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美国最热置业城市 加州占据半壁江山
美国最热置业城市 加州占据半壁江山
2015/7/27 23:58:43 | 浏览:1592 | 评论:0

美国房产市场的活跃程度如同夏日热浪一样席卷全国。美国最热置业城市 加州占据半壁江山

“我们在6月对美国房产走势进行的调查结果表明,美国住宅市场的发展形势日趋明朗。特别是一些活跃度较高的热门置业城市,其房屋供应量也稳步上升,当地并没有出现新建量猛增的投机行为。”发起此次调查的网站首席经济学家Jonathan Smoke表示。

值得注意,Realtor.com还推出了“6月美国房产市场热门指数(therealtor.com® Hotness Index)”,并公布前20个美国最为火热的区域房产市场。上榜城市的显著特征就是:买家正在急切地寻找合适的房屋,出售封单速度较为迅速。

专家认为,这项独家分析调查结果可以帮助置业者发现最为火爆的美国中型至大型区域房产市场,为买家选择美国房产投资城市提供有效参考。

美国6月房屋标价中值同比上升7% 短期内“供需紧张”成为常态

基于6月份前三周的美国房产数据,全美房屋标价中值(the median list price)增至233,000美元,同比增长7%,环比5月上涨2%;同时房屋在市场交易中的平均停留时间为66天(意为房屋从“挂牌出售”到“成功出手”之间的时间段,也称为“市场平均出售天数”),与上月持平。

在整体供需较为失衡的情况下,为了帮助买家创造更多的购买机会,美国住房库存量增长速度明显加快,但仍然比去年低了4个百分点。网站房产分析师认为,在过去的半年中,美国进入交易市场的房屋数量大幅度增加,但仍然很难在短时间内填满购房者的“胃口”。很多房屋开发商也持有较为谨慎的态度,并没有出现“房屋新建热潮”,市场投机指数较低。显然,需求失衡是造就地区房屋市场日渐火爆的主要原因。

 网站美国房屋搜索量创造纪录 独立搜索用户增幅达40%

有趣的是,调查显示越来越多的美国人开始花费较长的时间反复寻找最为钟意的房屋。Smoke称, 6月份的Realtor.com网站流量与房屋搜索次数创造了新高;每月独立用户增长速度同比增幅高达40%。他还发现,到7月网站访问量与搜索量预计将分别增长50%和30%。

为了找出美国需求量最大的地区房产市场,Smoke与他的团队对全美300个最大的房产市场中标价出售的房屋数量清单进行了严格的审查与分析。值得注意的是,为了弄清楚哪里的房屋“出手”更快,他们也通过大量数据严密计算出了各地房屋在市场交易的停留时间。

加州城市占据榜单半壁江山 旧金山打败丹佛成为热门置业城市NO.1

Realtor.com在“6月美国房产市场热门指数”基础上,公布了美国最为热门的20个区域房产市场。不出意外地,加利福尼亚州再次“霸榜”,成为了美国最为热门的洲际房产市场;在前20个最热的置业城市中,加州城市几乎占据了半壁江山(共8个上榜)。其中,旧金山打败了上月冠军丹佛市,成为了热度最高的置业城市;州内的巴列霍市与圣罗莎市也进入了榜单前5位。

Smoke小组分析认为,造成加州房市较为火热的主要客观原因有两点

美国最热置业城市 加州占据半壁江山
20个美国最为火热的区域房产市场

1、 加州房屋供求的紧张程度排在全国前列,由于土地限制,新建量也极其有限,加剧了供求失衡。

2、 加州强大的经济发展体也刺激了房屋方面的需求,科技就业市场的庞大人口为房产市场提供了充足的“马力”。

购买学区房 南加最好学区在哪儿?

侨报网 张雯 编译

南加州除了阳光明媚,也有在全国也是响当当的最好的学区。在这些学区,学生们会挑战严格的课程、激烈的竞争和五花八门的课外活动。在这里,学生的毕业率以及被大学的录取比例都在全国居首。

美国最热置业城市 加州占据半壁江山

为了寻找南加最好的学区,金融网站NerdWallet对南加153个联合学区和中学学区进行了调研,综合了各学区的购房承受能力、标准化考试成绩、大学课程准备以及学生和教师比例等数据,排出了前10位最好的学区,供大家在选择学校以及购房时作为参考。前三甲分别是:

