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到底哪些人還撐在San Francisco?
到底哪些人還撐在San Francisco?
来源:老中 | 2016/8/3 4:40:32 | 浏览:1926 | 评论:0

到底哪些人還撐在San Francisco?

人口普查局資料顯示,2010-14年的San Francisco屋主自住率(Owner-occupied Housing Unit Rate)為36.6%,而2010年SF的總戶數為376,942戶,2015年為390,204。

這五年間以平均38萬戶算好了,平均空屋率以4%計,屋主自住的戶數才十三萬多一點,亦即隨便走在Inner Mission區內一條街道上,三間房中只有一間是被當「根」來經營的。近乎絕對多數的房子,只是科技潮中候鳥工作者臨時的巢 – 或者是,一輩子活在逼遷陰影下的無殼蝸牛族的殼。

反過來看,SF有六成左右住宅都在收租獲利,在動輒每月三四千元的租金下,房東們想必荷包滿滿。事實不然,按房地產資訊公司RealtyTrac今年第一季單一家庭租房市場的報告,SF是房東每年總租金收益率(Annual Gross Rental Yield)全美倒數第二名的縣,僅有3.4%,與第一名的馬里蘭州Baltimore City的28.5%,簡直差了九倍,所以SF的租屋市場是價高利薄。

此外,灣區另兩縣San Mateo與Marin,也包辦了倒數第三與第四。除了專業收租者外,很多房東是如此低獲利的老爹老媽,他們可能被價格轟出(priced out)到便宜縣市居住,然後靠那點SF值錢的物業來養老過活。

到底哪些人還撐在San Francisco?

那麼有幸留下來住在貴到不行的SF自宅裡的三成左右屋主,是些什麼樣的人呢?

從本地暴發起來的企業老闆或合夥人是著名自住屋主。

Forbes評選出的2015年全球億萬富翁排行榜中,有四位就在這三成屋主中,包括臉書共同創辦人,Zuckerberg哈佛的室友Dustin Moskovitz,住在94110這郵遞區號內;道地SF本土企業Uber的老闆Travis Kalanick,住在94114;另個SF地標級企業Salesforce總裁Marc Benioff,住在94118的Presideo Heights,還有一位是他的鄰居,SF著名服飾品牌Gap的創辦人之一Doris Fisher。

按灣區房地產公司Paragon的分析,他們四人除了Kalanick所住屬有錢人的郵區外,其他都住在「庶民」區,依人口普查局2010-13數據,另兩區只比SF家庭收入中位數$73,800多一些,但在屋主自住率方面,包括Kalanick所屬94114在內的這三個郵區,都在34-45%之間,相當於SF的平均水平。

以郵區分類的自住率最高者是94127的St. Francis Wood & Miraloma Park,達82%,這個區域在Forbes 2015全美最貴郵區調查中,名列SF中第十貴,房屋中間價一百三十幾萬,家庭收入中位數十四萬左右,房屋上架23天即可成交,算是SF的搶手區,也是住戶最穩定的區域。

到底哪些人還撐在San Francisco?

這個兩萬人左右的區都住些什麼樣的人呢?

按美國環境系統研究所公司(Environmental Systems Research Institute, Inc.)的郵區人口分析資料,在這幾乎百分之百住宅的郵區裡住著六成左右的夫婦或小家庭,他們多在科技或法律界從事專業或管理階層的工作,過著獨立自主又富裕的生活;另有約三成居民是職場有成、轉戰個人事業的上層人士,通常已婚且孩子長大成人或乾脆沒小孩,屬於各俱樂部搶著要的VIP。

居民中位數年齡45歲左右,大家可能不是Forbes排行榜上的億萬富豪,卻是事業家庭各方面的人生勝利組成員,難怪自住率高、房產流動性穩定。

到底哪些人還撐在San Francisco?

其實許多還撐在SF的自住屋主是基層公教人員,胼手胝足好不容易攢點錢,趕在SF房價狂飆之前買棟房來自住,他們不但是讓SF穩健的中間力量,更是SF除了科技新貴與滿街遊民外最樸實的面貌。但因收入往往跟不上物價上漲,雖然有棟自住房,卻還是需要靠這房出租來貼補家用,最典型的代表人物,可數曾獲表揚並受李孟賢市長探問的華裔SF消防員Stan Lee。

他好不容易於1999年在Inner Sunset區買了棟錯層屋(split-level),卻同時也買到一位租金管制下的房客,如果能按時如實收到房租,倒也算是不錯的買房津貼,但卻沒想到遇上口口聲聲喊權益,卻不能準時交租的惡房客,開始了一場長達數年的買屋自住卻惹腥的噩夢。

Inner Sunset區大部分屬於94122郵區,在Paragon的分析中,屋主自住率約45%,家庭收入中位數也比SF平均稍高一點,居民中位數年齡約39歲,所以Stan Lee可算是此區的代表性人物。

如果錢夠用,相信沒有那位自住屋主願意靠分租來貼補家用,但就是因為錢不夠用,又怕像Stan Lee那樣遇到惡房客,所以越來越多自住屋主走進Airbnb之類的短租房市場。據Airbnb於2014年自己做的調研發現,九成多的上架屋主是利用自住房子空檔期來出租賺外快,七成五SF的Airbnb屋主說短租收入幫助他們留住自己的房子,收入的六成不是去繳房貸或付租金,就是用在房子花費。

被價格轟出的人固然可憐,但四成不到的自住屋主也沒幸福到那裡去,當然,得要扣除億萬富翁與94127等級以上的中高甚至頂級人士。這些自住屋主有很多是像Stan Lee一般的社會中堅分子,但苦幹實幹仍趕不上物價上漲之快,所以即使在SF有房也得要有許多外快,但不撐在那裡,工作、教育與環境等諸多決定性考量,又豈能用賣房去外地享受的意氣來用事,雖然這個城市半數以上住房的價格已破百萬,但如同雞肋,住著無奈,棄之何去,只有繼續撐到退休吧!

文/Pegasus J. Juan
圖/Cecilia Y. Zhong

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