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黎岩:透视大陆市民被扭曲的楼市心理
黎岩:透视大陆市民被扭曲的楼市心理
2017/3/30 15:19:23 | 浏览:1070 | 评论:0

黎岩:透视大陆市民被扭曲的楼市心理

从2015年的全民炒股,到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念,“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市,在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”,越是限购、禁止的物件,人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”,开发商的齐捧地王,政府越挫越勇的楼市调控,他们各自行为背后存在怎样的心理?“楼市心理调查”系列深度报道为大家多视角分析房价暴涨后参与大陆各方的“扭曲”心理。

黎岩:透视大陆市民被扭曲的楼市心理

抢着上车的购房者

为什么北京成为这一轮房价暴涨的领头羊?“最后一班车”的心理至关重要。而以此为镜,进而可以看出房价持续上涨背后的购买者动因。这两个月关于房价的段子已经多得数不胜数了,每一个听起来都很奇葩:

买卖双方谈判中,房主夫妻两人当场决定离婚,同时把房价提高60万元;
一处报价728万元的房子,买房人和卖主从7点半砍价到夜里11点半,最终以745万成交;北京四环边上一处学区房,中介动员房主卖房的说法是:小区里刚刚有同户型成交700万元,您如果想卖我们可以给您挂800万试试。房主将信将疑地同意了,过了一个星期,卖掉了。

北上广深等大城市最近两年,房价一直是焦点话题,但这般灼热的景象还是前所未有。前年是深圳,去年是南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”,今年接力棒传给了北京。刚刚过去的一周里(3月6日至3月12日),北京市商品房成交1589套,环比上涨31%;成交面积16.47万㎡,环比上涨57.76%;成交均价41527元/㎡,环比上涨3.72%;成交金额68.4亿元,环比上涨63.56%。

每次房价狂野上涨时,总会有各种分析人士从不同角度提出各种判断:有供地政策造成供应紧缺从而导致房价上涨的供需论,有招拍挂制度导致地价飞涨从而推高房价的成本论,有货币注水造成集聚效应的资金论,有从人口净流入数据分析得来的人口论,有从中国城镇化格局发展推演出来的大城市论……这些判断看似每个都有道理,但是每个又都似是而非。

正因为没有任何一个理论能够彻底说服人们,再加上貌似更加符合经济规律的租售比、收入比等数字进行干扰。在这十几年房价的大涨中,也一直存在着“多方”和“空方”的意见争斗。而这一轮房价上涨,从政府出台“去库存”政策以来已经在全国轮动了两年。即使最狂热的房价多头也觉得不可思议,所有人都觉得这似乎已经不可持续,但是现实就是这样——在一边恐惧中一边疯狂,几乎所有数得上名号的一二线城市都已经在这轮大潮中把房价拽高了一倍以上。如果我们仍然承认房子的商品属性,那么,这次上涨背后的决定性因素早已不是土地、货币或政策,而是人们无法按捺的购买心理。

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在过去十几年发展模式的积淀和国内经济发展的阶段之下,房子成了人们锁定自己所属阶级的唯一标的物。因此,这轮上涨被形象地比喻为“上车”。现在买房的一代主力,是70后和80后。在他们年轻的时候都曾经有过相同的遭遇:一辆早已超载的公共汽车,售票员扯着嗓子大喊:两分钟后还有一辆!但是不会有人相信她。只要有一丝缝隙,就不能阻挡人们踊跃向上挤的澎湃动力。

相同的恐慌发生在限购汽车的时候。北京宣布车辆限购新政当晚,人们像潮水一样地涌进各家4S店,把店里所有库存的车辆抢购一空。有后来者带着一把榔头,把店里展车的玻璃和车灯全部砸碎,用来保证自己能够顺利把这辆车搬回家。事后,因为当晚数次提价或试图修改系统后台时间而改录销售信息,有多家4S店受到了重罚。此后所有限购城市概莫能外,直到后续的城市管理者使用了“即刻宣布、即刻生效”的极端方式,才使得抢购潮不再发生。

多少年后,那些在当晚抢到了车的人俯视着每每哀号摇不上号的人,都会以胜利者的面貌出现。他们当年抢回来的车早已贬值得一塌糊涂,但是他们抢到了的是被行政壁垒架起的难得的资格。当人们所抢的是一种资格而非商品的时候,那个资格是近乎无价的。只要有能接手的实力,就绝对会接手。

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现在潮水般涌入楼市的人,就带着和当年限车那个混乱夜晚相同的恐慌。所有人都会承认经济一定有周期,没有任何商品会无限期上涨,尤其是在这个已经在一定程度上实现了自由贸易的世界。连曾经贵为一般等价物的黄金、完全不可再生的矿产和石油都会价格起伏,何况是一套房子。

