3个在纽约。

RealtyTrac公司副总裁布基斯特(Daren Blomquist)表示,象纽约和旧金山这样的城市,独立屋年租金收益率不足4%,其中一个原因是,目前这些地区房价较高,很难用租金支付房贷。

10个租房市场回报率最差的地区

1 纽约,回报率2.4%

2 旧金山,回报率3.16%

3 金斯(Kings),纽约州,回报率3.64%

4 威廉姆森(Williamson),田纳西州,回报率3.73%

5 马林(Marin),加州,回报率3.75%

6 威彻斯特(Westchester),纽约州,回报率3.8%

7 伊格尔爱德华兹(Eagle Edwards),科罗拉多州,回报率3.8%

8 圣克拉拉(Santa Clara),加州,回报率3.88%

9 圣马特奥(San Mateo),加州,回报率3.94%

10 圣克鲁斯(Santa Cruz),加州,回报率4.12%

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与此相对应的是,在佛罗里达州和佐治亚州的一些地区年租金总收益达到20%以上。布基斯特表示,首先由于这些地区房地产市场仍在恢复,这意味着你可以很便宜地购买不动产。其次,许多丧失房屋抵押赎回权的人选择租屋居住而且大量退休人员涌向这些地区,因此导致租赁需求强烈。

10租赁市场回报最好的地区

1 埃奇库姆(Edgecombe),北卡罗来纳州,41.57%

2 克莱顿(Clayton),佐治亚州,回报率26.88%

3 都柏林(Duplin),北卡罗来纳州,回报率24.4%

4 霍华德(Howard),印第安纳州,回报率24%

5 普特南(Putnam),佛罗里达州,回报率22.63%

6 斯伯丁(Spalding),佐治亚州,回报率20.35%

7 韦恩(Wayne),密歇根州,回报率19.88%

8 哥伦比亚,佛罗里达州,回报率18.42%

9 帕斯科(Pasco),佛罗里达州,回报率17.3%

10 赫尔南多(Hernando),佛罗里达州,回报率17.29%

美国别墅与中国别墅的10个不同

在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估

很多朋友想来美国买房,但是发现和美国人很难沟通,我们看中的一些房子特征,在美国人眼里却不是那么重要。比如说,很多朋友要坐南朝北的房子,但是美国的房子却都很个性,很多房子不看重朝向,您知道为何么?此文会给您一个满意的答案。

郊区以外才叫别墅

以纽约为例,对别墅的理解是Apartment(单元公寓)以外的房子,一般离曼哈顿车程在一个到一个半小时。按照形态来分,美国别墅一般分为Country House乡村别墅,和Vacation House度假别墅。乡村别墅一般在近郊,幽静的乡村,供周末假期使用,度假别墅是在旅游度假区,一年中在长假期中使用,如迈阿密和佛罗里达。美国住别墅的人5+2(周一至周五在市区,周末在郊区别墅)的生活模式较多。

北美别墅多用木结构

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因为美国有丰富的森林资源,且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次,否则就自然腐朽。所以美国二层以下的住宅一般用木材,其建造的产业化水平很高,先在地上打一个混凝土的地基,下好螺栓,然后工厂送来一片加工好的木龙骨架,现场拼装后接水、电、管,再外封石膏板、保温板,讲究一些的则由人工将4厘米厚的红粘土砖砌在外面,这样的房子两个星期即可完工交付。

美国中产阶级住别墅

美国的别墅占到住宅总量的80%,在别墅里面,按照形态可分为townhouse(联排别墅)、独栋别墅和庄园。其中townhouse 就是我们现在讲的联排、双拼,两家共用一堵山墙,每户只有前后有一些花园面积,这种住宅形态所占比重非常大;独栋别墅是指独门独户的住宅,建筑面积在400平米左右,单套占地2-3亩,美国中产阶级都住这样的住宅;庄园在美国只有极少数人能够享受,单套建筑面积1200 平方米,占地10-100 亩,室外活动在私家园林,屋主在自己家园看不到邻居,私密性非常好。

