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影响美国房价的8个意想不到 & 你有机会走进美国2016年房市吗?
影响美国房价的8个意想不到 & 你有机会走进美国2016年房市吗?
来源:usqiaobao.com | 作者:张雯 编译 | 2015/12/17 8:08:05 | 浏览:2490 | 评论:0

经历了十年房市泡沫破灭,美国的房价还没完全恢复,但2015年为它走向全面复苏提供了条件。房价逐年上涨,新屋销售也达到了2007年以来最佳水平,但首次购房者的比例仍维持在历史低谷,而今年早些时候住房拥有率也下降至48年来的低点。那么2016年对购房者、卖房者和租房者将是怎样的一年?看看《商业内幕》(Business Insider)分析的明年房市走势吧。

影响美国房价的8个意想不到 & 你有机会走进美国2016年房市吗?


 1.房价将继续适度上涨
 
经济学家和房产专家预计房价在大多数房地产市场会小幅上涨3.5%,接近历史平均水平。不过,一些经济学家担心,房价上涨可能会在一些热点市场,如旧金山、丹佛和达拉斯接近泡沫水平。
 
2.贷款利率将小幅升高
 
经济学家普遍认为,随着美联储加息的启动,与它相依存的抵押贷款会立即作出反应向上浮动。不过,30年期固定抵押贷款利率会增速较慢,因为它与10年期国债收益率相关联,而不是美联储利率。
 
30年期抵押贷款利率目前为4%左右,略高于历史低点,但对购房者仍有吸引力。抵押贷款银行家协会预计,2016年这一利率将达到4.5%。
 
尽管有人担心利率提高会抑制房地产市场,但就业保障和工资增长才是影响房市的最大因素。
 
3.首次购房者仍将为买房而挣扎
 
房市复苏缓慢的部分原因是首次置业者的缺失。由于工资停滞和高租金,让他们难以支付购房首付。
 
首次购房者目前的平均年龄已达到创纪录的33岁,明年或许会更高。对于首次购房者的另一个不利因素是,相对低价的房价比其他价格水平的涨幅过快,原因在于相对于过渡房,开发商倾向于建造更大、更昂贵的房子。
 
4.信用会略为宽松
 
尽管不查收入贷款以及不进入屋内即对房价进行估值的年代可能会一去不复返,但经过几年的信贷紧缩限制之后,贷款政策又逐渐宽松起来。FICO评分第三季度平均达到723即可通过贷款审核,达到四年来的最低水平,两年前这一数字为729。
 
因利率上升再融资量下降,明年银行可能更愿意与购房者进行合作。地产数据与分析公司CoreLogic首席经济学家诺萨夫特(Frank Nothaft)表示,贷款人的竞争更会更为激烈,信贷标准和承保将更为灵活。

5.买房仍比租房便宜
 
在一些房地产市场,租金的上升甚至超过了房价的增长。根据Trulia的数据,在全国范围内,千禧一代买房比租房便宜36%,而此时是2012年以来最佳的购买时机。2015年在全国100个最大的都市地区,买房比租房划算,而Rent.com的调查显示,预计明年租金将上涨8%,造成这一差距更为巨大。
 
6.郊区房将卷土重来
 
新报告显示,随着市中心人口的增长以及新千年一代大多开始建立家庭,郊区再次成为买家的潜在目的地。最吸引人的郊区当然要具备靠近城市、有步行主街、就业机会多和四通入达的公共交通等特点。在大都市地区,超过五分之四的工作机会在市中心之外。
 
7.买家更喜欢绿色和智能家居
 
尽管成本较高,建筑商和设计者们更多地将环保功能整合到住房中,以满足富有的婴儿潮一代对节能、健康的居室环境和耐用性不断增长的需求。超过一半的建筑商和39%的设计者表示他们正在对绿色项目进行研究,预计未来五年这一数字还将上升。
 
同时,通过智能手机控制居室的环境和灯光,不仅节约能源,还将成为一种特定的生活方式。
 
8.视频将成为新的推介手段
 
高品质、专业的照片一直是房屋宣传的主要手段,当今的市场,更多的卖家与地产经纪人为了突出自己的特点,创建了虚拟浏览和视频的方式。
 
对于习惯在社交媒体上分享照片和视频的年轻买家而言,视频更有助于让他们在看房过程中产生积极反应和建立情感纽带。
 
9.全现金买房将继续降少
 
全现多买房数量从2011年1月的最高点46%下降至今年8月的三分之一。CoreLogic表示,2016年这一份额可能会继续下降,这对于贷款购房者是个好消息。
 
10.更多新屋将会上市
 
新屋建设是房地产泡沫破裂后受灾最为严重的行业之一。在2009年的最低潮期,新屋建设缩减了近79%。如今,他们迎来了行业的春天,今年新建独立屋增加了10%,预计2016年将会上涨23%。今年新屋销售增长了15%,2016年将会升至26%。

影响美国房价的8个意想不到 & 你有机会走进美国2016年房市吗?