可是当一个城市显现出关门的迹象,而房子是有可能打开这扇门的钥匙之一,就会有更多本来可买可不买的人在恐慌中“上车”。这是这一轮楼市上涨的根本推动力。不论性价比,不论现实需求,人们抢的是在迅速城镇化的大潮中能够作为锚的一个资格。

北京是第一个正式宣布要收紧人口的一线城市,而且近两年的若干行动让人觉得这并不是在开玩笑。而上海、深圳等城市也都或高或低地正在筑起人口流动的门槛。大城市慢慢变得不再友好,这让很多人觉得有可能是一个转折点。生活在这些城市的人感觉到越来越多的限制和不便,但越是这样,这里越象征着一种稀缺。任何还想再在这里驻足的人都会抓住这个可能性。

因此,在这一波中买房的,很多都是初步定居在这个城市,但还生活得不够好的人。如果给他们画一幅像,那就是中产,他们构成一个城市经济生命力的主要动力。这一波购房人的心理预期在于:买房虽然透支了未来的收益,但是买到了当下的安全感。这个安全感就是:在快速城镇化的当下,或许由此获得了留在一线城市的一张车票。他们也会觉得价格不合理,甚至有房价微跌的预期,但是这些都不能动摇他们“抢着上车”的决心。

从一定程度上说,这种从经济意义上来说完全不明智的抢票行为,在更宏观的经济视野里则是合理的。就像货币中的“不可能三角”,选择了货币发行权和定价权的中国就必然要牢牢控制货币的流动性。而在楼市中,为了不丧失主导地位,政府层面对土地和准入门槛的限制也不会取消。短期来看,中国的户籍制度不但不会取消,反而会更加加固。而在相对长的一二十年里,中国的城镇化也不但不会停滞,反而会更加加速。在这两者的双重作用下,房子就不完全只具备商品属性或者金融属性。

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对于在城镇化进程中辗转流连于故土和新城之间的人们来说,房子是唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的锚。当原本只属于经济学的一项商品被加入了社会学、心理学等诸多因素,它的定价法则必然变得疯狂而复杂。

近年来一个同样受关注的社会话题是农村的凋零,高价彩礼和“镇上一套房”成为结婚时女方的标配要求。这个和一二线城市的房价大涨实质上出于同一个逻辑:无论出于教育医疗等现实考量,还是仅仅为了一个“面子”,哪个阶层的人都不愿意在这场城镇化的大潮中被甩下,而是会抱着负债累累的风险也要抢到一张船票。

那么,现在到了来说结论的时候了,如此偏离于定价规则的房子究竟还能不能买,值不值得买? 回答是:看自己未来的发展规划。

如果只是为了保值增值,或者只是避免生活在“无房”的心理恐慌中,那就没有必要赶在热潮中跟风。房子的变现并不容易。而房产税的征收只是时间问题,未来一代人手里必然会出现房产的降价,甚至还不止一波。但是,如果为的是获得在一个城市立足的重要筹码之一,就不用去太过考虑现实收益。因为很可能出现这种情况:当房价已降,你手上的资金足够,但很可能已经因为种种限制而失去了买房的资格——这种限制可能来自于户籍、贷款额度、上次购房时间等等。

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中国的城镇化起码还要经历两到三代人才能彻底完成。在这期间,不同城市都要找到自己的位置。什么时候每年春运不需要完成六亿人次的大迁徙,什么时候来到大城市变成不足1%人口比例的个体性迁徙,那些处在食物链顶端的大城市才会出现房价普遍下滑的可能性。在这期间,会有很多经济学的理论为房价的爬坡提供理论支撑。而在它们背后所支撑的心理因素就是:人们依然希望代际间的流动,希望用各种尝试和努力去提升自己的阶层,改变自己的居住方位进而希望以此借力,改变更多。

当然了,以上都是建立在世界大格局不变、中国的大环境不变的前提下,一旦这两个因素改变,房价必然受到影响。不过,也只有在这个前提下讨论房价才有意义。毕竟如果极端的形势发生的话,不光房子,就是所有投资品都同样不可靠。

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楼市调控者的“纠结”心理

本轮暴涨已经濒临尾声。3月17日下午,北京已经率先出台了调控新政,将二套房首付比例升到六成。不出意外的话,厦门、杭州等几个在本轮中首当其冲的城市在今年四月之前也会陆续出台更严格的调控措施。这一措施无非是两个方向:用行政手段抬高购房人资格的门槛,例如曾在多长时间内交易过的不能再交易;或是用税收、首付比例等金融工具提升交易难度——二套房八成甚至更高比例的首付都是有可能的,而贷款也不再有利率优惠,甚至还有一定比例的上浮。

