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UCLA:加州房价还得涨 & 美国的“租房危机”或进一步恶化
UCLA:加州房价还得涨 & 美国的“租房危机”或进一步恶化
来源:usqiaobao.com | 作者:聂达 | 2015/10/1 6:47:09 | 浏览:1368 | 评论:0

根据加州大学洛杉矶分校(UCLA)今日发布的经济预测显示,日前,加州的房价在很多人眼中已经难以负担,但在不久将来,将会随着供不应求趋势的持续发展,变得更加难以支付。

UCLA安德森资深预测经济学家Jerry Nickelsburg在他的预测中写道,政府部门如果希望改善住房问题的话,应该重新审视一下与住房方面相关的政策。他写道:“目前的经济状态是非常清晰的,如果开发商试图通过固定所出售房屋中‘可支付’房屋的比例,来提供一些‘可支付房屋的话’,那么对‘可支付房屋’的需求也会同时上升。”Nickelsburg还补充说:“不管是在自然状态下还是在调控的状态下,政策自身的局限性是无法让‘可支付房产’满足需求的。”

他说:“这就是问题的真正所在,‘可支付政策’应该清楚地写明,这些‘可支付房产’是为谁而建造的,比方说在一项政策中明确表示,某一类‘可支付房产’专门提供给那些公立学校里支付不起住房的教师们。”Nickelsburg说:“但是目前这样的带有指定性的房屋政策是不现实的,因为这项政策需要同时配以地区代码的变更,以及周边环境的配合和建筑规定的变动等。”他还说:“当然在某些地区,随着大宗公共走廊的建成,这样的政策已经开始发挥作用了,但如果希望该类政策可以被大范围应用的话,将需要巨大的变革,现实来讲几年内是无法达成的。”

对于经济领域,Nickelsburg预测表示,本年度全加州的就业水平将增长2.7%,下一年度将增长2.2%,2017年将增长1.4%。今年的失业率将下降到6%,下一年度将下降到5.2%,2017年将下降至4.8%。就全国范围内经济而言,在接下来的两年中,全美GDP将保持2%到3%的增长。同时还会伴以劳动力市场质量的不断提升,失业率下降以及就业比例的提升。

UCLA:加州房价还得涨 & 美国的“租房危机”或进一步恶化

洛县县政委员索利斯(Solis)就住房问题提出新政策。(聂达摄)

 

美国的“租房危机”或进一步恶化

(腾讯财经)

在美国,租金可负担能力变得多糟了?答案是,更糟了,而且还是相当糟糕。

据彭博社报道,在未来十年内,至少一半收入用于租房的美国家庭数量可能会攀升25%,至1480万个,其中可能包括100多万个拉丁裔美国人家庭,以及100多万个老年人家庭。单凭经验来说,一个家庭用于住房的收入在整体收入中所占比例不应超过30%。专家指出,如果一个家庭用超过半数的收入来支付房租,就构成了“严重成本负担”。

上述数据源自美国非营利组织“企业社群伙伴”和哈佛大学的联合住屋研究中心发布的研究报告。为了能得出结论,研究人员对未来十年的工资和房租增长各种情况进行了细致的分析。

报告指出,即便是最有利的情况下,即工资收入每年都以比房租上涨多一个百分点的速度增长,背负“严重成本负担”的家庭数量也只是勉强从2015年的1180万减少至2025年的1160万。若从最基本的情况来看,即房租与工资(及通货膨胀率)每年都以2%的速度增长,研究人员得出的结论是,十年后背负“严重成本负担”的家庭数量将会增至1310万。

报告称,2013年,背负“严重成本负担”的家庭数量,为1120万户,而可负担住屋成本的家庭为730万个。如果房租上涨速度继续比工资增长快,背负“严重成本负担”的家庭数量势必增加。

今年第二季度内,工资增长幅度仅为0.2%,为1982年以来最慢水平。

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单靠经济不能解决问题

“企业社群伙伴”高级董事安德鲁·贾卡波维克斯指出,“单靠经济并不能解决这个现实问题。满足消费者对可负担住房的需要,才是需要解决的根本问题。”