影响美国房价的8个意想不到

就像投资者在股市上一样,购房者和业主双方都希望知道哪些因素影响房地产走趋。估值越高,购买时机越好?或者,房价开始从峰值急剧下跌是出手的最佳时间?

影响美国房价的8个意想不到 & 你有机会走进美国2016年房市吗?


 房地产网站Realtor.com整理总结了对房价起作用的8个指标,想在购房时处于不败之地?好好读读这篇文章吧。
 
1. 油价

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给车加满油只用35元,比原来的50元少了不少,这感觉当然很棒。不过,对于购房者,这不算好消息。因为油价的下降会导致房价的必然上涨,而且售出速度更快。
 
研究表明,油价每降1元,房价大致上涨4,000元,同时售出住房天数缩减25天。
 
其原因是,较低的油价会增加消费者信心和潜在买家的更多可支配收入。此外,对于地产经纪人可能在销售上更积极,更多地带客户看房。
 
2. Trader Joe’s和Whole Foods

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当涉及到健康饮食,精打细算的美食市场Trader Joe’s和昂贵的环保意识超强的Whole Foods都有自己的大量的忠实消费者。不过,说到与它们两个谁为邻可让住房更为保值,需要做一个更全面的了解。
 
两个美食超市附近的房价显著高于全国平均,但RealtyTrac的数据显示,Trader Joe’s附近的住房比Whole Foods售价高5%。
 
同时,Trader Joe’s附近的住房升值更快,从购房到出售平均增值40%。Whole Foods为34%,与全国平均水平相同。
 
3. 体育设施

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步行可至大型运动场?得分!附近有球场的住房显然受体育迷们的青睐,但即使是普通的购房者也会密切关注附近是否有大型体育设施。
 
1英里以内设有体育设施的住房其售价增长793元。研究显示,四英里之外这一效果便消失了。
 
4. 大麻

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大麻合法化被认为可对各州税收收入产生重大影响,对人们的医疗需求或者单纯的娱乐都大有益处。有些人还认为,大麻也可能推高房地产价格。
 
大麻对住房的影响可从两个可合法销售大麻的州科罗拉多州和华盛顿州看出来。
 
在科罗拉多州,自2014年1月娱乐大麻开始销量以来,房价已升值20.4%,高于全国的15.2%。自2014年7月大麻合法化后,华盛顿州房价已上升7.3%,是该州房价年增长最快的一年。
 
当然,很难说大麻合法化是真正影响这些数字的主要原因。毕竟,无论是丹佛还是西雅图,高科技企业的集中推动就业市场发展的同时,也成为住房市场快速上升的助燃器。对于在科罗拉多州或华盛顿州已拥有住房的美国人,将有足够的理由享受房市上升所带来的红利。
 
5. 气候变化

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全球变暖不仅对自然有影响,还影响着人们的日常生活和住房。房地产经纪人协会研究了过去四年里房价和温度变化的关系,发现温度上升和住房价格呈负相关。

在所研究的82个房地产市场中,那些房价上涨最高的地区通常温度小幅上涨(最高2华氏度)。例如,在佐治亚州亚特兰大,温度每升高1度,房价上涨78%。但温度上升超过3度的房地产市场,如阿肯色州小石城,则没有出现显著的价格涨势。
 
6. 赌场

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 拉斯维加斯传奇的成功故事告诉人们赌场可给贫瘠的沙漠带来疯狂般的繁荣。不过,这个“罪恶之城”只是美国难以想象的反常现象,其中房地产估值发现最为突出。事实是,根据各类研究,全国各地的赌场通常对周围的房价产生2至10%的负面影响。
 
有关内华达州亨德森的研究表明,距赌场一英里范围内的房价下降9,200元。
 
7. 高速公路

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居住在靠近高速公路的地方是个好主意吗?是,也不是。这完全取决于离距高速公路到底有多远。
 
一项针对“迷信公路”(Superstition Freeway)60号公路沿线亚利桑州那梅萨和吉尔伯特两个城市的研究表明,高速公路对距离0.5英里内的住宅产生负面影响。只不过这一负面影响更多地被周边地区房价的上升所抵消。
 
研究显示,距离高速公路5英里之内的住房平均售价涨幅比整个大都市地区高。因此,尽管你可能不希望在一个出口匝道附近购买住房,不过便于进出高速绝对是一个强大的卖点。
 
8. 道路两边的树木
 
大家都知道,高大古老的树木会给社区增添魅力,并很可能是昂贵住房的一个标志。最近一项研究发现,街上有树木的房子比无树的价格平均贵上7,130元。

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