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为什么中国炒房团不敢涉足德国
为什么中国炒房团不敢涉足德国
作者:沈阳 | 2015/7/27 13:37:45 | 浏览:1454 | 评论:0

过去两年中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过1/5,其中大多数投资均流向位于主要城市的酒店和办公楼资产,而德国却是一个包括中国资本在内的亚洲资本不敢涉足的国家。

为什么中国炒房团不敢涉足德国

  

   7月16日,世邦魏理仕发布报告称,过去两年中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过1/5,其中大多数投资均流向位于主要城市的酒店和办公楼资产。面对这些来抄底的投资者,澳大利亚、美国、英国等国的房子都纷纷涨价,以致引发当地居民的抗议。6月中国股变后,更多投资者逃离中国股市,在海外大量购买当地的房产。不过,在西方老牌发达国家中,德国却是一个包括中国资本在内的亚洲资本不敢涉足的国家。究竟是什么原因让德国房市如此与众不同?

  这得回到德国历史来讨论。吸取纳粹崛起的教训,1945年5月颁布的联邦德国基本法在序言中指出,“我德意志人民,认识到对上帝与人类所负之责任,愿以联合欧洲中一平等分子之地位贡献世界和平”。基本法第十四条明确规定“财产权及继承权应予保障,其内容与限制由法律规定之”,“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利”。根据这些原则,德国的住房政策必须以保障居民住房为房地产政策的基本出发点;为了落实这项精神,德国房地产调控将反对住宅空置、反对房产炒作作为其核心思想。

  为了促进房产市场供求关系平衡,德国政府严格监管土地销售和租赁。德国居民珍视土地私有权,开发商很难垄断房产市场。德国的房贷条件非常严格,新购房产必须缴纳高额综合税率。鉴于住房还有财富积累属性,为了公平正义,德国政府依据遗产法和税收制度,对住房继承人/受赠人采用超额累进税率,征收遗产税或赠与税。

  由此可见,根据德国社会传统的价值观,德国即便土地私有,其财产权之享有和运行并非“神圣不可侵犯”(“私有财产神圣不可侵犯”这个说法即便在美国,也因后来的进步主义运动而被否定),而是得对基本法序言之载明的“上帝与人类所负之责任”承担义务。

  德国的房屋租赁制度也是独具一格。德国是个没有户籍制度的国家,是否拥有房子并不影响居民之基本福利。大量德国居民一生都是租房住。德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金(即使物价上涨)。此外,德国政府修建的商品房,其质量标准与房产公司建造的房子没有多少区别,足以满足低收入家庭的租赁需求。根据《租房法》,除非房东自住,无权赶走居住者;如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉,如果超过50%,房主将被判决三年有期徒刑。

  德国实行联邦制。基本法是“巴登-符腾堡、巴伐利亚、柏林、布兰登堡、不莱梅、汉堡、黑森、梅克伦堡-前波莫瑞、下萨克森、北莱茵-威斯伐伦、莱茵兰-伐尔兹、萨尔兰、萨克森、萨克森-安哈特、什勒斯维希-霍尔斯坦及图林根各邦”(载入基本法“序言”)自愿签署并落实的。这样,联邦层面的“社会市场经济”顺理成章地在“邦”层面得以落实。

  我们可能特别强调精英主义对国家治理的作用。不过,超前规划若没有雷厉风行的法治化落实,一旦“选择性执法”成为一纸空文,则对政府宏观调控职能产生长远的伤害。澳大利亚规定外国人购买旧房的、临时居民搬离后3个月内没有卖房的,罚没所有的资本利得或房屋买价的25%,或房屋市场价的25%,以三者中最高的为准,甚至考虑向每个外国购买者征收每笔1500澳元的申请费。只是由于不敢得罪外国资本,这些决定不是还在谋划中,就是因落实成本太高成为“一纸空文”。

  因此,没有什么外国炒房团能把德国怎么样。对中国炒房团来说,选择澳大利亚等相对自由化的国家,更有利于财产增值。

  为了推广德国经验,国内包括中文核心刊物论文在内的很多媒体指出“德国宪法”规定德国是“高福利国家”。这不符合事实。对国家治理来说,有些文字高调地载入宪法既无必要,又有伤害。重要的是如何让国家的核心价值观成为政府公共决策在法治化进程中能落地的方法论。惟其如此,伟大的理想主义精神才有助于人民社会经济权利的拓展。 