朝向不重要

在美国,景观比朝向重要,一般会避免南向,因为光照引起的耗能过多。另外由于建筑的保温隔热一般做的较好,气候也比较干燥,所以朝向并不是特别重要的关注点。由于生活方式不同,而很多别墅也是DIY 的,房型也会比较多样并且呈现个性化的趋势。

少私人空间 多公用空间

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如果一套美国别墅有400平米的建筑面积,那么最多只有150平米是卧室,一个主人卧室,一个儿童卧室,一到两个客人卧室,剩下的都是起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅,这些公共空间占到了总面积的2/3。通常美国人的卧室都比较小,能放一张床就行,他们分得很清楚,卧室就是睡觉的地方,又不在卧室里跳舞,大了反而浪费。

美国的客人间一般都是主人的父母或者兄弟姐妹住(他们将此类人归为客人),通常客人间都是空关着,你很难想象,主人为何热心安排上百人的家庭聚会,而不愿意安排一两个客人留宿。国内一些早期的别墅则相反,常见一栋别墅里面设置了好多房间,就像主人在开旅馆一样,这大概因为中国人的家族观点比较强吧,留着一个家族的人住。

地下室就是储藏室和锅炉房

喜欢看好莱坞电影的人通常能看到这样的景象,很大的地下室都是乱七八糟的杂物和锅炉间,很难见到地下室有人住的房间,最多也就在地下室里设置一个工作间,主人可以在里面DIY 一些东西。时下,国内很多别墅都喜欢造地下室,尤其是一些经济型别墅,喜欢把地下室造得很大,作为附送空间,的确很吸引那些首次置业别墅的人,刚从公寓升级到别墅,他们喜欢追求更多的可用面积,越多越好。从利用上看,国内别墅样板房喜欢搞一些电影室、桌球室和健身房什么的,且不谈今后地下室是不是渗水,动下脑筋就会想到,在地下室这样一个不透风的地方,怎么进行运动量大的健身活动?

同时,美国别墅包括地下室一般只有1-2 层,3 层的相对少见,国内的一些开发商为了多造一些房子和增加一些附送面积,拼命加高层数,一些别墅包括地下室居然建到了4层,跟公寓差不多,如果绿化做得不好,最上面一层的私密性也很难得到保证。

豪宅一半价值体现在园子

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美国够档次别墅有一半的价值体现在园子上,房子的成本只占一半。美国人十分重视花园,这种重视程度是很多人难以想象的。花园在他们来看,主要有两大用途,一是可以自己动手修剪花草,体现主人个性,报上不是报道过吗,中国移民让花园荒芜,邻居看不过去主动帮忙打理,看过影片“剪刀手爱德华”的人就能理解为何美国人对花园那么依赖。第二个用途是可以在花园搞一些party活动,如果家里人来的多,主人就会把客人请到花园里来,一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开,必备的还有室外酒水吧,烧烤屋,乐池、舞池、风情帐篷等。有的主人根据个人爱好还特别设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。据说上海的绿洲比华利别墅里有的业主就在花园里养马,甚至放飞机,很有个性。

美国别墅是杂糅的风格

由于美国本身也是一个只有二百年历史的国家,美国的别墅其实也是欧洲“泊来品”,它基本上没有美国本土文化特征。比如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风格”、“夏威夷风格”,其实就是意大利和西班牙风格的融合体,或者是意大利和西班牙后现代风格。因此美国的别墅风格本身就是一种杂糅的风格。这一点很像现在的上海,所谓的石库门风格其实也是多种建筑文化交融的产物。

西海岸加州等地区受西班牙文化影响较深,而这个地区的华人建筑师又较多,同国内的交流也比较频繁。所以国内的大多数所谓西班牙风格的别墅其实都是加州风格的简易翻版。东海岸地区的许多别墅都有一百年以上的历史,是一种早期殖民地的风格。在细节的模仿上许多国内的别墅也几可乱真,但是如果缺乏整个社区的文化氛围与相应的生活方式的支持的话,这样的模仿只会显得非常俗套。