这种调控方式虽然老套而粗暴,但却真实有效。就在不远的2014年,北京就曾因为压制金融杠杆而换来了将近一年的房价平稳。但是,每当房价出现下降趋势,调控政策就会在短时间内被放宽,继而出现房价的回升。例如这一轮房价大涨的开始就是从“930新政”发轫的。这样几个回合过后,买房人逐渐建立了“政府和开发商是一伙儿的”这样的心理预期。新一轮调控就必须更为严格才能见效,而见效后又换来更新一轮的放宽……几个循环下来,调控作用越来越弱,“越调越高”成了市场上的共识。

然而,“越调越高”并不是管理层的初衷,对此我们可以用另外一件事来作为旁证。3月15日,全国“两会”闭幕。3月16日,接连晴朗了两周的北京又回到了雾霾密布的状况。有消息显示,停产十几天的周边钢厂,动作最快捷的在15日下午就已经恢复了开工。对于困扰上亿人健康的雾霾问题,至少从九三阅兵、APEC和全国“两会”时的情况就能够看出,虽然总理李克强在“两会”上还一再表示:雾霾的成因和治理方案还没有成熟,国家会不惜重金来奖赏取得突破性成绩的人。但实际上这句话应该加一个注脚:目前在不大量停产减产、不出现北京周边大范围工厂停工、民用供暖取消的前提下,消减雾霾的方法还没有找到。但是如果为了某个重大事件而阶段性地截断雾霾的根本成因,眼下是完全可以做到的。

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这背后其实是当局治政时出现的必然悖论:如何在更进一步走向现代化和不大幅影响经济发展之间找到一个尽量平衡的点。这也是人们总认为政府和开发商穿一条裤子的根本原因。也许对于一些基层政府,财政收入来源绝大多数来自房地产业,或还存在着些许捆绑式的利益关系。但对于国家层面的治理层来说,房地产商的利益再大,也大不过整个国家的发展和政权格局的稳定。所以,管理层是有充分动力对房地产进行调控的,无论从经济发展还是民众心理的角度,任凭房地产一家独大都无异于坐看毒瘤生长。

从经济发展的角度上,必须承认的是,自从2003年房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位被写入国务院文件,从而正式被确认了权威地位,在此后的十几年里,先后有发展汽车业、发展金融业、发展互联网业、鼓励个人创业等多个方案被提出,但没有任何一个能够取代房地产业的地位,至少目前不能。

如果把时间调回到设定这一政策的起始阶段——1998年,就会看到那时的中国刚刚走出1993年以来的经济危机,实现了经济着陆,但又陷入了国际金融危机的危险中,急需一张新的药方带动经济继续发展。这时闯入决策者朱镕基视野的,就是房地产业。经济指标就是货币的流动产生的,只有货币不断流动,运转得越快,经济指标才能越好。房地产业高密度资金运转的天然属性,和对上下游大量产业的联动性带动关系,都注定了它具备支柱的特性。

王石在回忆录中提到,1997年11月的一天,王石接到通知:时任国务院总理朱镕基点名要听他的汇报。朱镕基连续问了他两个问题:“如果取消福利房分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”;“如果金融市场开放,房地产行业还不能成为支柱产业吗?”王石接连回答了两个“不能”。

很快,1998年4月就由中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》,明确支持房地产贷款。同年,福利分房政策正式宣布取消。而我们目前广为诟病的土地招拍挂政策还只是出现在2004年,正式生效期则更晚。可以说,土地政策只是推动房价快速发展的助推器,但是决定因素仍是从国家层面给房地产业授予的产业地位。

行至今日,全国政协委员、著名经济学家厉以宁在2015年的话最为恰当:房地产行业的黄金时代已经结束了,但是短期内国家还会将房地产当作支柱产业,为国民经济贡献力量。这句话如果通俗点可以这样说:是的,管理层也知道不能让房价大肆暴涨,进而让民众产生在幸福感上的巨大怀疑和对自己执政能力的巨大挑战。可是,至今为止在拉动经济这个目标之下,也确实没有其他车比房地产这辆车更好开。

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而从城市发展角度上说,眼下的房地产业肩负着一个更为不可言说的重任:以价格为门槛,为全国大中小城市划分出等级,并进而推动城镇化的波次发展。
几天前,一篇李方的“最近有点为北京感到难过”在社交媒体上被刷了屏。文章表示,高企的房价让北京这个城市对外来者不再友好,给新一代来京逐梦的年轻人搭起了无法逾越的门槛。但是,如果这正好就是政策制定者所期待的效果呢?

