留學生或移民來美，人生地不熟，難免會面臨到很多與法律相關的問題，不知如何處理才妥當。美國是一個保障民權的國家，留學生在校外租屋時，即使只是分租一個房間，一樣會受到應有的保障。事先知道自己租屋的權益，爭取合理的待遇，則可避免以後與房東發生不愉快的事情。

租屋合約通常有兩種，一種是以月為計算單位（month by month），房東或房客都有權可以在三十天之前通知搬家。另一種是以一年、兩年或三年為期的租約，就比較複雜，但搬家通知也必須至少三十天前，甚至六十天、九十天都可能，以雙方訂的合約內容為準。租屋如果水管不通，或冷氣、暖爐等設備故障，最好通知房東（landlord）或公寓經理（on-site manager）雇人來修理，為避免事後引起扯不清的糾紛。

在美國租屋的民事案件，賠償金額通常不超過美金5000元，花錢請律師並不划算。有爭議時，可以到各城市地方法院的小額法庭（Small Claim Court）自行填寫好簡單扼要的訴狀，列名排隊，等候審訊日期，通常不超過一兩個月即會排定出庭期。出庭時，每個案件，審訊時間也不超過三、五分鐘，所 以務必事先準備好書面報告，陳述事情愈簡單明瞭愈好，勝算也愈大。

租屋Q&A:

1. 在美國租房子，是否一定需要簽合約?
租約可以是口頭的，也可以是書面的。但是，一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。

口頭合約：口頭上達成協議也可以具備法律效力。但隨時閒推移，雙方對合約的記憶和理解可能都有變化，加上口說無憑，經常會產生不必要的糾紛及誤會，最好雙方簽署書面的合約為好。

書面合約：一定要仔細閱讀，因為有時租約會有特別的規定或條款。同時，留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後，你有權索要一份副本。

租房時，向房東或其經紀人索要房東的名字，地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時，可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。

2. 是否所有租屋合約都一樣?
不是的。租屋合約主要有二種，一是固定期限的長期租約（LEASE），二是每週或每月的短期租約（RENTAL AGREEMENT）。除非你違反長期租約或者短期租約規定，否則房東不能擅自更改租約期限或者加租。房東也不能在租約到期前讓你搬走。

短期租約並沒有一定期限，直到你決定搬出或者房東要求你離開。如果你要搬走，需要提前三十天通知房東。如果房東要加租，加租幅度在10%或以下，必 須提前三十天以書面形式通知租客；加租幅度在10%以上的，則提前六十天。如果你依照短期租約居住不滿一年，而房東希望你搬走，房東需要提前三十天給你書 面通知；如果居住在一年以上，房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限。

如果你未依約支付租金或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等，房東可給你三天的提前通知，要求你馬上繳租或停止所有非法活動，如果租客未交租或繼續從事非法活動，房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令。

3. 合約看起來像是官方文件一樣打印好的，我可以更改書面合約嗎?
不要被這些正規打印好的表格被迷惑住，房東所提供的合約表格大都偏袒房東，裡面的內容都可以透過雙方協商而進行改動。只要房東同意，在你簽字前可以進行修改。可在合同上直接劃去雙方都同意刪除的部分，或者進行補充。雙方都必須在更改的地方註明各自的姓名縮寫。

如果合約說房子各項條件良好，而你未有機會檢查，你可以在該條邊上註明“有待檢查”。很多人都是直接從網上下載打印合同，其中有些條款由於法律的更 新現在已經無效。你不會被這些已經過時或者違法的條款所製約。例如，合同可能會說如果你因為建築物沒有按時維修而受傷，房東不負責。但是這樣的條款在法律 上不一定有效。或者合同規定你不能自己維修然後從租金中扣除維修費用，但事實上，如果你通知房東維修而他們置之不理，你可以依法先維修而事後從租金中扣除 預付的修理費用。

4. 我和房東簽了一年的合約，但住了二個月就不想住了，能退嗎?
一般不能，除非房東同意。一旦租客簽署了長期租約，租客就要承擔整個租期的租金，縱使租客搬走不住，房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後儘最大的努力找到新租客，但是簽署長期租約的租客必須向房東支付空置期間的租金。

5. 除了合約之外我還需要支付其它費用嗎?
在簽署合約時，房東有權利要求租客支付以下費用：預先支付最後一月的房租，押金，清潔費或信用背景調查費。

除要求支付租金外，房東可能要求押金（Security Deposit）。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞，在租客搬走後，房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。

