贾康：中国房地产绝不是在崩盘仍将是新常态下的支柱产业

　　当下“新常态”这个概念，它的“新”已经非常明朗，形成了共识，即旧的阶段合乎规律的已经过去，告别了我们过去三十余年年均10%以上两位数的增长。从进入中等收入阶段之后的发展状况观察，进入这个阶段之后，所有的经济体都是从高速落入中高速。如何维持中高速运行，打造好“升级版”，也就是提高增长质量，是这个阶段的实质问题。中国现时“新”的特征已经无可争议，但比较直率地说，“常”还没有实现。我们的经济还在继续探底，继续下行。

　　新常态的“常”所要实现的，是按照软着陆方式真正追求经济增长质量提升，加快转变发展方式，这种“由新到常”的转变完成探底之后，要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势对接尽可能长的增长平台期，提质升级是最关键的。但我们也不能忽视7%的最新指标，是邓小平南巡以来的最低点，而且它位于非常重要的心理关口，影响市场预期，影响整个市场氛围，包括房地产业。

　　中国房地产绝不是在崩盘

　　我们面对经济继续下行，由新求常，必须抓住创新驱动，而总体实现各方面兼顾、微妙结合的调控方略之中，要密切关注房地产业的调整。因为很明显，中国现在工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化的总体发展中，我们是有“韧性”、增长空间和回旋余地的，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是不动产、房地产的投资和发展。

　　总体说来，中国整个城镇化过程还要较高速地发展几十年。按国际经验，城镇化率要一直走到70%的高位才能转而走进低平发展阶段，从现在真实的城镇化率在40%左右看，城镇化的持续增长，可能要维持三十年左右，那就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大，配合接纳陆陆续续4亿左右的人从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

　　当然也有一些困扰我们的问题：这样的支柱曾经在前面若干年表现出发展中热度非常高，住房均价一路往上走，当时感受是“越调越热，越调越涨”，但怎么会在前面一年多的时间里，一下子转向了？我们现在可以评价一下我国在经济下行中的房地产变化的性质是什么。

　　我一向强调，去年年初以来非常明显的房地产市场变化，其主题词应该是“调整”与“分化”，绝对不是有些人说的中国房地产进入崩盘的过程，以及整个房地产的景气（如果以成交均价表现的房价而言），出现了一去不回的根本性拐点。

　　这样极悲观的观点曾经非常有影响力，一些持此类观点的有影响力的人物也博得了公众关注。但现在我们完全可以证明：对于“崩盘”说的断然否定是正确的。我也愿意借此机会强调一下：经济学的基本逻辑确实是有用的，有助于我们理解规律，不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动，我们判断房地产市场绝非崩盘的基本底气在于对规律的认知，这是非常重要的。

　　整个中国的发展过程以工业化和城镇化的结合来说，总体而言是只走到中间阶段。我们城镇化过程的高速发展还有很大的空间，那么有什么理由认为去年上半年以来一度显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢？换句话说，如果真的崩盘，如果这种波动中的根本性拐点已经出现，那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了，有大问题了！我们有什么扎实的理由这么悲观，怎么就会认为这个现象已无法收拾呢？

　　现在已看得很清楚，如果依据事实做一个简单评价的话，自去年上半年以来的房地产市场调整与分化，在演变过程中总体来说是健康的：整个房地产市场过去曾经形成较普遍的民众焦虑，决策层和管理部门虽高度关注，频频推出种种权宜之计，但一段时间又显得似乎无可奈何，然而，过去肆无忌惮的疯炒氛围在去年以来已经不复存在了。从一线城市到三四线城市，现在没有人担心炒房和房价疯涨的问题，更多的是关注它怎么继续演变，而这种演变是市场分化中并不会总体崩盘而继续完成这一轮调整的问题了。

　　这种调整如掌握好，就是挤出与消化泡沫，这一过程会更好地使全社会方方面面认识到，房地产是波动的市场，波动中使市场机制发挥应有作用，是要构建公平的市场。而政府要以调控促使这种市场保持平衡，就首先要在保障房轨道上使低收入阶层和收入“夹心层”住有所居。托住保障轨的底之后，市场轨上则要引导中等收入以上的公众、购房者和开发商一起认识和顺应这个市场。因此，大家要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析，即至少需要分线（是几线的城市？）、分市（同样是二、三线城市，情况可能大相径庭）、分段（地段因素千差万别、十分关键）、分类型（如学区房还是非学区房），大家要由此来理性地认识市场，决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题，那么整个社会是在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中，有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中，得到很多有益的经验和认识。

　　政府总体是政策的适应性调整

　　在经济下行房地产市场分化这个大背景下，我所讨论的是针对房地产的景气下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市，这个说法未尝不可。但我更倾向于将现在政府的主要动作称为“政策的适应性调整”。

