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相均泳:中国房市不会重蹈美国和日本覆辙
相均泳:中国房市不会重蹈美国和日本覆辙
2016/3/27 13:14:37 | 浏览:1254 | 评论:0

相均泳:中国房市不会重蹈美国和日本覆辙

一线城市房地产那么火,会不会重蹈日本上世纪八九十年代崩盘覆辙?

  2016年伊始,中国房地产市场呈现出明显的分化趋势,一线城市北上广深涨势疯狂,千万豪宅一天售罄,与此同时三四线城市房地产库存压力巨大,无人问津,种种刺激措施频频出台。国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一线城市房价同比平均上涨,且涨幅比上月扩大。新建商品住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、上海、北京和广州,涨幅分别为57.8%、25.1%、14.2%和11.9%;二手住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、北京、上海和广州,分别上涨了54.2%、27.7%、20.3%和14.7%。关于一线城市楼市火热的报道也是不断出现,比如上海房东屡屡跳价,三次连涨70万,北京楼市最低300万“起步价”,深圳有实力投资客甚至抱团直接承包整栋楼等等。

  与此形成鲜明对比的是,三四线城市房地产市场则出现了房价下跌、库存高企的状况,地方政府压力山大。2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,三四线城市同比平均下降,降幅继续缩小,不少三四线城市的房价已经跌入历史低位。与此同时,三四线城市遭遇前所未有的房地产库存压力。2015年年底库存达到了7.18亿平方米,同比增长了15.6%;今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米,增速达到了15.7%,而且这些严峻的房地产库存主要集中在三四线城市。

  在这样的背景下,不少人开始担忧,一线城市房地产那么火,会不会重蹈日本上世纪八九十年代崩盘覆辙?另一方面,三四线城市目前密集出台了众多房地产刺激政策,比如,房贷首付统一降为20%,一些金融公司推出首付贷,一些地方农民工买房奖1万或总房款1%,甚至沈阳一度推出了大学生零首付政策等等,很多人也在担心中国会不会出现类似美国2007年的次贷危机?针对这两种忧虑,本文将对此进行详细解答,并提出中国防范房地产风险的相关措施建议。

一线城市不会重蹈日本崩盘覆辙

  1985年之前,日本的房地产市场并非完全商业化,80%以上的普通工薪家庭住的是公团房、县营房、市营房等公益性住房。1985年“广场协议”之后,日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,这促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始为居民发放贷款,并且贷款利率大幅下调,日本的房价也由此开始急速攀升。与此同时,海外热钱也在日元升值的预期下大举涌入,进一步助推了日本房价上升。进入90年代后,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,还大幅提高原来的住房贷款利率。与此同时,日本政府也开始征收额度为财产继承税评估值0.3%的地价税。1991年开始,日本房价出现断崖式下跌,从东京开始迅速蔓延至全境,最终日本房价下跌了50%,日本经济也进入了“失去的十年”。

  日本出现房地产崩盘有其背后深层次的原因。首先,日本大力发展房地产的时机不对,与其城市化进程相逆。按照西方国家的规律,城市化率超过75%就会出现逆城市化,也就是城市人口逐渐往郊区迁徙,城市房价也会随之下降。日本的城市化率在1977年已经达到76%,之后城市人口开始往郊区迁徙,2000年城市化率降低到65.2%,到了2010年也仍然为66.8%。在日本城市化率不断降低的过程中,城市居民对住房的需求也在不断下降,按照供需价格原理价格,房地产价格也会随之不断降低。而在这个过程中,日本却反其道而行之,进行房地产炒作,由此进一步加剧了供需矛盾,催生了房地产泡沫。其次,80年代后期开始,日本老龄化等问题日趋严重,房价上升缺乏真实的财富与人口作支撑,这进一步加剧了房地产泡沫。最后,日本的房地产市场是在日元升值后逐步开放的,而日元升值的预期又吸引了大量的海外热钱大举涌入日本房地产市场,进一步助推了日本房价上升,使得日本房地产泡沫更加严重。在这样的情况下,日本房地产市场发生崩盘是迟早的事情。