當你搬走前，你可以請房東檢查房子，如果有問題你自己先修理好，這樣可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走，則不適用以上情況。

你搬走的三個星期之內，房東必須返還押金或者給出解釋為何不能返還，以及押金的使用情況。房東扣除清理費之後應返還餘額。同時，加州對押金數額也有 要求，對未帶家具的房子，押金不應超過2個月的月租， 對有家具的房屋，則不應超過三個月的租金。押金最好用支票支付，這樣有銀行記錄，如果是現金，請索取收據。

6. 我的朋友剛來美國，我替他租屋時做擔保人，他不付租金，房東可以要我負責嗎?
可以的，如果你是租約的共同簽署人的話。

7. 我們三位同學一起簽約合租一個公寓，其中一位同學搬走而不再付租金，房東可以要我們二位負責所有的租金，這樣做合法的嗎?
這樣做是合法的，房東可以要求任何一位簽約的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租約到期，如果沒有續簽會怎麼樣?
租約可能對此有規定，例如合約是否會自動續約。但是這類條款如果不是以8號粗體字出現在合約內，則可能被視為無效。如果合約沒有此類條款，但是如果你按月 付租而且在租約滿後房東照樣接受你的租金，則你的租約自動按月租租約延續。如果房東不接受你的租金，你則需要搬離。如果是長期租約而雙方沒有續簽，此合約 就會變為每月的短期租約。

9. 房東有哪些權利?
房東有權要求房客按租約行事，包括按時交租金，合法使用所租用的房屋，例如，租客不能租來做商業用途，租屋內不能養動物，租客不能分租給他人等。如果你違 反租約規定，房東有權請你搬走，如果你拒絕搬走，房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外，房東有權變賣房產。如果房子被賣了，你的租 約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。

10. 租客有什麼權利?
分租或轉租：你可以轉租或分租，除非合約禁止你轉租或分租。如果合約禁止，你可以和房東商量，房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害，你需要付賠償責任。

調漲租金：有些城市會有租金調漲的限制，規定屋主漲租金的幅度。但是，大部份城市都允許房東與房客自已商定。

居住環境：租客有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住，你可以搬走。搬走後你可能無需繼續付租金。你也可以就居住期間付的租金 告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。所謂不適宜居住的情況包括：漏水，破損的窗戶；房子結構出現危險；沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足；沒暖氣；電路 系統故障；房子地面或建築不衛生；蟑螂和老鼠為患；沒有足夠的垃圾桶等。

最常見到的是，當地市政府的衛生部門或房屋安全檢查部門因為租屋的安全或衛生採取禁制行動。

11. 房子的修理誰來負責?
一般來說，誰損壞，誰負責。如果不是被你損壞，則通常由房東負責。提出修理的最好時機是簽約後，但搬進來之前。你可帶上你的朋友一起視察房子，發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片，你的朋友可以做證人。關於修理的請求最好以書面方式提出，並註明日期，自己保留證據。

12. 如果房子環境不適合居住，我可以投訴房東嗎?
可以。你可以要求房東維修，如果房東拒絕，你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。如果房子內發現老鼠，你可致電城市衛生健康部門清理。如果垃圾堵塞防火 通道，你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。如果房東還未改正，你可以透過法律途徑來保護自己的權益。

13. 除了投訴房東以外我還可以做什麼?
你可以暫停繳租直至房東修理好房子。但是這麼做房東可能以違約為由將你告上法庭。或者你可以把房租交到第三者保管賬戶，這樣確保房東改正後你可以支付租 金。無論如何，你該書面通知房東，向其解釋你準備怎麼做。同時要預留房東合理的時間進行維修。請在暫停支付租金之前向律師做具體諮詢。如果其它房客有同樣 的問題，大家可以一起討論，再向房東提出。如果你是低收入者，可以向一些法律援助社求助。

14. 房東可以未經我同意進入房子嗎?
可以，但只有在緊急情況下才允許。例如你樓上的浴缸的水滿溢，房東有權在你不在家的情況下進你房子查修水管。如果是非緊急情況，房東必須提前24小時通知 你，而且進入的時間必須是白天工作時間。例如你要搬走，房東有權向其它有意租房的房客展示房屋，或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在你搬走前檢查房 子，他/她要給你提前48小時的書面通知。

15. 我的租屋被人入屋偷盜，房東要負責嗎？
一般不會，除非該租屋經常被偷而房東置之不理或不採取任何補救措施。房東所購買的責任保險是賠償租客在租屋外面，如樓梯，停車場，游泳池等公共場所發生的 人體傷害案件，而不負責租屋內的財物損失。租客如有貴重的物件，應到銀行申請保險箱，將一些貴重的物件及重要的文件放在保險箱內。如有必要，租客也可以購 買租客保險（renter insurance）.