　　这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的，是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”，所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报，造成了很大社会压力。在制度要素还不配套情况下，政府只能在政策方面想办法，乃至推出非常极端的行政手段，限购、限价，但似乎依然不能遏制炒房团肆无忌惮的炒作。而现在这个新阶段来了之后，政府可以也完全有必要进行适应性调整：

　　第一，我认为各个地方因地制宜逐步取消限购完全有其必要。如果称这是“救市”，我更愿意称之为在考虑市场下行情况下帮助它更合理恢复常态的同时，把有很大负作用的权宜之计消化掉。当年有关部门表了态：限购是不得已的权宜之计——既然是权宜之计，如今其所对应的特殊必要性不存在了，为什么不能退出？理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要，因为取消了也不会出现泡沫化，只会使市场更好起作用。现在还有几个城市没有取消限购，北上广深和三亚，他们各有各的道理，主要不是担心这几个城市的房价上升，是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力，仍然不能很好适应人口涌入带来的变化和消除“城市病”的情况。北京已经按照要求以京津冀一体化为新的格局，抓紧做好全盘规划，疏解非核心功能，一定要调整它的城市生活状态。总体来说，还是需要以延续行政手段的限购，来限制外来人口的压力。

　　三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市，已经形成了房地产有声有色地发展，但近年在当地购房的人，大量为非本地的居民，从内地、特别是从东北区域涌进来大批的购房者，在当地已经形成了“东北人扎堆”的社区，他们认为这种结构状态需要调整，不想在放开之后使更多的内地人进入三亚购房，希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外，在当前形势下，其他城市都取消限购，我觉得是合适的。

　　还有，我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽，总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定，放宽到所有的贷款都还完了，这时候再贷款，不管手上有几套房，都可以认为是首贷，这合乎市场规律。

　　这些是在市场交易中更多地允许所谓“消费者主权”上的自由选择。信贷方面在不用担心市场疯炒的情况下，应该助力让市场起作用，让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子，是用于投资或者是改善自己的住房条件，我认为管理部门已不必过多费心，自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。

　　另外首付的比重在调低，也有必要。因为大家已经比以前更地好认识了市场的风险，更理性地在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，比如降到40%，实际上是使市场上的活跃程度适当提高，同时又不用担心这样一来马上就变成疯炒状态。我作为研究者，认为把它称之为救市也未尝不可，但不应该指责政府这事做得不恰当，因为政府意图是要让市场充分起作用，在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。

　　再说到相关交易的税收政策的放宽。原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息，不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少空置房比重。而且实话实说，这一年多，有各种因素在促使二手房的市场供给量上升，现在不少地方有大量的二手房涌入市场，这较好地使供需得到了校正。

　　前面一些年“单边市”一路上升的时候，往往表现为供不应求，现在反过来了，新居要消化库存，二手房则有很多空置房进入市场，这时候当然税收和前面的信贷的逻辑一样，应该助力于市场更多起作用。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更好流动。按照市场机制本身的逻辑和规律，来使我们总体市场状态更健康，消化过去的问题，以后就可以对接可持续的发展。

PPP：社会治理模式的新型制度供给

PPP以风险共担、利益共享形成了管理模式的创新,并天然对接混合所有制改革和法治化制度建设，具有国家和社会治理模式创新层面的重要意义。

　　贾康：中国房地产绝不是在崩盘仍将是新常态下的支柱产业

　　PPP 是英文 Public-Private-Partnership 的缩写,过去直译为“公私合作伙伴关系”,其机制创新在近年于国内引起前所未有的高度重视之际,有关管理部门已将 PPP 意译为“政府与社会资本合作”,成为文件中的规范用语。

　　关于 PPP 的基本概念和定义表述,学者还有见仁见智的争鸣,但基本共识已比较清楚,它所指的是在基础设施、公共工程与公共服务领域由政府与非政府主体合作共赢式的供给机制。具体的运作形式,包括 BOT（建设—运营—移交）、TOT（转让—运营—移交）、ROT（重整—运营—移交）、BT（建设—移交,即政府按揭式工程采购）,以及 RC（区域特许经营,即连片开发）,等等。虽然 PPP 的雏形可以上溯到几百年前欧洲就已出现的政府授予公路养护者的“特许经营权”, 但其在经济和社会生活实践中的大发展及其概念的明确化与大流行,还是上世纪后半期随着新公共管理运行的兴起,在发达经济体与新兴经济体的进一步创新发展中出现的。把原来已习惯地认为应由政府负责和兴办的架桥修路等公共工程以及医院、学校、航空港、垃圾和污水处理场等公共服务设施,改为与市场机制对接、吸引政府之外的企业和社会资本同政府在平等合作关系框架下一起办,其创新的特点显而易见。