  中国一线城市目前的情况和日本当年完全不同。第一,中国的城镇化还远远没有结束。国家统计局数据显示,2015年我国城镇化率仅为达56.1%,比2001年提高18个百分点。刚刚公布的“十三五”规划纲要十分关心人的城镇化,提出到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。中国城镇化率只有提高到75%左右才会满足国家现代化进程的总体要求,要实现这个目标仍然有很长的路要走。中国城市化过程必然会带来大量的人口涌入城市,只要这个趋势不变,供需关系就会一直紧张,并且会持续催生刚性需求。第二,我国一线城市房地产供需不平衡,供应相对不足。2015年房地产整体供应创下了三年来的新低,北京房地产市场前11个月供应面积仅787万平方米,同比大幅下降19%,供应量处于低位;广州房地产市场前11个月供应面积仅1064万平方米,同比大幅下降13%;上海和深圳的房地产市场前11个月供应面积分别为1094和672万平方米,与去年同期基本持平或略有增长。与大量的住房需求相比,一线城市的房地产供给仍然不足,房价有足够的支撑,即便在限购政策没有退出的情况下,今年仍然保持着快速增长。第三,中国政府有足够的宏观调控手段来保持房地产市场的相对稳定。我国正在深化住房制度改革,建立完善的房地产调控机制,分类指导、因地制宜、因城施策,包括税收和金融调控政策、稳预期政策、保障房政策等一系列政策,来保持房地产市场平稳运行。综上所述,目前中国一线城市房地产市场不会出现日本断崖式下跌。

三四线城市不会出现美国式次贷危机

  美国次贷危机又称次级房贷危机,最初次级抵押贷款的借款人房贷违约引发。次级抵押贷款指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。次级抵押贷款的贷款人是信用记录较差,还款能力较低,甚至没有固定收入的人群。从2004年开始,美联储启动了加息周期,在一年半时间内17次加息,一年期国债收益率从1.25%涨到5%。由于此前市场预期利率长期走低,借款人较偏好浮动贷款利率,加息后贷款利息负担大大加重,特别是次级贷款的借款人主要是抗风险能力弱的低收入人群,很多人在此情况下无力还款,房贷违约率上升,最终引发了美国次贷危机。

  与美国不同,中国住房抵押贷款的放款者和风险承担者是同一家银行,因此银行会对借款人的还款能力进行严格审查,只要经营管理得当,坏账率一般较低。其次,我国购房者属于还款能力较强、信用记录良好的客户群体,远远超过美国那些还款能力较低、信用记录较差贷款人。再次,中国居民用来支配买房的资金实力较强,我国居民储存率一直较高,2015年总储存率仍然超过46%,而同期美国只有5.5%。最后,关于中国近期出现的“首付贷”,很多情况是购房者存在换房需求,在房价上升的预期下,选择先买房再卖房,申请“首付贷”购房。因此,“首付贷”的风险并没有想象的那样大,当然也需要及时的防范风险避免蔓延。最近,中国监管部门已经计划出台措施,打击部分中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。链家、我爱我家等多家中介处,其提供的首付贷业务已全面暂停。因此,无论从购房人资质、银行风险控制能力,还是中国政府的监管能力来看,三四线房地产市场都不会出现美国式次贷危机。

如何促进中国房地产市场的稳健发展?

  在目前中国经济进入新常态、住房市场深度调整的背景下,单纯依靠短期宏观政策,很难刺激有效需求,及时化解库存,稳定房地产投资。只有从房地产需求端和供给端共同发力,运用长期政策和短期政策,打出“组合拳”,才能有效促进中国房地产市场的稳健发展。

  首先,要从需求侧着手促进房地产市场健康发展。具体措施包括:第一,推进新市民政策,加快农民工市民化,有效增加新需求。并出台一系列配套政策来支持农民工敢于在城市买房,比如给予购房家庭在城市落户并享受优质教育、创业就业支持政策等公共服务和政策的机会,建立能够有效覆盖农民工群体的普惠金融政策,推进农村土地制度改革等措施。第二,调整和释放原有需求,特别是释放改善性需求。需要出台相依的配套措施来支持改善性住房需求,比如按揭贷款利息抵扣个人所得税政策、增加住房保障的预算、减免税收和行政事业收费、加大住房抵押贷款政策支持等。通过增加有效新需求,释放改善性需求,逐步消化房地产库存,促进房地产市场稳健发展。