如果租屋發生火災而租客的財物受損，房東的保險應該作出賠償。為了保護自己的財產以及避免將來維修費的糾紛，租客可以在遷入前先對租屋的狀況錄像或 拍照，在搬入後，再對住屋內的所有財物錄像或拍照，最好能顯示出每次拍照的時間（除錄影機或照相機設置顯示功能外，可在旁放置一份有日期的報紙來確定日 期）。

請注意，房東的保險一般不涵蓋你，所以如有需要，請購買租客保險。

16. 房東可以上法庭要求驅趕我嗎?
可以。房東可以以你不付房租為由驅逐你。這種情況下，房東上庭前需要給你提前三天書面通知。針對各人情況請具體諮詢律師。

如果房東要驅趕你，他/她必須去法院提出訴訟。驅趕房客程序如下：當你收到房東的逐驅通知書，你可以與房東協商自動搬走，如果你在三天內沒有達成協 議，房東必須向法院提供正式的驅逐令。你收到法院的通知後，你有五天時限對起訴作出書面回應並出庭應訴。如果你未按時回應，房東自動獲勝。如果租客出庭應 訴而法官裁定租客必須搬離，房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。除訴訟以外，你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。

17. 房東可以把我擋在房外不讓我進嗎?
根據法律規定，即便房東想你搬走，他必須透過法院的逐驅程序，在法院未作判決前，房東不能擅自換鎖，不得將租客鎖在門外或是把租客的個人物品丟出門外或窗 外，也不能擅自斷水，斷電或者斷暖氣。如果有以上情況發生，你可以起訴房東。如果你勝訴，房東將支付所有損失，包括你的律師費。如果你敗訴，你可能需要支 付房東的律師費。

如果房東已獲取到法院的驅逐令，房東可以叫警察來驅逐租客，如果租客不搬走，即構成非法侵佔他人財產而警察有權逮捕租客。

18. 我搬走後，房東以各種理由扣除我大筆押金，該如何處理？
法律規定房東在房客搬走的三個星期內必須將押金退還給租客。房東可以扣除合理的清理費用以及租客造成的財物損壞，如地毯被燒，牆壁被打破，但是租客不應賠 償日常使用的損耗。租客有權利向房東索取所有的開支收據，如果認為所扣除的數額不合理，可以到小額法庭告房東而要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費 用。加州法律規定，如果涉及的數額不到一萬元，必須到小額法庭審理，雙方都不能聘請律師。

19. 如果就驅趕房客一案，法庭判我敗訴，我怎麼辦?
如果法官判你敗訴，你需要搬走，而且法院可能還會判你支付房東的訴訟費用，包括其律師費和到期但未交得租金。同時，你有上訴的權利。但上訴並不意味著你可 以不搬，除非法院批准你暫緩搬離直至上訴有決定為止。如果你不上訴，你必須要搬。否則，房東有權請警察來帶你搬走。警察會在你門上貼驅逐令，你必須在驅逐 令規定的日期前搬走。如果你不搬，警察有權把你的物品鎖在房裡，迫使你搬離。如果你遺漏了一些物品在房裡，房東必須給你十五天時間領取。如果你未能在規定 時間內領取，房東有權將其視為被遺棄的物品從而進行處理。如果你的物品價值在$300美金以下，房東有權保留或是丟棄。如果超過$300美金，房東須公開 拍賣。

20. 我從房東租來大屋，然後經房東的同意分租給其它同學，分租的房客不付房租，我該怎麼辦?
你從屋主處租來房屋再分租給他人，雖然你是屋主的租客，但是對於你的分租客而言，你就是房東。這種二房東的出租形式要注意兩點： 第一，你的分租期約不能超過你與屋主簽署的期約；第二，你必須遵守所有房屋出租的房東責任，如維修等，如果分租客不付房租，你仍必須按照房東驅逐房客的程 序進行驅逐。

