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投资美国房产的谎言 - 美国租房买房新趋势 & 中美房地产的不同
投资美国房产的谎言 - 美国租房买房新趋势 & 中美房地产的不同
来源:彭博 | 作者:Cay Adkins | 2014/10/10 4:40:27 | 浏览:15205 | 评论:1
相对中国,美国经济发展比较均衡,买房投资属性并不高,房产的回报率更不像中国一些机构宣传的那么乐观,房产出售变现难度也远比中国大,中国投资者若按自己国内的投资思维和惯性,肯定会吃亏。

投资美国房产的谎言 - 美国租房买房新趋势 & 中美房地产的不同

美国养房成本非常高,包括房产税、收入税、房屋保险和维修费等等

非美国公民在美国的房产租金收入要全部交税,税率30%

最近网上流传着一个故事,“李女士卖掉她在北京的一套房子,筹得300多万人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美金,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万人民币。”这个故事是国信美投总裁陆鹤壬在接受采访时讲的,该公司专门从事海外房产投资,他甚至进一步评论到,“在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六、七年就可能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”

在美国投资房地产的利润真有这么高吗?这个故事有多大的可信度?美国房地产收回成本的年限究竟是多久?作为一个在美国生活近二十年的华裔、继承多套商业公寓的信托管理人,加上夫家经营着建房公司和商业公寓群,让我来详细分析一下这种投资的可能性。

(以下计算是根据法律规定做的保守估算,不是严格的法律和会计分析。)

投资美国房产的谎言 - 美国租房买房新趋势 & 中美房地产的不同

首先,用8万美元在休斯敦能买到什么样的房子?根据休斯敦的地产统计数据,2013年第四季度休斯敦的中线房价是18.99万美元,每平方英尺106美元,以此计算,一套8万美元的房子大约只有755平方英尺(约70平方米),而且很破烂。我向十几个住在休斯敦的亲戚和朋友询问“8万美元能买到什么房子”,得到的回复基本是“治安很差的市中心的一室一厅”、“黑人区五十年以上的烂房子”、“休斯敦外围小城镇的小房子”。房子条件差,不仅维修贵、保险高,而且招来的往往是烂房客,欠租是常事。所以300万人民币在休斯敦买六套房子做投资的说法很不靠谱,因为在美国投资房地产首要考虑的是地点,地点不好不仅出租不赚钱,房子也会很快贬值,不亏钱就算好了。

其次,在美国买房投资,真的六、七年就可以收回成本吗?按照陆鹤壬介绍的算法,当地每月的租金大概是房屋价值的1%左右,6套房子的购房款可在8年内收回成本。但这种算法的缺陷一眼就能看出来,他把租金当成纯收入,没有考虑美国高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、房屋空置和赖租成本……按美国人的说法是现在买房能赚钱已经是很难得的了,下面我就逐条列出各项可能的花销。

1、房产税

美国的房产税每年都要支付。休斯敦房产年税率较低的是老社区,约2.6%,新社区大多在2.9%—3.1%,个别新区的税率甚至可能高达3.2%。我取中线2.9%计算,每个月的房产税合(300万*2.9%/12)=0.725万元。

2、管理费

由于投资人在中国,就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项,收费至少是租金总数的10%。

3、房屋保险

美国房子必须买保险,否则自然灾害、火灾发生时所有的财产便会化为乌有。休斯敦地区飓风发生概率较高,因此房屋年保险比较贵,自住的房子大约是房价值的0.7%左右,商业出租的房子保险更高,就按1%算吧,如此每个月的房屋保险至少需要支付(300万*1%/12)=0.25万元。

4、房屋修缮和维护

美国养房贵,主要是因为人工昂贵,这和中国不同。比如,独立房的房顶、外墙都要定期检查,时间长了要翻新;房子每年要高压水清洗;院子要剪草,花园游泳池要打理,每月还要喷洒防虫害喷剂;地毯得常洗,视磨损情况及时更新;管道漏水堵塞要找水管工,这是特别贵的,还有数不完的其他情况。若是联栋房、公寓房,房内的消费自己承担,房外的维修虽不用花钱请人做,但要交物业费,每个月一、两百美元。还有,中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主要提供的,坏了就得更新。总之,保守估算李女士的这六套房子平均每个月的修缮费要200美元。

5、房屋空置以及赖租等成本

租房是有空置期的,我家商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月,租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本,美国租房一般都要查租客的信用记录,但也可能百密一疏,遇到赖租的,只有花钱打官司才能把房客“请出去”,不仅要花时间花精力,还可能拖到输掉半年的租金。因此,考虑到房屋的空置期和赖租等成本,保守地看,每个月收入的折扣大约在0.25万元。

6、律师、公共会计师等费用

保证投资合法,这个暂且提一下,因为下面一项中还会提到。

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7、个人收入税

按照美国税法,不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免,收入需要交税,若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时,全部租金都要交税,税率30%。好在休斯敦没有州税,美国大多数的州都有(不过休斯敦的销售税很高,房子要卖的时候这个税就要缴纳了)。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分,但税法律师也不便宜,如我家夫君的小时费用是250美元,“不交钱给山姆大叔就得交给律师”,美国这句俚语的意思就在这里。我已经看到有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道,要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局,不缴税要不了多久就会被发现,到时不仅要用美国地产收入来抵债,严重的还会触犯法律。

