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美国买房易缴税难? - 海外錢進美國 這樣節稅省很大
来源:華商資訊 | 作者:王善言 | 10/8/2014 6:05:25 AM | 浏览:2401 | 评论:0
美國政府近年不遺餘力追查海外帳戶,令放棄美籍人數創新高,甚至有人寧可放棄可望到手的綠卡。其實對有意錢進美國的海外人士,即使沒有美國綠卡或公民,只要事先合法規畫,在美投資一樣不致有贈與或遺產稅問題。

去年南加大商學院畢業,目前在主流會計師事務所服務的劉先生,即打算在學到相當經驗後返回僑居地,成為放棄綠卡一族。他說,公司提供的條件包括辦綠卡,但目前處理的稅務讓他學到海外人士即使想在美國投資置產,不見得要有綠卡或成為公民才有保護。更何況他不喜歡美稅法屬人主義,即不管你在天涯海角的任何收入都須申報,因此不打算久居。

劉先生說,該事務所常接觸來自全球各地有意在美國購屋置產人士,從前輩學到這類客戶就所買的房子只要成立公司(corporation),放在公司名下,未來即使贈與子女,由於是無形資產,不致面臨繳交贈與稅問題。海外人士若就美國房產設立信託,之後若不幸往生,也沒有遺產稅問題,只是設立信託花費不便宜。

會計師李新忠說,稅法上的非居民外國人在美國的任何贈與,只有1萬4000元以內免稅,無法享受美國公民擁有的534萬贈與及遺產稅免稅額,因此超過1萬4000元以上價值的美國境內有形資產贈與,譬如房子照說須繳交18%至40%贈與稅。但如果贈與的是無形資產,就無贈與稅問題。因此購屋人若將房子放在公司或有限責任公司(LLC)名義下,贈與的資產已變成公司股分,即無形資產,因此無須繳贈與稅。

只是受贈人如果獲贈的價值超過10萬元,仍須使用3520表格向國稅局申報,該項申報不代表要繳稅。

會計師施啟祥說,將房產放在公司或有限責任公司名下,不管房子出租後與維修費等開支抵減後有虧損或賺錢,每年至少仍要繳800元公司稅。

提及非居民外國人在美國只有6萬元贈與及遺產稅免稅額,因此不管是否入籍,只要有意在美國投資,應事先規畫。基本上如果外國人是生前將美國資產送給美國人,將涉及贈與稅。若是死後由美國人繼承其美國資產,將涉及遺產稅。

但如果外國人送的是海外資產,將不受美國稅法規範,沒有贈與稅問題。外國人送的如果是美國境內有形資產,如房產、銀行定存帳戶的現金,才有贈與稅。但如果送的是股票,因視為無形資產,沒有贈與稅問題。只是外國人若不幸喪生,由美國納稅人繼承的股票,卻變成有形資產,有遺產稅問題。若繼承的是現金,反而沒有遺產稅問題。

美国买房易缴税难?

                      美国买房易缴税难? - 海外錢進美國 這樣節稅省很大

近年来,随着美国买房话题越来越热,对于美国房地产税,一向是众说风云,很多人都说房地产税率太高,即使买了房,养房也难,究竟是不是如此呢?美国房地产的实际税率到底有多高?对投资与生活有什么影响?让我们一起来了解。     

美国房地产税率到底有多高?     

通常人们所指的美国房地产税是由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。各县、各市征收的房地产税税率会有很大差异,甚至小到每个社区的税率都有差别。而一般其实际税率最高的可能达到2.5%以上,而最低甚至低于0.5%。     

房地产税的名义税率由地方政府制定,而其实际需要缴纳的税率则是名义税率通过一定的计算处理而得出的。由于房地产估价的计算方法各不相同,有的是房地产的全部价值,有的则有一个估价比率,使其仅为房产价值的一部分,更有的则是通过房屋租金来计算的,所以美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高,通常远远低于名义税率。     

例如,宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达9.77%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅2.9%。  

计算公式如下:     

实际房地产税率=9.77%(市政府名义税率)*32%(房地产税基比率)*70%=2.19%  

有些地方的房地产估价方式与众不同,例如纽约曼哈顿公寓的房地产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。当每月租金高于每平方米387美元时,其税率为固定的每平方米114美元。可以看出,越是昂贵的房屋,其房地产税率可能越低,甚至低于0.5%。     

举个例子,在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700美金,每年的房地产税大约是25,068美金,大约只占其价格的0.32%。     

为何要缴纳美国房地产税?     

美国买房易缴税难? - 海外錢進美國 這樣節稅省很大

虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重的房地产税,但是他们却是实实在在的受惠者。美国房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出,而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。

例如,地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。     

可以说,美国的公立中小学的教育质量差别相当大,由于好学区的房价高,能买的人学历,收入高,当然孩子就更愿意学习,学区内人们的素质、氛围就越来越好。另一方面,房价高,学校得到的学区税收就多的多,钱多了,就能够请好的老师,盖好的校舍,买好的设备,进而吸引更多的家长在这个学区买房置产。这样就造成了一个良性循环。     

美国房地产税对投资有什么影响?     

美国的财政收支状况非常透明,每个交纳房产税的人,每年都会收到市府的报告单,你交纳的房产税,多少用于学校,多少给了警察局,等等都有明确说明, 具体到每一分。就因为这样,房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。

事实上,高的房地产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人 购买那里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。

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