此外，即使你的分租客不付房租，你仍必須遵守與屋主簽署的合約依時支付租金。

21. 我想租房屋，但是覺得房東因為我是外國留學生而故意歧視我，我該怎麼辦?
房東可能因為你的種族，性別，年齡，膚色，收入，宗教信仰，身體疾病，所屬國家，婚姻狀況或收入而拒絕出租房屋給你。但房東可以用你沒有良好的信用記錄，或你養寵物為由拒絕出租。因而，“只限女性”，“不租給中國留學生”等理由都構成歧視行為。

當房東 先想清楚6件事

編譯宋凌蘭

 

 

收集盡可能多的資料，並經過仔細計算再決定要不要做房東。（Getty Images）

投資在出租物業，一向是想分散投資者的選擇。但是與股票和共同基金不同的是，出租房子需要相當程度的親力親為，包括與房客打交道和維修房子。共同基 金不會打電話要求修理阻塞馬桶，在牆上塗鴉，或拒絕付租，但這都是房客可能有的行徑。以下是你購買出租物業前，應該做的六件事：

1.收集盡可能多的資料：除了閱讀相關書籍和文章以外，與有出租物業經驗的投資者、房貸仲介和房產經紀交談，瞭解出租房子到底是怎麼回事，充實自己的知識。

2.決定是否要當房東：買房自行管理提供最大的回報，也帶來最大的頭痛。你有能耐來處理房客的各種問題嗎？其他不必涉入日常管理的選擇，包括成為擁有物業的股份有限公司合夥人，或是收購房地產投資信託。

3.仔細計算：出租房子只有賺錢才值得投資，也就是支付所有開銷後，還能有正現金流。房子可能升值，轉賣時獲利，但是若房市低迷，也可能虧損。如果只靠房子升值來賺錢，太過冒險。

4.確保你有足夠的現金：不付頭款就靠房地產致富，是個美好夢想，但幾乎不可能實現。你需有能支付可觀的頭款，用來修理保養房子的儲備金，以及好收入，才能開始投資。

5.考慮自己住進去的物業：如果你要買自己住的房子，可考慮附有最多額外三個單位的房子。年輕首購族若想投資，這是個好方法。

6.為親自管理做規畫：長期下來，你可能決定請別人來管理你的物業，包括與房客打交道和安排修理。費用不一，但估計約為租金的10%。不過一開始，你仍要確保房子狀況良好，房客可靠。

當好房東的十個訣竅

當我購買投資房前，不止一次地聽到，作房東是一件多麼可怕的事情。有人還列出作房東的種種壞處，如房客不付房租，損壞房屋，能夠使房東破產，凌晨兩點要你修理廁所，等等。這些情況肯定有。很多房東不喜歡面臨管理房客的任務，特別是在低收入地區以及多單位房產時。

我認為，當房東需要學習，要把房客當作公司來經營，要教會房客如何適應你公司的商業模式。下面是管理房客的十個技巧。

一、要把你的房產當作生意。作為房東，你要用系統和有組織的態度對待租賃，就像你對待其他的生意一樣。你要制定規則，房客們會知道你是否真正執行規 則，因此要把規則用文字寫下來，這樣你管理起來就會更容易了。你不需要解釋為何某些行為不允許，你只要簡單地說：抱歉，張先生，房租合約上說明，租金要在 5號以前付。我也建議房產應該要放在公司名字下面，這樣比較好管理。

二、篩選好房客。房東犯下的最大錯誤也許就是讓壞傢伙住進來，這些人遲付租金，要花了大錢才能趕走。這與第一條有關，很多人沒有對房客進行信用調 查。有人走進銀行，沒有任何收入，信用分數450分，就要求貸款，你覺得銀行會貸他款嗎？不。你也要一樣像銀行一樣。因此，我建議對房客的基本要求是，月 收入是每月房租的三倍，且要穩定，沒有最近被驅趕的歷史，沒有犯罪，以前房東提供好的推薦信。

三、好的房屋等於好的房客。一般來說，房客的質量取決於你房屋的質量。我並不是建議你提供頂級出租房，而是提供高於平均水平的房屋。作為房東，你的 產品不僅僅是房屋本身，它僅是你生意的一部分，你經營房屋的方式將影響房客怎樣看待你的房屋。設施壞了要及時維修，保持較高的專業水準。