  其次,要从供给侧着手促进房地产市场健康发展。具体措施包括:第一,扶持房地产开发企业转型升级,如在土地用途调整,土地使用权转让交易,行业资格及相关行政审批,税费等方面给予扶持和便利化。第二,帮助开发企业融通资金度过难关,如协调信贷资金,延缓土地等税费的交纳,优化、减少不合理审批等。第三,鼓励开发企业并购重组,优化资源配置,打造品牌房地产企业。进而实现房地产市场的有效供给,全面打通供需通道,推动中国房地产市场持续健康稳定发展。

 

叶檀:信用环境决定了股市与楼市的命运有所差别

  相均泳:中国房市不会重蹈美国和日本覆辙

购房者企图趁紧缩政策出台前抓紧购买,不过预计今年的市场不会像去年一样火热。

  当前资金正有从楼市向股市转移的迹象。之前楼市为什么火热,GDP增速大幅上升时股市为什么牛短熊长,一个重要的原因是信用不同。

  今年2月29日,沪综指收盘于最低的2687.98点,此后一路震荡向上,到4月5日突破3020点的关键点位。截至昨日收盘,沪指报3053.07点,涨43.54点,涨幅1.45%。从成交量上看,似乎有一部分敏感资金已经进入了股市。

  而对楼市来说,当前则是紧张时期,3月份被认为是内地楼市这一波高峰的拐点。当月上海楼市在担忧房地产支持政策退出的影响下,商品住宅成交量创出新高,上海市商品住宅成交量为221.4万平方米,创下近十年来单月成交量新高,同比上涨183.9%,成交均价为每平方米33065元,同比上涨18.3%。

  北京一样火热。据亚豪机构统计,3月份北京新房共计成交9189套(含商住两用,剔除自住房和保障房),成交面积91.24万平方米,环比分别上涨206%、178%,同比上涨163%、137%。在价格方面,3月北京新房成交均价31967元/平方米,环比下跌2%,同比则上涨16%。二手住宅更是量价双升。

  从全国范围来看,3月楼市成交量同样创历史最高。根据易居研究院监测数据显示,30个典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%。易居研究院对30个城市3月份成交量进行排序,有29个城市环比增长,深圳小幅下跌,杭州环比增幅为30个城市最高,达322.1%,天津其次,增幅达260.7%。

  已购房的人与开发商且慢高兴。购房者企图搭上末班车,趁紧缩政策出台之前赶紧购买,就像在最后的截止期限到来前购买一样。不过,预计今年的市场不会像去年一样火热。

  此外,有部分先知先觉的香港富豪开发商逐步撤出内地房地产市场,或者减少在内地房地产的开发量,证券化计划暂时中止,内地房地产平稳增长的金色时光过去,剩下的应该是银色时光。

  不过,A股市场几乎一直受到政策的激励,楼市每隔两三年就会受到一次打击,两者就好比一个受宠爱的孩子与一个不受待见的孩子。按理说,股市、楼市的表现也应该强弱有所不同,但与意想中的不同,股市除了短暂的美好时光,多数时间都处于低迷状态,甚至动不动还要施行“电击疗法”,暂停IPO上市。

  股市与楼市表现的差异,很大程度上可能与两个市场上信用造假的难易程度相关。

  股市一张证券,要掏空实在太容易了,上市公司提高负债、增发股票、投N个项目,一下子就被掏空。加上解禁股虎视眈眈地看着市场,那些动不动就成为国际级富豪的明星、权贵,实在让普通投资者难以消化。

  另一方面,在A股市场要看“底牌”太容易了,修改规则太容易了,像徐翔这样的人坐庄太容易了。因此,在这样的市场环境下,即便是有信用的公司,反而可能被劣币压得死死的。

  楼市虽然三番两次受到限制,但价格却一路上升。有人开玩笑,只有房地产中介一直说房价涨,没有欺骗感情。楼市也有周期,却是缺乏信用的市场中最好的抵押品,假如你在北京东三环买了一套房,就算是质量差一点,这套房总不会不翼而飞,房产证如果拿到手,被重复抵押的概率就算有也比较低。房地产被掏空,比掏空上市公司难得多。

  当前房地产已然成为最重要的抵押品,如果有风吹草动,银行就不仅仅是坏账率在2%这个水平的问题了。所以监管部门虽然明知房价存在虚高的现象,但实在是投鼠忌器,即便有动作也不会像在股市的动作那样大。

  房地产有周期、有风险,但在现实社会中仍然是最重要的投资品与质押品;而股市因为容易被掏空,不适合在缺乏信用的情况下进行游戏。这就是两者根本的区别。

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