城镇化已经行至半程,北上深等一线城市的综合实力已经同比迈入发达国家行列。从去年起,扶贫成为中央一级层面最重点的推动性工作。最理想化的状态,是通过房价、户籍等或市场或行政的方式进行控制,让曾经在大城市就业的人带着先进理念回流,进而带动第二、第三梯次城市的板块式发展。这是不曾宣诸于口的如意算盘,但是否在实际运行中会走样还很难说——而且,各方利益的介入会使得走样变成大概率事件。群起而抢地的国企、甘愿以一两个点利率给国企放贷款的银行,都是看准了这隐而不宣的一点,才会毫无忌惮地往房地产这个明知已过热、明知已失准的行业里扎。

如果总结一句的话:只要“效率优先、兼顾公平”的关系不改变,只要“经济建设为中心”的核心不转变,只要城镇化的大潮尚未平息,那么,作为连接上下游产业和各路资金最通畅的行业,房地产业依然会是国民经济中的重要部分,政策制定者依然会默认和容忍它的缓慢小幅上涨。而且,在没有更好的替代性产业被培育成型之前,政策制定者甚至更会虎视眈眈地警惕它不要出现普遍下跌,造成整个国民经济的增长乏力。但是,这不完全代表政府和开发商是一伙儿的,事实上,奋勇拿地的开发商甚至要比拼命抢房的房贷一族更为迷茫和焦虑。

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房价暴涨背后的囚徒困境

前几天有一项楼市传言,背后隐藏的各方信息却颇值得玩味。有消息称小米公司要与万科携手盖房,仅限小米员工购买,房价平均在每平方米四至五万元人民币,位置在海淀永丰。那里当前市场均价在每平方米八万元以上。消息正在房价暴涨之时传出,引致巨大讨论。不过,如果仔细推敲一下,小米员工虽然能够买到半价房子,但是没有产权,无法公开交易,也不能落户口。

此事足以成为从观察火爆楼市的一个鲜活切入点。从买方角度上看,小米不少员工完全符合统计意义上的“刚需”定义——工作没几年,收入还可以,未来有成家的需求,也有买房的必要。目前,这个项目还处在小米公司内部征求意愿阶段。据公司内部透露,统计购房意愿后才会决定合作与否,以及合作建房的面积。但至今公司里的舆论声音都是:不值得,不买。而这就印证了现今在购房人心理上已经出现的一个明显特征:买房在理财上的功能意义超过了居住功能本身。

这个变化背后隐藏着的逻辑就是:所有买到房子和想买房子的人都绝对不希望房价下跌。他们是冲着上涨而买的,房屋的居住功能并不是唯一衡量标准——这也同时可以解释为什么政策性商品房在市场频遭冷遇。至今为止,北京市大热的通州区还有单价不到两万元的政策性商品房,自推出以来已经滞销四年,但与此同时通州的商品房价格扶摇而上。

而从开发商的角度上说,这个事例所展现的事实更是极端:为何要和小米谈这么条件苛刻的合作?是因为万科当时买下的就是一块不能出售的地块。这块地是去年12月北京市推出的首个“限房价竞地价”地块。在拍卖前先给出了一系列苛刻条件:这块地上未来房屋的售价均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米。房屋套型面积90平方米以下的住房面积必须占所有住房面积比例的70%以上。

而在报价时,几乎所有竞拍开发商都选择了“全部自持”,最终万科先后以50亿和51亿元拿下永丰的两个地块。100%自持,说白了:开发商买回这块地,盖出房子只能用于出租,而不能卖。只要粗略计算一下,就能发现万科买地的成本令人咋舌,租售比高达 1:500 至1:650之间,也就是说,如果以盖房子出租这个方式,万科要42至54年才能收回成本。再加上3年左右的建设周期,万科这个买卖根本不划算。

可是,为什么即使没有产权,还有很多苛刻的条件限制,万科也要拍下这块地,甘冒这么大的风险?从投资角度来说,这放在一个商业主体身上,似乎完全是不可理解的行为。但是,如果放在整个房地产行业的状态中去看,万科的举动又很好理解。房地产企业最怕的不是项目亏钱,而是没有项目可做。上市公司需要业绩,非上市公司需要营收。而宁可将自己放在京沪深这种房价更为看好的城市中去搏斗,也不能到库存严重的三四线城市去冒险。这也几乎是房地产商们的共识。道理很简单,市场上对一线城市房价上涨的预期远远高于三四线城市。