写到这里,除去各种消费,每个月收进来的3万租金大约只剩下15%了,即0.445万。很显然,按每个月0.5万的净剩要收回资金至少需要50年,而且这还是对各项消费非常保守的估算,额外花费的陷阱还有。

8、增值税

在持有房屋时若房屋增值了,不需要支付增值税,但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高,地产税会水涨船高。一旦房子出手,增值的部分就要交税了,美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税,以后的都要交;外国人投资的租住屋,即便是第一套也不免增值税。很显然,增值税虽不体现在每个月的收入或成本上,但会影响套现,继而影响收回成本的时间和投资回报率。

9、继承税

这是绝少中国投资者会想到的问题,我们最近就帮助了一个自称“走投无路”的中国家庭处理了一件相关的事情。小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋,小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧,父母双亡,小L成了这套房子的唯一继承者,但由于小L是未成年人,再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱,这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”(probate)放到小L的信托(trust)里,但小L是常住美国的非公民,他接受遗产时只有25万美元是免税的(美国公民是五百万美元免税,不常住美国的外国人是6万美元),剩下的近30多万美元需要交遗产税,税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信,辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了,丫爸解释说这是法律,现在没有办法了,若在买房时做了财产计划(Estate Planning)也许可以省一些税,但彻底绕过这项法律是不可能的,除非把继承者变成美国公民。

除了上述投资成本,经济发展速度、市场起伏、汇率变化、政治因素等均会影响中国人在美国进行房产投资的效果,影响成败的变数实在是太多了,作为新事物暗藏的很多风险一时半时更难以全部看清楚,就像上面提到的遗产继承时的缴税问题。

虽然在美国地产投资比较保险,但从不是一个能够短期回报的领域,也因此美国人更愿意投资股市或其他。在美国做地产投资的人,多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等,做长线规模投资,同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入,比如我夫家当初做商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠,中国投资者是享受不到的。相对中国,美国经济发展比较均衡,买房投资属性并不高,房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观,房产出售变现难度也远比国内大,中国投资者若按国内的投资思维和惯性,肯定会吃亏,这个用300万人民币在休斯敦买六套房的投资传说,看起来更像是一个海外投资公司的软文。

写到最后我还想提一句,在我为写这篇文章咨询地产中介和税收律师时,他们都不忘幽默地叮嘱我,“在美国有这么好的投资回报我们不知道真是失职,你要知道怎么认识这位李女士的话一定要告诉我们,我们也要入股投资哟”。


美国租房买房新趋势

侨报网

来自房地产网站Trulia的最新数据显示,与去年同期相比,全美公寓要价上涨7.3%,独立屋为6.0%。而在迈阿密、丹佛和西棕榈滩,公寓要价上涨幅度超过15%。

9月房价环比上涨0.8%

在全国范围内,9月房屋要价上涨0.8%,同比上涨6.4%,低于去年的10.4%。在100个最大的都市区,92个房屋要价同比都在上涨。投资美国房产的谎言 - 美国租房买房新趋势 & 中美房地产的不同

南部地区上涨明显

房屋要价同比上涨幅度最大的10个都市半数都位于南部,包括迈阿密、棕榈湾-墨尔本-泰特斯维尔、西棕榈滩、伯明翰和亚特兰大。

其中托莱多、伯明翰、迈阿密和一些其他都市价格与去年相比上涨加快,而加州的文图拉县和奥克兰以及在底特律和亚特兰大与上一年20%的增幅相比则明显放缓。

公寓要价涨幅超过独立屋

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在全国范围内,公寓要价同比上涨7.3%,高于独立屋的6.0%。迈阿密、丹佛和西棕榈滩公寓要价同比涨幅超过15%,20个最大的公寓市场中18个的涨幅超过独立屋。

