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刘德科:中国房地产行业的黄金时代还未来临
刘德科:中国房地产行业的黄金时代还未来临
2016/8/1 4:50:09 | 浏览:1257 | 评论:0

刘德科:中国房地产行业的黄金时代还未来临

刘德科:过去的地产商想的是企业怎么赚钱,现在考虑的是谁更关注消费者。真正的黄金时代,只属于少数购房者,也只属于少数房企。

  我主要关注微观经济,尤其是房地产的产业经济。从这方面来看,国内一些城市实施的“分城施策”,首先采取的措施可能是“提高限购门槛”,深圳、上海率先提高房贷的首付比例,紧接着,二线城市四小龙——南京、苏州、合肥、厦门也都陆续出台此类政策。譬如南京的地价熔断、房价限令;合肥直接提高房贷的首付比例,针对第一套、第二套、第三套都有不同比例的提高。第二个措施是针对房地产开发商的,也就是提高开发商的土地款的支付门槛,付款条件的程度比地价更重要。

  接下来,我们要关注的是政府还有哪些政策工具箱,这里提到的“政策工具箱”并不一定是高大上的,可能是很细小的政策,但很容易出台。除了之前提到的“提高房贷首付比例”,第二个是“交易税”。如果这两项政策同时出台,表面上看,似乎对购房者的购买成本等没有直接的影响,但每一次调控,只要这两项政策同时启动,对于房价与涨幅的抑制作用是非常显著的。虽然老百姓买一套房子可能只是几千块钱、几万块钱的差距,但整个房地产市场可能会发生变化。

  大家都说房地产市场是一个政策市场,我恰恰认为所有政府宏观调控的手段都是对市场的追认,是市场倒逼着政府去出台政策,这也是市场经济的作用。在具体手段上,可能有各种各样的行政化手段,总体上还是市场在推动着房地产行业,推动国家与社会在进步。

  在地王时代,“产品净化”也是需要引起重视的问题之一,分化的不仅仅是城市,更是每一个不同的楼盘,这点我们很少去关注。合肥、南京的房价涨得厉害,并不意味着今后这些房子都能够享受到同等房价的上升。我认为至少在微观层面上,无论是消费者购买房子,还是地产商开发房子,会有几个变化:第一是户型面积段的变化,会越来越小;第二是使用性能的进化,最关注性能的房子可能更有市场竞争力;第三是服务的变化,购房者在为服务买单,物业服务在当今时代更加重要,这点尤其体现在高端市场上。

  总的来说,我把中国房地产分成三个时代,前面是青铜时代,现在是白银时代,后面是黄金时代,为什么呢?过去的地产商想的是企业怎么赚钱,现在考虑的是谁更关注消费者。真正的黄金时代,只属于少数购房者,也只属于少数房企。但黄金时代还没有到来,到来的标志是资产证券化什么时候开启。

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