纽约大学佛曼中心5月份发布的报告显示,虽未区分每个背负“严重成本负担”家庭具体的房租在收入中所占具体份额,但可以确定的是最贫穷的美国人最可能将至少半数的收入用于租房。在纽约、洛杉矶,以及其他城市,超过三分之一的中等收入租房家庭,也在承受严重的租房负担。

美国人口普查局上周发布的最新数据显示,2014年房租在收入中所占份额为30%的美国家庭比例,下滑至2005年以来最低水平。换言之,能够轻松租房的家庭减少了,同时更多家庭将遭遇租屋困难题。

另据报道,“企业社群伙伴”今年早些时候发布的人口普查数据显示,自2007年以来,美国26%家庭,即1125万户,其收入的半数用于住房,这意味着,6年半的复苏并未大规模扭转美国的经济状况。

美国政府发布的相关数据显示,加州、佛罗里达州、新泽西州和纽约州30%租房者其收入的半数用于住房。除阿拉斯加州、南达科他州和怀俄明州,在其他各州,至少20%租房者面临同样的住房成本。

今年美国建筑商正加紧打造32.1333万套公寓。不过,经济学家表示,这并不能改善美国人对住房的需求。

美国三分之一的房子在贬值

张雯 编译

并非所有美国房子的价格都在上涨。

据财经网站“市场观察”(MarketWatch)报道,房地产公司Zillow的报告显示,8月,近30%的房价与去年同期相比下降,低于2009年1月65%的高点下降,但与正常房地产市场的20%还有差距。

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Zillow首席经济学家家古德尔(Svenja Gudell)表示,并非所有地区的房地产市场都经历了相同的复苏,一些大都市地区在过去一年中价格下降的住房比例较高,其他地区则相对较少。总体来说,房价中值同比上涨了3.3%,达到180,800元,但仅为去年8月上涨比例的半数。

Zillow的这一报告与近期其他房市的报告一致,报告认为,在今年余下的这几个月里,房市将不会很活跃。房地产网站Trulia此前也报告称,上市房屋出售有所放缓,尽管仍有旧金山湾区、西雅图和丹佛等这样的热点市场。Trulia的首席经济学家赫普(Selma Hepp)表示,总体而言,在过去一年中,许多城市的潜在购房者的购房能力受到冲击。

Zillow报告中提及了35个大都会区房地产市场,其中马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区以及宾夕法尼亚州费城8月40%以上房价与去年同期相比贬值。在巴尔的摩,房价贬值的比例高达48%。另一方面,科罗拉多州丹佛、得克萨斯州达拉斯-沃斯堡、加利福尼亚州旧金山和圣何塞、华盛顿州西雅图和俄勒冈州波特兰仅有不到10%的住房在过去一年中贬值,其中丹佛仍是最热门的大型房地产市场,贬值住房只有1.5%。

不过,贬值幅度取决于城市和地区。在丹佛地区,邮政编码为80017的奥罗拉市贬值的住房不到1%,而邮政编码为80827的乔治湖社区则高达23%。在巴尔的摩都会区,48%住房贬值,但在其东北部的邮编为21040的埃奇伍德市,只有25%房价下降,而邮政编码为21623的奇山社区则高达74%。

报告还涉及到35个都会区的516个大城市和小社区。有些地区仍有大量的房屋库存,这些住宅都是在2008年房市崩盘前所建,由于远离市中心,所以很难吸引到买家。但在其他市场,如海湾地区,则仍然维持着高需求和低库存的状态。在全国范围内,房价仍比2007年4月高峰期的196,400元低近8%。在过去六个月中,房屋价值按年升值不到4%。

房价上涨为那些在经济危机之前购得住房的人带来了财富,但住房市场还未完全恢复到正常水平。例如,尽管溺水屋数量在过去三年中已减少了一半以上,但根据抵押贷款数据公司CoreLogic的最新数字,9%的住房按揭贷款仍低于其抵押贷款。与此同时,新房销售已达到7年来的最高水平。

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