四、定辦公時間。房東要確定自己的工作時間，然後告訴你的房客，你上班時間是上午10點和下午4點之間，而且周末不辦公。假如他們在這個時間以外打電話，就讓他們留言在你的語音信箱。他們留下音信，然後，你根據其重要性決定是否馬上回答。

五、開個谷歌語音（Google voice）帳戶。這個語音帳戶是免費的，它將提供電話號碼，這個號碼可以轉發在你的手機中。你把這個號碼給租客，設立一個房客專用的語音帳戶。所有房客有關的電話都打到這個號碼，而你的電話會響鈴，你可以像普通電話回答。

六、考慮外包。許多維修工作比較容易，但是也有許多自己不能做。假如你對建築和工具非常在行，你可以自己去做這些維修。這也許是個好主意，也許不是。不要因為你會做就應該去做。你需要在節省費用和享受正常生活之間取得平衡，如考慮外包。

七、有條理。你的所有表格都要有條理的擺放在資料間裡，寫下所有的共同問題，如空缺和維修等，把你的維修聯繫方式都整齊地擺好以方便尋找。保持所有的帳目更新。許多組織工具看起來很微小，但是他們是你能夠經營這個生意的關鍵因素之一。

八、尊重房客。你不需要特別去喜歡你的房客。但是，你必須公平地對待、尊重你的房客。不要讓個人感情進入與房客的關係。假如房客被尊重，將會對你的生意有很大幫助。

九、不要太和藹。這聽起來與上一個有矛盾，其實不是。房東的工作是公平，而不是和藹。和藹就會給你的房客和其他人錯誤暗示，覺得來你這裡就能佔便宜。如果你的房客說，過幾天要回去中國過年，能否回來才給你房租，你的回答應該是：不可以。

十、做房屋經理，而不是屋主。你要很清楚地讓房客知道：你不是房東，你只是管理經理。如果房客提出一些古怪的問題，如要把兩百磅的大狗帶進一個小單間，你要明確地告訴他：抱歉，房東不允許帶狗進來。房東是你的公司，不是你個人。

 

房東房客糾紛淺析

明理律師事務所

房東或房客都應瞭解一些基本法律相關常識以維護自身權益。（Getty Images）

在房源緊張的紐約市，許多人租住房子與房東有過糾紛，最終鬧到法院訴求解決。因此，多少瞭解一點兒房東房客間的法律知識，有助房東知悉趕除房客的正確法院程式；對於房客，則能確知如何更好保護自己免遭不當驅逐。

首先，房東不能更換房客門鎖。房東趕房客擅自換門鎖，有時甚至丟棄房客的物品，這是一種嚴重的不合法行為，將招致被警察逮捕的後果。更嚴重的是，房客可以到民事法院狀告房東，而且房客能夠證明確實存在，要求房東賠償所有的因物品被遺棄而帶給房客的損失。

其次，房東想要趕房客前必須明瞭房客違反租約的行為屬於哪種具體性質。房東與房客間的糾紛大體上可以分為兩種法律性質的爭議。一種叫欠租（法律中稱 為Nonpayment rent），另一種稱為無理無法超期居住（法律中稱為Holdover）。「欠租」通常是房東和房客間存在一份真實有效的房屋租約且租約尚未到期，房客因 為種種原因欠繳房租。另外，「無理無法超期居住」指的是租約滿期失效後，或者雙方原本沒有簽訂書面租約的情況下，房客無視房東的搬離要求繼續居住。

無論是「欠租」還是「無理無法超期居住」，房東在試圖趕除租客前都應發出書面的三天、五天或者八天通知。此種通知需要告知:房客拖欠了房租、具體月 份、金額及欠繳的水電煤氣費、滯納金，迄今為止拖欠的總額是多少，以及房東可以要求法院計徵拖欠房租的利息。無理無法超期居住的情形下，此種通知需要告 知:房客構成了無理無法超期居住的事實、房東將房客的繼續居住視為按月居住（Month by month stay）、房客必須按照房東規定的日期前搬離房屋。

再者，當房客接到房東的「欠租」或「無理無法超期居住」書面通知，但拒絕按照房東要求的日期搬離時，房東方可訴請房屋房客法庭要求法院判決房客搬 離。房東在房客拒絕按期搬離時，要向法院提交訴求通知（Notice of petition）和訴求（法律上成為Petition），並將法院蓋章的訴求通知和訴求按照法律規定的方式送達給房客，房客才正式被拉入了法院程式當中。