1 核桃谷学区

该学区位于洛杉矶以东,有近14600名学生分别就读于15所学校,学生与教师比例为24:1。两所高中均开设了IB课程和AP课程,两所小学提供学生国际课程初级教学内容,部分学校被授予加州杰出学校、全美蓝丝带学校荣誉。2015年,学区有三所中学获加州金带学校殊荣。

除了正常教学内容外,学区还提供中文、STEM、健康、设计、表演艺术等学生选修内容。该学区在加州还连续六次获得Best Schools荣誉。

2 尔湾学区

该学区位于橙县,全学区总计有39所学校,学生SAT平均成绩1813,约85%学生升入大学,学校多次被授予加州杰出学校、全美蓝丝带学校荣誉,University High School和Northwood High School均被评为2015年加州金丝带学校。尔湾学区为学生提供了小学科学专家计划、广泛的视觉和表演艺术教育和专注于数学的综合数学途径等课程。

3 亚凯迪亚学区

该学区位于洛杉矶县,全学区有学校11所,学生与教师比例为22:1,平均SAT成绩为1789,约84%学生升入大学,亚凯迪亚高中为学生提供了数十门AP和荣誉课程。今年年初,学校投入380万美元兴建的图书馆、媒体中心和食堂落成,高中的乐队还参与了今年Super Bowl的表演。

南加最佳学区前10位:

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评分方法:

1 各学区房价占25%,房价越低,得分越高。

2 标准化考试成绩占35%,SAT分数以及高中的STAR成绩均考虑在内,权重相同。

3 2013年大学升学准备指数占30%,大学升学准备指数即一个学区的高中生毕业百分数以及升入大学百分数的综合指标。

4 学生与教师比例或班级规模占10%,该比例是招收学生人数除以在校全日制教学人员人数所得。

南加州地区包括:洛杉矶县、圣地亚哥县、橙县、河滨县、圣贝纳迪诺县、文图拉县、圣塔巴巴拉市、科恩县、帝王县以及圣路易斯奥比斯波县。

美国买房最佳时机

美国最热置业城市 加州占据半壁江山

购置美国房产一定要掌握好最佳时机,正所谓该出手时就出手才是最明智的选择,那么,大家可能会问究竟什么时候才是最佳时机呢?这得根据你个人的需求,经济情况,以及房地产市场行情,房地产政策等综合来看,如果你遇到以下4个完美Timing,那么就可以考虑出手了。

1.当你需要时

房地产专家经常性的被人问道:什么时候买房合适?回答是:只要你需要,什么时候都可以买房。他说:“这十年来我有九次说过房价会涨,结果每次都涨,但大多数人还是不信,真信我话的那1%、2%,买了也确实都涨了、赚了。”理财专家认为,对于对房子是刚性需求的人来说,对于自己相中的房产应该立即出手。

2.收入稳定,做足准备时

最佳出手买房的信号:用自己4-6年左右的家庭总收入计算,能买到房价相对自己收入比较合适的住房。这个比例也是参考了银行批复贷款的计算方法。银行往往利用每月的平均收入,对比每月的房屋花费,和其他固定花费。如果其他固定支出过高,比如汽车贷款,教育贷款,信用卡余额等等,可能会影响银行批复贷款的额度。

3.联邦政府鼓励买房时

当政府大力推进购房者买房时,就会有低利率和宽松的贷款条件。低利率意味着每个月的负担降低,同样也适用于所有其他的购房者,也就是从财务上强化了房地产的需求。宽松的贷款政策也是一样,比如最大还款限额延长,允许用更少的首付等等。相关的政策的改变,在一定程度上也会刺激到美国房产市场,也是购买美国房产的最佳时机。

4.挂牌房屋数量多时

很多买家在开年的时候准备不充分,错过一些比较中意的房子,但是之后在市场越来越热络之后,就萌生退意。实际上,在市场火热的时候,由于挂牌数量也相应增加,其实还是有机会遇上合适的机会。在市场冷清下来的季节,挂牌数量也相对较少,遇上合适的房子就更加困难。所以等待季节冷清下来再出手,不一定能达成心愿。

而在市场热络时期的诀窍,其实就是更加用心地观察市场,等待时机,并且做好比别的买家更充分的准备,比如贷款预批,学区设定,房型设定,房价设定,不要等到好机会来临的时候,由于各种犹豫,让别的有所准备的买家先下手。要知道,市场上准备不足的买家还是大多数,只要功课做到,就会占有先机。

遇到以上这4个好时机,想要购置美国房产的你就别再犹豫了,在犹豫好房就没了!