　　从表征看,PPP 首先形成了投融资机制的创新,可以将大量非政府的民间资金、社会资本引入公共工程与服务领域,但其实它又决不仅仅限于投融资模式层面的创新,它还以风险共担、利益共享、绩效升级方面的鲜明性质形成了管理模式的创新,并天然对接混合所有制改革和法治化制度建设,具有国家和社会治理模式创新层面的重要意义。所以,应当恰如其分地和全面地理解与评价 PPP 这一制度供给的伟大创新:它是从投融资模式,到管理模式,再到治理模式贯通的新型制度供给,特别是对于在新历史起点上面对全面建成小康和现代化的“中国梦”目标,力行全面深化改革和全面依法治国的当代中国,PPP 更具有不容忽视的重大现实意义,它至少将产生如下六大方面的正面效应:

　　第一,缓解面对城镇化、老龄化历史进程的财政支出压力,使政府更好地发挥作用。

　　对于正在走向“伟大民族复兴”的中国,PPP 的正面效应首先体现为:从政府主体角度看, 减少财政支出的压力,提高财政资金总体使用绩效和政府履职能力。中国正处于快速发展的城镇化和迅速到来的人口老龄化过程中,未来几十年内将有约 4 亿农村居民要转入城镇定居,并将新增近 2 亿 60 岁以上人口的老龄医疗与生活服务供给需要,静态算账至少需 60 万亿元以上的公共工程投入,如作动态测算,这方面的投入将更是大得难以想象。政府再沿用“单打独斗”式思路去应对相关的城镇化、老龄化挑战,注定是没有出路的,但如能有效地调动业已雄厚起来的民间资金、社会资本,以与政府合作方式形成共同供给机制,将有效缓解上述财政支出压力。

　　第二,在公共服务供给中形成“1+1+1>3”的机制,使进入中等收入阶段的社会公众可持续地受益受惠。

　　政府履职尽责和实现现代化战略目标,最终是“为人民服务”,使社会公众得实惠,并使这样的受益受惠可持续。从我国社会公众主体角度来看,在公共服务水平逐渐提升而确有受益的过程中,相关的问题亦不可回避、不能忽视:过去政府提供服务中存在的工程超概算、施工期拖长、质量出毛病、运行管理中服务不热情、不周到等等弊病,已与进入“中等收入阶段”后公众要求更美好生活的“公共服务升级”诉求形成了明显的反差,影响到社会生活的和谐和群众的“幸福感”。恰是 PPP 的机制创新带来了一种使政府、企业、专业机构于合作中形成“1+1+1>3”的公共服务绩效升级效应,因为这一合作机制,是将政府的规划与政策相对优势、企业的运行管理相对优势和专门机构的特定专业领域相对优势结合在一起,形成风险防范与处理能力的最优组合,来针对性地防控与化解项目中的相关风险。这就可望有效地克服过去司空见惯的那些弊端,可持续地使社会公众受益,从而提升公众的满意度、幸福感。这一点在实践案例中已有极好的体现,并将助益于跨越“中等收入陷阱”的全局性战略诉求的实现。

　　第三,为一大批作为市场主体的企业打开进一步生存、发展的空间,使现代市场体系更为健全和成熟。

　　在我国已经壮大并在资金力量日益雄厚起来的民间资金、社会资本持有主体中,一大批有强烈发展意愿、并在偏好类型上适合 PPP 的企业,会由此打开他们新的生存与发展空间,并形成在我国本土和实行“走出去”（如“一带一路”战略）之中许多的 PPP 项目上,境外社会资本的参与和多方合作互动,这对于发展健全我国的市场经济有积极的促进作用。应当强调,所有参与 PPP 的企业的基本动机与行为定位,仍然是“在商言商”,是以市场主体“投资取得回报”的模式, 来形成其物质利益追求与“社会责任”的统一,但企业方面必须接受 PPP“盈利但非暴利”的原则约束。所以客观地说,不是一切企业都适合于同政府合作参与 PPP,比如风险投资、创业投资、天使投资类型的社会资本,偏好“快进快出”和“以敢冒高风险博取高回报”,通常不是 PPP 的适宜参与者。有意愿和政府合作锁定较长期虽不很高但“可接受”回报水平的市场主体,其实“大有人在”且资本规模可观。这些企业家偏好于较长期、甚至极长期可预期、可接受的投资回报, 愿意通过参与 PPP 提高生活质量并获得发展其他事项（包括收藏爱好、文化活动和从事公益慈善等）所需的时间与闲暇,这是市场体系成熟、健全的表现,在中国特色社会主义市场经济的发展中也不例外。

　　第四,联结、对接意义重大的“混合所有制”改革,促进企业改革与全面改革的实质性深化。

　　在中国现在特定的发展阶段上,PPP 还有一项非常重要的、战略层面的制度创新意义:它直接呼应了十八届三中全会在现代国家治理、现代市场体系方面的要求,即混合所有制改革。

