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中国的房地产具有先天缺陷
中国的房地产具有先天缺陷
来源:盘古智库 | 2016/1/16 11:32:35 | 浏览:1565 | 评论:0

中国的房地产具有先天缺陷

推进农民工市民化真的能消化库存吗?

  自十一月以来,在中央出台的一系列重大决策中,都能看到相近的关键词:“尊重规律、推进农民工市民化、加快提高户籍人口城镇化率、化解房地产库存”等。这也再一次把多年累积的“人的城镇化问题、房地产失衡问题、商品房高库存问题”引入社会热点,以至于人们热烈地讨论通过加快农民工市民化,扩大有效需求,来消化库存是否可行。

  的确,中国的农民工是伟大的,他们靠自己的双手托起了我国的工业化;他们靠自己的农地转移,托起了我们的城镇化;但是,面对当下房地产市场的高库存,农民工们真的能靠他们微薄的收入去托起去库存化吗?

  中国房地产的发展具有先天缺陷,它不仅有消费问题、还有生产问题;它不仅有市场问题,更有土地财政问题;不仅是经济问题,已然是政治问题。但是多年来,对房地产问题的解决,一直采用简单、粗放、速效的调控政策,结果是地价越调越高、房价越调越高、库存越调越大,问题不断递延、放大,以至于高库存已有引发系统风险的可能。

  推进农民工市民化,来促进消化库存,目前来看只能是一种潜力,短期内还难以奏效。因为农民工在就业地城镇化后,无论是收入的积累、保障体系的建立,还是信用体系的建立,以当前农民工的收入房价比来看,短期内难以完成。因此有必要探寻近远期协同去库存的方法,更有必要改变过去“头痛医头”的房地产调控政策,建立长效机制。

首先要建立长期的国家住房政策

  要认识住房不仅具有经济属性,更具有社会属性,认识住房政策与住房产业政策的差别,建立双轮推进商品住房与保障性住房同步发展的政策。做到“市场的归市场、保障的归保障”,形成长效机制。

  对于商品住房应尊重市场规律,应以市场、税收和法律手段调控,避免过多行政干预;对于保障性住房应形成完整的从投融资机制、土地供给机制、住房标准、产业标准、公共服务配套标准、保障对象筛选、保障准入机制、退出机制,租售机制等一整套政策。杜绝过去运动式的保障房建设,造成新的资源浪费和新的库存。

新型城镇化战略应注重实施地区差异化的政策

  新型城镇化战略应根据国家区域经济的发展规划和城镇群规划、调整城市结构和城镇体系布局,针对各区域的发展阶段,实施差异化的政策,如,人口净流入地区与人口净流出地区的土地供给;特大城市与中小城市基础设施投资力度;根据经济发展水平和常驻流动人口数量平衡保障房建设等。同时,新型城镇化战略还应树立“迁移型城镇化与在地型城镇化”并举思路,打破城乡户籍藩篱,实现城乡之间人口的双向流动,既要推进农民进城,也要促成市民下乡,以知识、文化和资金,建设家庭农场,带动农村的现代化。发展农村的在地城镇化,应是我国城镇化战略的特色之一,既能满足农民进城享受公共服务均等化,也能避免乡村大面积的凋敝,带来乡土文化的丧失。

针对住房产品的不同属性实施差异化的政策

  经过三十年的快速发展,商品房市场已经形成了多种细分的产品市场,如果笼统地只谈均价,就失去了市场准确的信息反馈。就高端市场而言,无论是一线城市还是二、三线中心城市,其市场已经成为国际性、全国性或区域性高收入人群的市场,其价格波动已经和本地民生无关,应该放开由市场调节,并成为货币流动性的蓄水池;而中高端市场,多是一个城市中产阶层的需求,尤其具有改善性需求的迫切性,需要政府大力扶持,在税收、贷款、首付等方面“取消过时的限制性措施”,推动流转。商品房需求是一个层级递进的变化过程,只有高端放开、中高端流转,腾挪出空间向上流动,中低端才能盘活,库存才能降低。

  在中国户均住房套数接近1.1的情况下,改善性需求将成为房产市场的主要购买力量,并在解决去库存上发挥主要作用;而低端托底的保障性住房,主要应由政府承担托底的责任,但可以发挥市场的作用形成多方合作机制,来加大公租房的建设。

  市场细分还表现在新房市场和二手房市场的差异上,“分化”是最主要的特点。从目前来看新房开工率越来越低,二手房比例上升,而拥有成熟活跃的二手房市场,可以带动住房资源的流动,优化分配,并与新房市场形成互动,是整体市场得以快速发展的基础,进而达到去库存化。而三四线发展中城市同时受存量高与需求低的影响,现有政策刺激难以见效。利用公积金转型住房银行或许是唯一可行的去库存办法。

改革乡村建设用地的流转制度,盘活农民资产

  认识到中产阶层改善性需求的现实性与农民工进城购房的长效性差异,不等于否定农民工进城对消化库存的作用,去库存不会一蹴而就,需要做长期准备。

  城市问题也是乡村问题,需要以城乡统筹的发展策略来思考,需要加大农村集体建设用地的改革力度,激活盘活农民房屋资产的流通,落实农民享有的财产性收益,可以加快提高农民的购房能力,是推进城镇化的有效路径。

  总之,需要制定长远住房政策,配合差异性的细分政策,以市场和税收的手段调控,促进住房资源的流动。扶持近期城市中产阶层的改善需求,培育中长期农民工市民化的安置需求,才能有效化解房地产的高库存状况。

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