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关于1031 Exchange 您需要知道哪些?
关于1031 Exchange 您需要知道哪些?
来源:美房帮 | 2016/4/14 1:48:10 | 浏览:1411 | 评论:0

关于1031 Exchange 您需要知道哪些?

卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN),一定要在当年交税(联邦税为和折旧,转到新交换的投资物业上。

使用1031交换条例,必须十分谨慎,最好是有这方面经验的会计师和地产经纪帮助。此外,不论是做“同时交换”(SIMULTANEOUS 20%,另加州税,)。如要延税,则必须用税例第1031 条作免税(其实是延税)交换,将原来物业的资本增值EXCHANGE),或做较常用的“延迟交换”(DELAYED EXCHANGE),通常都需要雇用一个“被认可的中间人”。“被认可的中间人”英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY,这类公司也叫做“促成人”(FACILITATOR)或“帮助人”(ACCOMODATOR),它是一个独立(即与投资者没有关系)的机构,有些“中间人”是专门帮忙投资者作免稅交换的独立公司,有些则是“产权公司”(TITLE COMPANY)属下的附属公司

关于1031 Exchange 您需要知道哪些?

1031 税例主要条款 1. 需要以“同类”(LIKE-KIND)物业作交换。但“同类”的定义很广阔,只要是赚取租金入息的物业便可。故此,公寓可以换货仓,空地可以换单一住宅,办公大楼可换公寓.....。在美国以外的物业不能作交换。

2. 需要换相等或更高市值的物业,而且净值应全部放入新交换的物业上,即不能减少抵押贷款,否则有部份会成为“靴子”(BOOT),需要付资本增值税。

3. 需要按45/180 天条例,下面再作解释。

4. 需要由交易开始便申明为1031交换,并在卖出的物业close escrow 前,和交换公司签订合同。(注:如果卖出的物业已经成交,在去找exchange的公司便来不及了) 45/180天条例 1031条例里面,有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD),即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD),是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格,迟一天都会导致交换失败,而失去延税优惠。

请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”,所以在接近年终做1031 交换,有可能由原来物业交易完成开始,至明年四月十五日之间没有一百八十天,在这个情况下,应该向税局申请延期报税。 订明(IDENTIFICATION)注意要点 不论原来物业数目多少,在订明期内,交换人必须按以下三个条例中的任何一项,以书面订明交换物业﹕
1. 三个物业条例﹕不论订明物业之总值,订明不超过三个物业。或

2. 两倍价值条例﹕不论订明物业之数目,订明不超过原来物业价值两倍的物业。或

3. 百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目,将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。
订明物业时,必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。
“中间人”提供的服务,可以全部用电话、传真和邮件进行,故在洛杉矶地区以外的人,也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种,一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上),但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。

 关于1031 Exchange 您需要知道哪些?

倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)通常做1031交换,都是先将本身物业交换出去,然后按上述45/180天日期的规则,去交换另一个物业。但是,在有些情况下,可能会先将新的物业交换进来,然后才将本身物业交换出去,这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE)。

REVENUE PROCEDURE 2000-37内,规定要合法地进行“倒转交换”,必须符合两个要求﹕
1. 纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为"QEAA");

2. 纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为"EAT")
QEAA 是什麼安排?
要符合QEAA安排的需要,必须按以下做法﹕
1. 该物业要用“交换产权持有人”("EAT")名义拥有。

2. 纳税人需要有真正的交换意图。

3. 纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内,被此定立书面QEAA文件协议。

4. 交换出去的物业必须在四十五天内被指定。

5. 整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。
由于倒转交换相当复杂,请务必与您的会计师进行咨询。 1031 exchange 最大的好处: 您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出,还可以拥有价值更高的物业,有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后,现在持有的物业已经价值200万,如果售出这栋房产的话,我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。不过不用担心,如果您决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成
200 万了,所以当您子女决定售出物业时,他的增值部分是从200万算起的。

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