刘德科：过去的地产商想的是企业怎么赚钱，现在考虑的是谁更关注消费者。真正的黄金时代，只属于少数购房者，也只属于少数房企。

　　我主要关注微观经济，尤其是房地产的产业经济。从这方面来看，国内一些城市实施的“分城施策”，首先采取的措施可能是“提高限购门槛”，深圳、上海率先提高房贷的首付比例，紧接着，二线城市四小龙——南京、苏州、合肥、厦门也都陆续出台此类政策。譬如南京的地价熔断、房价限令；合肥直接提高房贷的首付比例，针对第一套、第二套、第三套都有不同比例的提高。第二个措施是针对房地产开发商的，也就是提高开发商的土地款的支付门槛，付款条件的程度比地价更重要。

　　接下来，我们要关注的是政府还有哪些政策工具箱，这里提到的“政策工具箱”并不一定是高大上的，可能是很细小的政策，但很容易出台。除了之前提到的“提高房贷首付比例”，第二个是“交易税”。如果这两项政策同时出台，表面上看，似乎对购房者的购买成本等没有直接的影响，但每一次调控，只要这两项政策同时启动，对于房价与涨幅的抑制作用是非常显著的。虽然老百姓买一套房子可能只是几千块钱、几万块钱的差距，但整个房地产市场可能会发生变化。

　　大家都说房地产市场是一个政策市场，我恰恰认为所有政府宏观调控的手段都是对市场的追认，是市场倒逼着政府去出台政策，这也是市场经济的作用。在具体手段上，可能有各种各样的行政化手段，总体上还是市场在推动着房地产行业，推动国家与社会在进步。

　　在地王时代，“产品净化”也是需要引起重视的问题之一，分化的不仅仅是城市，更是每一个不同的楼盘，这点我们很少去关注。合肥、南京的房价涨得厉害，并不意味着今后这些房子都能够享受到同等房价的上升。我认为至少在微观层面上，无论是消费者购买房子，还是地产商开发房子，会有几个变化：第一是户型面积段的变化，会越来越小；第二是使用性能的进化，最关注性能的房子可能更有市场竞争力；第三是服务的变化，购房者在为服务买单，物业服务在当今时代更加重要，这点尤其体现在高端市场上。

　　总的来说，我把中国房地产分成三个时代，前面是青铜时代，现在是白银时代，后面是黄金时代，为什么呢？过去的地产商想的是企业怎么赚钱，现在考虑的是谁更关注消费者。真正的黄金时代，只属于少数购房者，也只属于少数房企。但黄金时代还没有到来，到来的标志是资产证券化什么时候开启。