中国投资几乎让曼哈顿变中国城

张杨 编译

几乎整个曼哈顿都在变成中国城。

据纽约每日新闻(New York Daily News)7月30日报道,中国投资者正在以史无前例的热情大肆投资纽约房地产,高价买下了很多纽约市最具标志性的建筑。

“只能用疯狂来形容。”和中国投资者有合作的房地产律师爱德华•莫梅尔斯坦(Edward Mermelstein)说道:“纽约成了中国人的最爱。”

据商业房产数据公司真实资本分析(Real Capital Analytics)数据显示,2015年至今,中国投资者已经在曼哈顿房地产上疯狂消费38亿美元,比起2014年整年要翻了三倍还多。

为什么中国炒房团不敢涉足德国

复星国际投资的大厦位于曼哈顿

另据房地产经纪商世邦魏理仕(CBRE)数据,2014年,中国流向美国商业房产的资金首次达到100亿美元,自2010年以来年均上涨72%。

“过去投资纽约房产最多的买家是加拿大人,现在则是中国人。”房地产律师罗斯•莫斯科维茨(Ross Moskowitz)说道:“一些美国本土的买家躲开了这些交易,因为他们知道自己竞争不过中国人。”

新的中国投资者收购的目标不是华埠的二流建筑,而是纽约市中心最昂贵的地段。

包括安邦、复星国际在内的中国企业都在纽约商业房地产上撒下了大把美元。很多情况下,中国买家支付的价格要比美国本土买家高得多。

“他们认定这些高端产业值得投入更多。”世邦魏理仕经济学家简内特•莱斯(Jeanette Rice)说道:“他们相信自己投资的市场在很长时间内都将是稳定的。”

中国投资对纽约的兴趣不算什么新闻,亚洲投资者几十年来一直都在不断投资纽约房地产。但是,现在中国买家的热情达到新的高度,让人很好奇中国人是否很快就会控制纽约市的大部分高端房产,以及当地房地产投资商能否与之进行竞争?

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曼哈顿高档公寓MiMA

另外,国内股市的不稳定只会加剧中国资本外流,莫梅尔斯坦表示。但是,中国资本的大量涌入对纽约经济有利吗?或者说纽约能否承担这些投资者一旦碰到国内环境出现变化,就可能瞬间撤离的风险?

上世纪80和90年代,日本投资者就曾有过类似状况,收购了包括洛克菲勒中心(Rockefeller Center)在内的一些高端房地产。但是之后因为国内经济不景气,很快又折价将之出售,曾在房地产世界掀起一阵波澜。

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中国投资者在第五大道上购买的大楼

“一个市场过度依赖某一个投资团体总是存在风险,但我不认为纽约市已经走到这一步。”莫斯科维茨说道。

实际上,中国投资者已经从日本人身上吸取了教训,他们重视与本土投资人的合作,也有更长远的投资计划。

“中国投资人很重视与当地专家的合作。”曾任职于房地产巨头Extell的并购专家杰夫•德沃雷特(Jeff Dvorett)说道:“他们不只是拿着支票簿一通乱买。他们会事先精打细算,然后做出更明智的决定。”

不过也有证据显示中国买家正在着手风险更大的投资。他们开始从收购现有不动产转移到购买需要自行开发的地皮,情况因此变得愈发复杂。

“我真的不认为他们有这种能力。观察他们如何解决这些难题会很有意思。”来自商业地产代理和顾问公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的罗伯特•纳卡尔(Robert Knakal)说道。

到底是什么让纽约如此吸引中国买家?

首先,作为世界增长第二快的经济体,他们需要找到花钱的地方。而且,在政府放宽海外投资的限制后,他们也获得了大展拳脚的机会。

而且投资纽约的不仅仅是公司,很多中国有钱人都在通过EB-5项目投资当地的房产,这是一项移民计划,指外国投资者如果能够在当地投资超过50万美元和创造超过10个全职工作机会,就有机会获得一张绿卡。据美国公民及移民服务局(the United States Citizenship & Immigration Services)统计,2014年,来自中国大陆的申请人占据所有EB-5项目的85%。

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