在美国如何购买学区房挑好学区

向往美国的中国家庭多半是看中了那里的教育水平,习惯了在中国抢购学区房的家长们在越洋教子的路上,也不忘哄抬美国学区房的市价。“在北京买学区房太贵了,还不如去美国买呢!”
 
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中国学区房是最揪心的刚需

学区,是中国家庭,尤其是北上广家庭最揪心的刚需。中国大中城市采用“就近入学”原则,小学按照划分的片区招生,且利用政策调控逐步杜绝付费跨区择校,重视教育的爹妈们为了不让孩子输在起跑线上,不得不花大价钱在优质学校的附近买房,此类房产称为“学区房”。

对于北上广这样的巨型城市,学区房有可能离夫妻俩的单位都不近,或者交通不甚便利、生活设施不够齐全。即便如此,为了孩子能有个好的开始,中国父母依旧会斥巨资在学区里买上一间小房子,哪怕根本不进去住。早就听说,北京海淀有些学区房虽然陈旧狭小,但每平方米的价格已超20万,而且绝对不是有价无市。

但这还不够,海淀的天价学区房有他独特的优势—不仅小学好,该地区的中学也排在全市中学的前列。其他的学区就未必如此了。虽然学区房主要以择小学为主,但在小学初中直升的政策下,上了一个顶呱呱的小学,却进不去好的初中,岂不是让孩子有前劲没后劲。如果初中拖了后腿,没考上顶级高中,不夸张地说,就是一条腿被绊在了顶级大学的门槛外。

当然,现在政策的不断调整就是为了平均教育资源,并且让学区里各个阶段的学校水平得到整体提升,但这毕竟道路漫长。对于家长来说,等不起,还是砸钱吧。

回到文章的开头,为什么一些中国家长在受了中国学区房的罪之后,会转而去讨美国学区房的苦吃?这和美国学区房的特色有关。美国的学区房虽然也仅限于公立学校范畴,但概念却和在中国截然不同。

美国学区房只挑高中

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设,所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是有不同的。

首先,美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段,孩子的学习任务相对轻松,而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段,即便是玩着长大的美国孩子,都要在这几年闷头苦学,为上个好大学冲刺。

其次,美国的学区好不好,通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好,两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则,但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区,通常附近的学区都不错。

美国法律规定,任何居住在某一学区内的孩子,都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块,学区可具体划到每一条街、每一个门牌号,和行政区没有直接关系。在美国,每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。家长通过网络查到孩子可上的学校后便可与学校联系。

需要注意的是,如果家长以购买学区房为目的解决孩子的教育问题,一定要针对具体物业地址进行核查,针对每一个住址,孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校,最则需要优先排号进入等待。

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公立学区好处多

在美国家长眼中,公立与私立中学各有优势。公立中学只允许接受短期的外国交换生,法定最长时限为一年,不得接受外国申请者作为独立学生长期学习;而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着,公立中学的国际生比例远远少于私立中学,且学费远低于私立中学,奖学金也更容易申请,因此公立学区同样受美国家长的青睐。

2008年,在美国大部分房屋价格跳水的时候,好学区的房价不降反升。美国布鲁金斯学会不久前曾发表一份报告说,美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。以哈佛大学和麻省理工大学所在的波士顿市房价为例,波士顿市的平均房价为$?428,400,而在波士顿市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn学区附近的平均房价已达到$914,500,是平均房价的两倍多最高房价更是达到了$1,249,000,是波士顿房价的近三倍。可见世界学区一般贵,无论是为教育、自住还是投资,学区房都有着一定的优势。

Dover Sherborn学区称作“哈佛学区房”亦不为过,对于极具名校情结的中国家长来说,颇为诱惑。这里《留学》要提醒一句,如果不是对名校过于痴迷,在美国学区的选择还是很多的。

美国有4000所正规大学,位列全球TOP200的名校少说也有100所,而最新公布的人口总数才3亿出头。泱泱中华十几亿人口,全国的大学是几百所,进入全球TOP200的不足十所。所以,在美国考[微博]大学,进名校的比例本身就翻了N多倍。而且美国的教育资源更加均衡,即便上不了顶尖学校,在中档大学里,依旧有在专业排名中位居前列的专业,毕业后的就业压力也少了不少。

