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中国楼市“冰冻期”山雨欲来
来源:英国路透社 | 作者:路透社 | 2010/4/19 14:06:12 | 浏览:1706 | 评论:0

  路透社4月19日文章,原题:中国楼市冰冻期山雨欲来 趁低吸纳内房股为时尚早中国政府近日频出狠招,彰显其遏抑高房价的决心,楼市冰冻期恐山雨欲来,重击大陆和香港两地上市的房地产股。但因政策风险未完全释放,趁低吸纳仍为时过早。

  虽然分析师相信,这次中央使出更凌厉的措施,将会更有效地遏止炒卖。但因政府及房地产商在应对市场调控已更有经验,故分析师相信楼市应不会重覆2008年的惨况。而且,开发商去年的销售旺盛,有相当一部份的收入已锁定并将于今年才入帐,故它们2010年盈利下跌会得到缓冲。

  “今年(房地产市场)还是会有调整,但调整幅度不会如08年那么大。”标准普尔信用分析师符蓓称。此外,现在GDP增长良好,故她认为这将令中央政府未来可能再出台调控政策的可能性提高。

  中国今年首季度GDP同比增长11.9%,明显超出市场预期。

  在中央上周末推出新一轮措施后,大陆和香港股市本周一均大幅下挫,房地产股跌势更惨重,普遍下跌逾5%。龙头股万科跌8.2%,中国海外发展下挫3.74%。至于在海南拥有大量土地储备的雅居乐则暴跌7.31%,因海南是房地产投机炒卖活跃的市场之一。

  “覆巢之下,难有完卵”,在抑制大陆房地产泡沫的一系列调控政策压力下,房地产行业面临短期冰冻期,即管房地产股的估值相对较低。

  国金证券分析师曹旭特指出,近期调控的升级很可能使行业出现矫枉过正的情况,交易量的下降和一线城市房价调整很难避免,短期地产股较难有超越市场的表现,所以下调行业评级至“持有”。

  瑞信亦表示,虽然现在房地产板块的估值已大部份反映了政策风险,然而该板块近期的弱势则反映出政策的影响可能会持续更长的时间。

逢低吸纳仍尚早

  虽然中央政府出重拳遏抑楼价,但分析师普遍认为,经历过上一次市场调整的惨痛教训,无论是政府或是开展商,对应对市场变化都更有经验和准备。而且,宏观经济环境和开展商们的财政实力也比08年强。

  周末最新出台的房产新政明确要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。此外还要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,并加强对房地产开发企业的购地和融资监管。

  这是继上周四公布针对购买第二套住房的家庭,提高首付比例及贷款利率,以及购买建筑面积在90平方米以上的首套住房的家庭提出首付款比例不得低于30%后,更严厉的措施。

  摩根士丹利在报告中称,虽然这轮措施较上一次调控更为严厉,但相信开展商要即刻进行“割喉式”减价促销的机会很小,“因为它们在过去几个月来已经未雨绸缪,而且也已经自律地提高本身的现金水平以应对市场的波动。”

  此外,即使中央自去年第四季加大调控力度,但从今年首季内房股所公布的销售数字,仍有相当可观的增长。摩根士丹利称,更重要的是,现在尚未看到政策趋向收紧,房地产商信贷转移,这意味着至少在目前而言,它们的开工量不会减慢。

  虽然政策风险大,但内地的城镇化发展、家庭收入不断提高,对房地产的刚性需求还是强大,支撑着楼市的长远发展。但目前是否趁低吸纳良机?答案可能是“否”。

  苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊表示,预期这一次调控对楼价及成交量的打击会如08年般严重,而内房股的资产负债表普遍较08年有所改善。即使如此,但该行短期亦看不到有任何因素可刺激它们的估值回升。该行维持对内房股板块“中性”的评级,认为目前入市为时尚早。

  里昂亚洲预期,内房股板块由现在的水平或有10-15%的向下调整,并建议投资者可考虑换马到一些在内地有不少投资的香港房地产股如新鸿基地产、嘉里建设及九龙仓,以及主力从事商业房地产投资的内地公司,如方兴地产和SOHO中国。

  不过,中金公司报告指出,随着下半年房地产市场进入整固期及政策调控预期的平息,预期地产股票将有较好表现,维持“现在买房不如买房地产股票”的判断不变,长线投资者可以逢低介入。中金推荐的房地产A股包括万科、金地集团、金融街等;H股包括中国海外、华润置地、首创置业等多家。

海外基金或可寻觅良机

  近期有多家去年底才上市的内房“半新股”,包括佳兆业集团、恒大地产、恒盛地产先后公布拟发行票据集资。而近期调控新政会否影响这些公司集资计划仍待观察。

  标准普尔的符蓓表示,06、07年时碧桂园、世茂房地产、雅居乐等都是上市不久就进行债券融资。不少公司利用上市融资平台从小做到大,从地区化做到全国化的一个机遇,都想扩张自己版图,若债券市场比较配合的话,公司都会考虑发债融资。

  不过,新一轮调控出台后,会否影响未来这类公司在资本市场集资,符蓓表示,要看市场对已提出集资建议的公司的反应如何,现在仍难判断。

  消息人士周一透露,佳兆业集团为其拟发行的五年期美元优先票据订出13.25-13.5%的年利率指引。而恒大地产此前向华人置业及其主席刘銮雄进一步发行于2015年到期的本金总额为6亿美元优先票据,年利率为13%。

  分析师认为,已上市的房地产商的实力一般较强,故即使在市场逆转下,估计仍可安然渡过,但一些小型开展商,则可能为觊觎内地房地产机会的海外投资者,带来买入资产的机会。

  对一些海外投资者来说,中央调控房地产市场或为他们带来机会。因为一些资本不足的投资者或开发商,可能须找合作伙伴或抛售物业。“目前这些机会已在慢慢出现了。”一名不愿具名的海外基金投资人说。

  “我们都在谈,但可能会有更好的机会出来呢?我们也不是很焦急,每天都有政策在发布,我也不知道后天会不会有更厉害的东西(政策)出来呢!”他说。

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