　　中国现代市场体系建设面临的一项“攻坚克难”的改革任务是企业改革,包括使国有企业消除不当垄断和使非国有企业突破前后两个“三十六条”发布后仍未突破的“玻璃门”“旋转门”“弹簧门”,使国企、民企两方面都健康地“活起来”。在 PPP 的推行与发展中,恰恰可以通过其与“股份制—混合所有制”的天然贯通来实现这一目的,因为形成一个 PPP 项目在产权方面没有任何选择上的局限,是在法治环境下形成的多产权主体间的契约。最典型的即以 SPV（special purpose vehicles）的形式组成特殊项目公司来运营 PPP 项目,公司内所有股权都有清晰归属,每一份标准化的股权属于明确的股东,认定以后不会产生无法处置的纠纷（少数纠纷可通过法律途径解决）,大家可以在这样稳定的、可预期的法治环境下,实现利益回报的共赢。而且,SPV 的股权结构,在天然具有混合所有制特征的同时,又天然地倾向于不使国有股权“一股独大”,因为政府股权参与的动机是发挥“四两拨千斤”的乘数效应来拉动、引致民间资本大量跟进,乘数越大, 相关政府工作的业绩评价会越好,因此社会资本、民营企业的股份在 PPP 中通常会成为股权结构里的“大头”,甚至是绝大多数。显然,这方面的突破式发展,也将有效淡化贴标签式、吵得热闹但不会有结果的“国进民退还是民进国退”争论,深刻、长远地影响中国的现代化进程。

　　第五,促进“全面依法治国”的法治化建设,培育契约精神和催化专业、敬业的营商文明。

　　PPP 与十八届四中全会关于“全面依法治国”“依法行政”的指导方针具有天然内在的契合, 客观上必然要求加快法治建设、打造高标准法治化的营商环境。因为一个个 PPP 项目,都需要有可预期的法治保障使作为合作伙伴的企业产生对长期投资回报的确定性与认同感,否则是不会自愿签署合作协议的。政府方面的“强势”会在 PPP 实施中得到约束:不论政府在前期还有多少“主导性”和“特许权在手”的强势地位,一旦签约 PPP,就要以与企业相同的“平等民事主体”身份依法定规范认定契约,并按照“法律面前人人平等”的原则遵守契约;假如政府违约,也要经由法律程序“公平正义”地加以校正和处理。这对于实质性地转变政府职能、优化政府行为和全面推进法治化,不啻是一种“倒逼”机制。PPP 的发展,对法治、契约和上述所有这些营商文明的培育都将是一种催化剂,对于降低交易成本、鼓励长期行为和促进社会和谐进步,具有国家治理现代化和包容性发展层面的全局意义。

　　第六,有利于在认识、适应和引领“新常态”的当前与今后的一个阶段,对冲经济下行压力, 优化支持经济社会发展后劲的选择性“聪明投资”,增加有效供给。

　　面对现阶段的经济下行,需要特别强调投资的作用。中国投资领域的关键问题不在于总量和增速,而在于结构、质量与综合绩效。走向经济新常态,迫切需要把握好有助于支撑全局的“聪明投资”。PPP 所关联的投融资项目,都属于有利于调结构、惠民生、护生态、防风险、增绩效的选择性项目,又配合了促改革与稳增长,是利用混合所有制创新将“过剩产能”转化为有效产能（诸如钢铁、建材、施工机械与设备的制造等行业和领域）,会形成一大批“聪明投资”对冲下行压力,以有效供给来增加长远发展后劲,因此,它是在供给侧助益适应和引领“新常态”。

　　总之,PPP这一制度供给伟大创新的正面效应非常值得注重、发掘与期待。全面深化改革新时期,决策层和管理层对 PPP 的高度重视、明确要求及立法、示范、培训安排的紧锣密鼓,以及各界对 PPP 的高度关注和积极交流互动,已表现出这一制度供给伟大创新在中国将迎来前所未有的发展机遇。在我国《预算法》修订后,地方政府负债中部分存量的替代机制和今后部分增量的供给机制也都可以并需要与 PPP 机制创新对接;“新产业革命”时代中国“地方竞争”中“非梯度推移”地可匹配于东、中、西部的“连片开发”等创新事项,也会使 PPP 在中国实践中有望展示异乎寻常的亮色。当然,鉴于 PPP 对法治化条件与专业化要素的高标准要求,PPP 操作在实际生活中不可能一哄而起、一拥而上。但应强调:新时期迫切需要积极地消解畏难情绪和观望态度, 引导与鼓励“实干兴邦”“事在人为”的创新取向:把“想干事、会干事、干成事、不出事”的各界人士,以高水平长期规划和“亲兄弟明算账”的契约,结合成生龙活虎的 PPP 团队,在创业创新发展中打造无愧于时代的业绩。