法律實踐中，房客在法律上尋找保護自己合法權益的效果。比如，房東沒有按照法律規定的方式將各種通知送達給房客，房東本應按照欠租的性質起訴但是卻錯誤地按照無理無法超期居住性質提起訴（反之亦然）。如果法院認定房客上述理由存在並成立，則將撤銷房東的訴求。

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10通知單 房東得知曉遵辦

業者Karen蕭

（Pixabay）

身為房東，必須要知道一些法律文件常識以及對應的合法程序，譬如說驅逐房客文件，漲高房租的文件，儘管各州可能有不一樣的州法，但房東與房客之間的法律文件則大同小異。

一：想要進入房屋（Intent to Enter）。美國各州大都需要房東先以書面說明他意圖進入某棟房屋。房東至少在24小時之前通知房客，不可以自己開鎖進入已出租的房子。

二：漲房租通知信件（Rent Increase）。假如房東確定房屋價格上漲，租金也要跟著上揚，房東必須在一個月到二個月以前，書面通知房客。

三：意圖扔棄退租房客的個人物品（Intent to Dispose of Abandoned Personal Property）。當房客搬家後留在租屋內的個人物品，房東必須要寫信告訴房客他準備扔棄或出售所有房客留下的東西，信件要在扔棄前一個月送達該物品所 有前房客手中，不可以當他前腳搬走，房東後腳就把東西丟棄。

四：維護、修理、裝修及斷水斷電（Maintenance，Repairs，Renovations，and Outages）。當房東找來營建商開始進行該租屋維修、改建、裝修等事宜，一定要立即告知房客，如果房東知道出租屋在某段時間內要停水停電，也必須通知 房客。假如進行工程影響到房客日常生活，房東可考慮提供房客住旅館。

五：出租期間變換屋主或是轉由管理公司代管（Transfer of Ownership or Management）。當房東在房客租屋期間賣掉房子或者轉由其他專業管理公司接手經管，必須通知房客，房東可以不必告訴房客他未來連絡方式，但一定要 告知房客新接管者將會與他聯繫。

六：繼續承租（Renewal）。當房東希望延續與房客的租約，房東應在租約到期前一個月到三個月內告知房客，將新租約交給房客，讓房客早日明確決定續租與否，房東也有充足時間找下一位房客。

七：不續租（Non-Renewal）。如果房東對房客不滿意，可以在租約到期前告知房客不能續租。房東一定要以書面通知房客不續租。

八：立即驅動房客（Immediate Eviction）。當房客不付房租時，房東要先給房客付租金或不再租住的通知，若房客利用出租屋進行非法活動，房東也可驅逐房客。

九：（Remedy or Vacate）。當房客未通知房東而擅自分租或養貓狗，房客在屋內隔間加建等等違反租約情事，房東可以要求房客在一定時間內改正。

十：保證金處理單（Security Transmittal）。如果搬走之後30天沒有發給房客，可能會被要求雙倍賠償房客。

當一名房東並不容易，當房客出現問題時，上述十種通知單，房東可以依法解決，保護自己的房東權益。

《經驗分享》我與房東打官司

慧箴

房東通過空頭支票將租戶騙走。（Getty Images）

在美國上法庭，是稀鬆平常事。不似在中國，由單位或組織調解，不少爭論、爭執，往往可以就地解決。在美國，沒有這種便利，只好法庭上說話。我就上過小額法庭，雖然案件贏了，但是沒有要回錢，等於沒贏。

不退押金 房客起訴

十幾年前，我搬離閩籍房東出租屋時，房東給了一張支票作為退回的押金。我沒有遲疑就收了支票，結果支票因餘額不足跳票，我反被罰了4元跳票費用。銀行的華裔職員非常同情，我幾次前去都幫我察看餘額。終於一次，帳戶餘額夠了，銀行建議我趕快再次存入支票，可是支票被蓋上「止付」退回，再次被罰4元。

我估計這是房東有意報復。搬離前數月，房東與我有過爭論，原因是房間燈光太黯淡，我寫字看書另外開了台燈，房東看到後指責我。我爭論後仍舊不予理會，沒想到，退房時房東來了這一手。