事实上,公寓价格上涨快的地区往往独立屋的价格上涨也不会慢,特别是就业增长较强和过去十年中房地产泡沫最为严重的地区更为明显。

9月公寓、独立屋要价同比上涨%

1 迈阿密,佛罗里达州,公寓17.0%、独立屋11.7%

2 丹佛市,科罗拉多州,公寓15.5%、独立屋8.2%

3 西棕榈滩,佛罗里达州,公寓15.2%、独立屋9.5%

4 旧金山,加州,公寓12.7%、独立屋9.0%

5 芝加哥,伊利诺伊州,公寓10.9%、独立屋8.6%

6 米德尔塞克斯县,马萨诸塞州,公寓10.4%、独立屋6.5%

7 明尼阿波利斯-圣保罗,明尼苏达州-威斯康星州,公寓10.0%、独立屋10.1%

8 波士顿,马萨诸塞州,公寓9.6%、独立屋2.4%

9 西雅图,华盛顿州,公寓9.4%、独立屋8.5%

10 坦帕圣彼得堡,佛罗里达州,公寓9.1%、独立屋4.1%

11 洛杉矶,公寓8.7%、独立屋6.8%

12 劳德代尔堡,佛罗里达州,公寓8.2%、独立屋5.2%

13 费城,宾夕法尼亚州,公寓6.0%、独立屋3.3%

14 檀香山,夏威夷州,公寓5.7%、独立屋3.5%

15 纽约,纽约州-新泽西州,公寓5.0%、独立屋4.0%

16 华盛顿特区,弗吉尼亚州-马里兰州-西弗吉尼亚州,公寓4.9%、独立屋2.5%

17 纽瓦克,新泽西州-宾夕法尼亚州,公寓4.2%、独立屋1.0%

18 圣迪亚哥,加州,公寓4.1%、独立屋1.8%

19 长岛,纽约州,公寓3.9%、独立屋2.6%

20 普罗维登斯,罗得岛州-马萨诸塞州,公寓2.0%、独立屋3.0%

租金上涨幅度超过独立屋要价

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全国范围内,9月份租金同比上涨6.5%,其中公寓为6.9%,独立屋为5.2%。同出售市场一样,租赁市场中多住房的公寓较独立屋更为紧缺。人口普查数据显示,多住户的公寓空置率一直持续下降,但独立屋却不断升高。尽管多户住宅建设正在加快,但其居住成本的上涨仍高于独立屋,无论对于租房者还是购房者。

25个最大的租赁市场租金趋势

1 旧金山,加州,同比上涨15.5%,两居室租金3600

2 奥克兰,加州,同比上涨14.2%,两居室租金2600

3 丹佛市,科罗拉多州,同比上涨13.7%,两居室租金1550

4 萨克拉门托,加州,同比上涨13.3%两居室租金1250

5 西雅图,华盛顿州,同比上涨9.4%,两居室租金1800

6 洛杉矶,同比上涨9.0%,两居室租金2550

7 凤凰城,亚利桑那州,同比上涨8.8%,两居室租金1050

8 费城,宾夕法尼亚州,同比上涨8.7%,两居室租金1600

9 迈阿密,佛罗里达州,同比上涨8.5%,两居室租金2450

10 巴尔的摩,马里兰州,同比上涨8.3%,两居室租金1600

11 纽约市,纽约州-新泽西州,同比上涨7.8%,两居室租金3500

12 亚特兰大,佐治亚州,同比上涨7.1%,两居室租金1250

13 芝加哥,伊利诺伊州,同比上涨7.0%,两居室租金1650

14 滨河-圣贝纳迪诺,加州,同比上涨6.3%,两居室租金1550

15 坦帕圣彼得堡,佛罗里达州,同比上涨6.2%,两居室租金1150

16 圣路易斯,密苏里州-伊利诺伊州,同比上涨6.2%,两居室租金950

17 圣迪亚哥,加州,同比上涨6.0%,两居室租金2000

18 奥兰治县,加州,同比上涨6.0%,两居室租金2100

19 拉斯维加斯,内华达州,同比上涨5.9%,两居室租金1000

20 达拉斯,德克萨斯州,同比上涨5.2%,两居室租金1400

21 休斯顿,德克萨斯州,同比上涨5.1%,两居室租金1500

22 波特兰,俄勒冈-华盛顿州,同比上涨4.7%,两居室租金1300

23 波士顿,马萨诸塞州,同比上涨4.4%,两居室租金2350

24 华盛顿特区,弗吉尼亚州-马里兰州-西弗吉尼亚州,同比上涨4.2%,两居室租金2200

25 明尼阿波利斯-圣保罗,明尼苏达州-威斯康星州,同比上涨0.6%,两居室租金1300

(侨报网)

中美房地产的不同                  

海外置业热潮袭来,且投资门槛越来越低,越来越多的中国人将投资目光转向美国房产,但很多置业者受阻于不了解中美房地产市场的差异而难以理性选择投资行为:美国房产税费与中国有什么区别?产权性质有什么区别?了解“中美房地产市场的十大差异”才能更顺利地实现美国置业梦。

一、城市与乡村:中国城乡差别大 美国城乡无明显差别

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在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。

二、房地产相关制度:美国制度健全 中国还需完善

在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明,健康、蓬勃的发展。

中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

三、产权性质:中国住宅产权有使用期限 美国产权是永久产权

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美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。

四、房产税:美国持有环节税费征收严格 中国交易环节税费高

在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。

五、房源系统:美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明

在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大。美国有一个房源共享系统MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

六、支付佣金方式不同:美国由卖家支付 中国多由买家支付

在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。

七、房子概念不同:中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房

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在中国,所谓买房,指的是买公寓房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。这里特别要强调的是,美国的独立房,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多,但美国的独立房中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万美金的豪宅,也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外,还有一种房子叫康斗,或城市屋,这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较, 连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

八、房贷政策不同:美国可选固定利率 中国多为浮动利率

在美国贷款买房,绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率,但用的人很少,因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解,但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系,所以无需重新贷款。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款,而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策,但对外国人贷款购房的首付比例要求较高,有的要求达到50%,而对本国公民则一般要求20%首付比例。

九、美国买房利息可抵个税

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在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。

十、计算房屋面积的尺度不同

在美国用平方英尺来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。

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