尽量利用自然环境

美国的别墅一般尽量利用自然环境,而非营造环境。而且由于人工很贵,一般采用不需要日常维护的植物。很多别墅区的密度非常之低,而室外基本由几十年的次生林所包围(美国也经历过对森林大量采伐与重新种植的阶段),不需要再进行太多的人工环境营建。对于山地别墅社区来说,景观营造的一个重要手段是高尔夫球场,通过球场与别墅的良好结合,提升别墅的价值以及整个社区的档次。例如美国的绿荫谷社区、新港社区、黑鹰社区。对于平坦地形的社区,则通过利用自然的以及人工开挖的水系,突出水景主题,同时结合微地形的精心处理。如美国的木桥社区即是如此。

没有门卫的别墅

在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估

询问中国的开发商和购房者,选择别墅和庄园的条件和标准多多,如地点、环境、交通、商业、会所、豪华、气派等等。但是,询问美国的开发商和屋主,你会听到一个从来没有听说的标准:第一是安全。不过他们的安全是“软”的安全,不是通过高墙铁丝网和见到汽车就敬礼的保安实现的,更多的是体现在周边区域的安全防范上。

美国门卫档次很高,一般都是中年以上的男性。都身着黑色西装、佩戴领结,举止彬彬有礼。以服务为主而非以保卫为主,相比之下国内的岗哨更像一个军事组织,不利于社区氛围的营造。还有大量的别墅是没有特别的物业管理的,由住户与社区自行组建业主委员会协调各项事务。

美国10个城市房价被高估或低估                    

在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估

最新研究发现,美国房价平均被低估了3%左右,但在许多大都市地区却被高估了两位数百分比。

据财经网站市场观察(Market Watch)报道,房地产网站Trulia称,自去年6月房屋年平均售价被低估了高达5%之后,2014年第三季度,美国房价正在小幅缓慢地向正常情况恢复,全国100个最大都会区的房地产市场均出现了显著的变化。

在哪儿买房投资回报率更高 & 美国10个城市房价被高估或低估
房价被高估和低估的10个大都市地区

Trulia首席经济学科尔科(Jed Kolko)表示,越来越多的房价被高估,意味着更接近房地产泡沫或更大的价格暴跌。不过,价格的大幅上涨本身并不一定预示着泡沫的发生,相反,Trulia在分析100个大城市地区住宅价格时与就业、收入增长、家庭构成以及租金等因素结合起来。

数据显示,全国房价被高估的城市占头位的分别是德克萨斯州奥斯汀,高估19%;洛杉矶,高估15%;橙县,高估15%;旧金山,高估12%和河滨-圣伯纳迪诺,高估11%。奥斯汀房产经纪委员会(The Austin Board of Realtors)最新公布的消息称,事实上,奥斯汀8月独立屋中间价位与去年同期相比上涨11%,至247500美元,平均价格上涨9%,至311414美元。

同2006年的2%相比,2014年奥斯汀房价被过于高估,这种情况也发生在休斯顿,它的房价在2014年第三季度被高估8%,远高于2006年的1%。在其他被高估的城市中,洛杉矶在2006年曾被高估73%,奥兰治县为66%,旧金山为46%。

Trulia还发现,被低估的都市地区几乎都位于中西部和新英格兰地区。俄亥俄州代顿市被低估了21%,而2006年第一季度为8%;克利夫兰被低估了19%,2006年为13%;底特律被低估了18%,2006年为33%。同时,房价在中西部地区的涨幅普遍超过新英格兰地区。

在100个大都市地区中,7%的房价被高估的数值超过10%,是自2009年第一季度以来的首次,最后一次发生在2000年第二季度,那时正值房地产泡沫初期。不过,科尔科表示,受建筑市场和年轻人就业疲软的影响,房地产发展受到抑制,因此没有必要将2014年与房地产泡沫联系起来

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John Lee说:留言于2014-10-09 02:13:09(第1条)
别墅顾名思义是主要居所意外的房子,什么类型不重要,中国人把美国的单户独立屋称为别墅是misnomer,即讹用,权且用之,可理解为单户型独立屋。
 
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