我打電話找房東理論，他卻謾罵不休。我上門去要，他躲在另棟房屋中，絕不再照面。住在樓下做按摩的是房東親戚，也是房客，告訴我說，房東連他這個親戚都要欺負，何況兩外人。他扣押房客押金不還，我不是第一人。他舉例，某個老外已經付了定金，結果他編個理由，不僅房子不租給那老外，定金也吞沒。老外也去告過，結果小額法庭無奈他何。我不信邪，決定去小額法庭起訴。

贏了法庭 被告不理

小額法庭訴訟金額最高不能超過5000元。我訴訟金額是250元。那時我邊打零工邊在社區大學上學，250元對我而言不是小數目。我去小額法庭填寫訴訟表格時，收費10元，華人翻譯免費幫助翻譯。

我去法庭前電告房東，他們夫妻在電話中揚言他們不怕的。於是，朋友幫助寫了一封英文信，告誡其如再不還款，將正式上訴小額法庭，信去如石沉大海。我只好去了牙買加民事法院的小額法庭，填寫訴訟表。不到兩個月，就收到通知出庭。

小額法庭都是晚上開庭。房東根本不到庭。由於那晚案子多，審判室內人頭濟濟，排到後面的被要求退場，再等改期通知。那時我英文不好，請了朋友幫忙去翻譯，自然白去了一場。

第二次再去，請求提供免費翻譯。那次簡單極了，連審判室都未進，法官就坐在外邊一個簡單桌面上審案。我提交證物，翻譯三言兩語陳述訴訟理由，因為房東仍缺席，沒有爭議，法官自然就判我贏了。前後只有五分鐘。

收到判決書一看，被告得歸還原告本人273.50元，其中多出的23.50元中13.50元是本金的利息，10元是我付法庭的費用。判決書20年有效。我這才知道，儘管贏了，但如何討回失款，卻是我自己的事。富有經驗的房東根本不予理會，去電話，除了聽其叫囂、謾罵，完全不起作用。

缺少經驗 追款失敗

我打聽到討回失款的幾種辦法，但無一奏效。比如房東有工作，我可以找到房東上班的公司，出示法院判決，公司有權扣發房東工資支付我。但我倒霉，房東專營房屋出租，沒有工作。

再是去到居住區域治安辦公室找治安官（Sheriff）或執法官（Marshal），出證明允許到出具空頭支票的房東銀行去要款，只要房東有戶頭，銀行會配合，交了手續費15元，結果遭銀行拒絕，因為我告贏的是房東，而房東支票戶頭卻是夫妻共同戶頭。

回家再找出跳票的支票，的確，除了房東名字外，還有另一個名字，想必是他老婆。那位在美國生活很多年的朋友也沒有經驗。兩人戶頭的空頭支票，我只告了一個人。其它辦法，諸如房東如果出售房子，通過一定程序，我可以去要求從其出售房款中扣出失款，也因房屋為其夫妻共同擁有，而不會成功。

討債公司 收帳失敗

我是個窮學生，房東黑掉的錢不算，還加上銀行跳票費用、法庭和執法官的手續費，實在損失不起，所以最後只好去找收債公司。收債公司要在款子償還後會扣去100的佣金，但也強似分文收不回。

但道高一尺，魔高一丈。他先是騙收債公司說，款子已按要求寄給我了。收債公司反而打電話來問我要帳。後來經核實，收債公司才知道上當。收債公司再去交涉，仍在狡猾的房東處打了敗仗。最後收債公司只好自認不敵，打了退堂鼓。好在收不到款子，我不必付其報酬。

我想，如果我再去小額法庭同時起訴房東夫妻二人，法庭是否受理不祥。即使受理，告贏他夫妻二人也沒有把握，說不定經驗十足的房東仍有應對之道。總之，對房東那類人，的確如他親戚所說，是不怕小額法庭的。我只好阿Q 一下，當作遭強盜搶劫吧。

後來，我在學校上到中級會計課時，講到壞帳、死帳時，教授說起他自己就有一筆死帳，小額法庭贏了四千多元的訴訟，卻無法收回錢來。想想教授還是道地美國人，都無可奈何，我一個外來移民，又能奈惡人何？雖然欠款成了死帳，但至少我沒有啞忍，同壞人鬥爭過了，理論上也贏了官司。等判決到期20年時，填寫聯邦退稅表之D附表（資本利得和損失），申報壞帳損失。除了法院判決數目外，當然可以再加上20年的利息，大概能免稅一百多元吧。這裡寫出來，是想幫助要去小額法庭的人，少走彎路。