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叶檀:土地使用年限到期怎么办?
叶檀:土地使用年限到期怎么办?
2016/4/21 5:45:28 | 浏览:1198 | 评论:0

叶檀:土地使用年限到期怎么办?

即便在未来土地又有了高溢价,对溢价的分享也应该是合法合理的

  土地使用年限到期怎么办?最近温州市的尝试引发争议,此前虽然有深圳与青岛作过尝试,但以现行评估价续期的准高价税收政策,使温州土地事件成为最新的与民争利的证据。

  据温州网报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查,鹿城区内即有600余宗。有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

  这相当于房地产的定期高税收,金额过高则于法无据,于理无凭。

高价续期,不利家庭

  此事涉及亿万家庭,需要顶层设计。

  国人的主要财富持有形式是房地产。2015年11月西南财大甘犁先生撰文称,以瑞信财富报告的中产阶层标准来测算中国中产阶层的人数。按照5万至50万美元的净财富,根据CHFS(中国家庭金融调查)最新的2015年调查数据显示,当时中国中产阶层成年人口占成年人口比例为20.1%,远高于瑞信所估计的10.7%;中产阶层成年人平均财富约为13.9万美元。根据CHFS数据推算,中国中产阶层成年人口数量2.04亿人,而非1.09亿人,同时中产阶层所掌握的总财富也应为28.3万亿美元,而非7万亿美元,远超美国和日本的16.8万亿美元和9.7万亿美元。

  中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重,达79.5%,大大高于美国和日本家庭,而金融资产配置占比仅10.8%。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据,美国家庭金融资产占比为40.8%,房产占比仅为34.1%。甘犁先生课题组对中国家庭财富的调查有庞大的样本库,持久性,可以视作重要参考。

  按照2.04亿中产阶层人口,背后有上亿个家庭,这些家庭受房地产政策的影响极大,对只有房地产、没有进行全面、全球资产配置的家庭有决定性影响。

高价续期,不利政府

  土地使用权高价续期,对政府不利。政府表面上得到庞大财富:以28.3万亿美元的79.5%计,牵涉到22.5万亿美元,如果到期以房产交易价的三分之一缴纳,则为7.4万亿美元左右,以当前汇率约合47.9万亿元人民币。

  这是纸面富贵,如果政府真的开始以市场交易价的三分之一续缴,不仅无法得到这笔财富,房地产市场还有可能直接崩溃。交易价来自交易者双方出价,如果成本陡然上升,政策出台前房产持有者疯狂抛售,投资购房者会出清手中存货,并且不再进入市场,房地产价格将直线下降。至于下降多少,参照2015年去杠杆时期的股灾。

叶檀:土地使用年限到期怎么办?

高价续期,不利法治

  对于中国中产收入阶层,对于政府,对于法治信用,这都是不利的。

  如很多人所说,土地续期面临法律上难点。房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成,“房屋所有权”的期限为永久,而“土地使用权”期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。

  国有的所有权加上个体使用权是引爆财富战争的地雷。引发争议后,温州市在解释的过程中试图向法律靠拢。4月17日,新华社报道,新华社记者就此向温州市国土局求证核实时,温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金,没有具体操作细则。暂行条例必须向上位的物权法靠拢,物权法没有具体规定是个大漏洞,需要顶层设计给糊上这层空缺的窗户纸。

  温州市区此批20年期房产具有特殊性。上世纪90年代初期,一批住宅用地使用权到期。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。希望是误读,否则温州会成为破坏法治的样板。

土地拍卖学自香港,却并不靠谱

  内地土地拍卖主要学自香港地区。实际上,香港是块特殊区域,有1840年开始的历史导致与英国本土略有不同的土地性质、从75年到999年的不同租期,香港回归后采取的杀鸡取卵式的房地产拍卖、开发模式,培育了一大批权贵,并没有实现香港经济健康转型。

  香港土地期满续期有地租、优惠地租、地税等,原则是免费续期、只交年租,香港《基本法》规定,新出让土地的期限一般为50年,土地使用权到期后,没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年,无须缴纳一次性地价,每年需缴纳应课差饷租值3%的年租金。不可能要求购房民众大笔补齐地价,只有稍微理性一点、能够考虑到长远后果的政策,都不会采取这样激发社会动荡的方式。再往上追溯,表面上土地属于英皇所有的英国,也不会采取这样的方式,但不同的时期政府可能以税收方式要求分享土地溢价。

  齐俊杰先生指出,香港和新加坡都是一个小的经济体,而且都属于低税收地区,它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利,通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企),而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体,以香港、新加坡这样的弹丸之地作为土地政策依据并不靠谱。

  征收高额的续期费用于理不合。地方政府一次性通过土地拍卖的方式,提前获得了土地溢价,而政府也在研究物业税等方面事项,希望地方政府摆脱土地财政获得长期而稳健的税收来源。如果高额的续期费用被认为是合理的,那么,政府就可以改称中国第一土地经营公司,一切皆从土地而来,这无助于中国成为一个工商业发达的现代国家,只能让中国成为前现代的、简陋的靠土地租金发财的国家,对于发展没有半点好处。

  即便70年后因为公用事业的发展,土地又有了高溢价,对溢价的分享也应该是合法合理的,展示对法治的尊重,以及对所有合法财产权的保护。

叶檀:土地使用年限到期怎么办?

 

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