如何选择好学区

美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。在纽约,教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定:学校环境(包括学生出席率)占15%;学生表现,其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量,而高中则根据学生毕业率衡量,占总分的30%;学生进步,包括学校是否有效地帮助学生取得进步,占总分的55%。

在加州,政府每年主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同,但官方发布的数据具有很强的权威性,可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外,家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

“如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣,那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市,学校和地区整体环境往往更好。”北京苏富比国际房地产国际销售副总监刘震在接受《留学》的采访时说道。

美国买房流程

1、联系房产经纪人,初步确定购买意向和预算。

2、在美国的银行开一个可海外汇款的个人支票帐户,以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国,也可以委托朋友,先把钱汇到对方的账上,由对方帮忙出具资产证明和汇款。

3、通过房产经纪人或自己在网络、杂志、报纸上寻找房源,请经纪人预约看房。

4、若确定买房,经纪人会分析适当价格,并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。

5、卖方接受报价、签订买房合同的三天内,房产经纪人将3%订金支票送到公证行,开始进行交易。

6、房产经纪人安排房屋检查。如有问题,可提请卖方修理。卖方不愿修理的话,此时可取消订单,买方拿回订金。

卖方与公证行向买方提供房屋相关文件,如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。

7、以上环节均无问题,买方将余下款项汇到公证行。

8、公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人,此时房产经纪人可向卖方取得钥匙。买房过程结束。

拎客

美国房产经纪人

美国买房有一套既定的程序,理论上来说,想买房的人按照程序一步步走,自己也可以搞定。但想要更高效的话,需要一个优质的房产经纪人。正规的美国房产经纪人都有合法的营业执照,负责一切涉及文件的琐碎事项,购房者所要做的就是签字确认,并不算太繁琐。

移民机构房产专家自列买房建议若干条

买房前自问

* 我购买学区房的目的是自己用还是做长期投资的规划?

* 我购买学区房是否和我家庭的移民计划相协调?如果我不考虑移民,购买学区房仅仅只是体现投资的话,我能否接受?我的预算有多?少?

* 我喜欢的城市区域是哪里?相应的气候,人文氛围我是否适应?当地有什么特点是我所欣赏和喜欢的?我所选择的地区的资源和特点,其他城市是否有替代性?

留学督导

以投资为目的

* 房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密、对房源需求高的地方。

* 风景好,资源稀缺的地方,房子更有升值空间。

* 针对专门投资“学区房”的人来说,不是房子足够贵才有高回报。

以洛杉矶尔湾为例,一些投资价位在80万到150万美金的房产,所能获得租金的回报基本上稳定在3500到4500美元之间。与投资80万与150万美金的预算对比,到头来回报率租金只差1000美元,并非理想收益。

* 找好“平衡点”,全局做判断。

无论买贵的学区房,还是便宜的学区房,出租的时候,贵的地段一般象征着当地租客水平高,整体素质养好,如尔湾。租金便宜的地方,很可能遇见素质参差不齐的租客,可能面临信誉不佳、收入不稳定、易拖欠租金、毁坏房产等棘手的问题,这样的风险必须考虑进来。

以学区为目的

* 教育硬性成绩依然是重要参考指标。

以加州地区为例,政府主要通过API来衡量各地中小学的表现。API分数介于200至1000分之间,一般800分以上的学校属于比较优秀的。

* 考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。

居民素质体现了一个社区的文化和教育水平,考察时可以关注比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说,周边如果有华人超市则可以大大的加分,因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况,一可以通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察。

* 房产税会随房价走高,当地教育经费越高,公立学校越受益。

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额成正比。美国各地房地产税大多数为1%到2%(也有地区会高于2%)。

* “如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣,那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市,学校和地区整体环境往往更好。”

《留学》建议各位家长在买房时注意:一、看目标房周边房子的卖价。注意过去三个月的成交价,同时区分正常买卖和银行拍卖,通常银行拍卖价格低于正常买卖大约10%至30%。二、注意学区级别不同,价格不同。以洛杉矶为例,最顶尖的学区里住了很多富人,房价基本上100万美元起价。稍便宜一些的中上水平学区,独立屋的房价为60万美元左右起,非独立屋(如联体住宅),房价也在40万美元以上。三、美国房子基本一分价钱一分货,卖家开价一般以市场价位为准则。过分的杀价,容易失败而归。四、公寓一般较便宜,但好地段上(比如海边)设施完善的公寓也价格不菲,便宜的二三十万美元,贵的上百万美元。

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