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另外,在这件事情中还有第三个主体:拍卖土地的政府。土地是在政府手里的,如果非常想压抑房价,完全可以用更低的价格向外拍卖土地,并要求开发商限制最终销售价格。如果在一片二手房中出现一处价格远低于周边平均的新房,对市场价格的抑制作用是很明显的。这样的事情,北京曾经也是做过的。2004年,在CBD核心地区,富力城和苹果社区两个中高端楼盘的马路对面,就出现了一处限价商品房,这曾经一度导致苹果和富力的销售不畅。然而,北京市在调控背景下推出的地块,其苛刻条件也只是开给了开发商,政府得到的收入只是减少了超额的溢价,但与之前价格相比仍然是缓慢上升。

至此,政府、开发商、购房人,三个主体在这一处地块上已经凑齐。事实上,我们不难发现的是,这三方其实抱有的是相同的愿景——房价缓慢上涨。
政府的土地拍卖价格暗暗道出了它希望房价缓慢上涨而非下跌。开发商不惮于在这种苛刻条件下仍然固守一线城市,是因为他们期待通过未来的价格上涨来弥补预先透支的空间。购房人在不能获得完全产权的前提下不愿意买房,也是因他们有对未来房价的上涨预期,不希望自己的投资收益跑输他人。

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这也是这轮房价上涨潮不同于以往的最大区别:市场上不再有多空之战,原本应该各自牵制的三方力量持有的是相同的目标。无论业内、专家、政府、房地产商、购房人、中介……无论你问到哪一方,都会直白地告诉你:房价确实不合理,但是看不到任何下跌的可能。这种态度的空前一致本就是对房价的巨大心理支撑,更火上浇油的是,政府、购房人和房地产商三方之间又都没有把态度挑明,而是暧昧地互相窥视猜测。

其中最忧心的是房地产商。时隔四个月,从小米的合作洽谈中能够初窥万科的变通方式——通过把项目打包出租给第三方的方式来实现资金回笼。事实上,不仅仅是万科,所有房地产开发商都陷入到了“停不下来”的境地之中。根据年报统计,全国百强房地产企业的平均负债率早已超过70%的安全线,恒大的负债率甚至已经超过90%。表面的风光和背后的高负债,使得这些开发商完全不能从容享受房价高涨给他们带来的收益。而只有不断地拿地、做项目、摊薄成本……才有可能让他们不会出现资金链断裂,才有可能让他们活下去。

房地产商的大举进军,一定程度上已经从企业战略使然,变成了不得不然。
购房者的心理焦虑也不轻松。房价一路飞涨而又看不到下跌的理由。就算明知现在买房不仅要搭上两三代人的全部积蓄,更要背一身贷款,但看看政府和开发商各种暗藏不表的潜台词,之后只好决定:再难也得先抢上这辆车。这是此次学区房涨幅居首的最根本原因:既然透支了两三代人的积蓄换一张车票,那就挑最抢手的来。虽然价格高,但转手的可能性也远远大于其他类型的房屋。而政府,从定下土地招拍挂制度,定下房地产是经济支柱性产业的基本定位之后,就已经不得不随着这辆车一路狂奔。

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魔鬼隐藏在细节当中

1998年,杭州在全国率先实行土地储备制度,将土地的一级开发权收归地方政府所有。在政府进行了地块规划后再以招拍挂的形式向社会推出。这项试点政策实施到第六年时,经统计确认,杭州七大区块的楼面地价均出现了不同程度的上涨,拍卖时的平均溢价率超过50%。其中,上涨最快的城西区块,从2000年的2188元/m2涨到了2003年的5326元/m2,三年多的时间里增长了2.4倍,而到了2004年,相同区位的土地更是拍出了7547元/m2的价格,预计建成后开盘价将超过万元。而当时京沪核心地段的中高档商品房也不过就是这个价格。

当时,就有专家认为,这样规划和管理土地的方式对于房价将起到很大的促升作用。但有关部门以“更有利于城市统一规划管理”的理由否决了这一点。
行至今日,房地产相关收入在地方政府收入占比中已经超过了50%,改革财税分配制度的最好时机已过,让地方政府自毁饭碗早已难上加难。三方都预期房价上涨,都在窥测另两方态度的同时,一边内心纠结一边暗自加磅。于是房价也就脱离了三方共同期待的“缓慢上涨”这一目标,转而一路狂奔。这种疯狂的上涨无疑是三方都不愿意看到的,但是,螺旋已成,谁来迈出第一步?谁来先叫一声停?

现在,我们可以回过头来看看去年抛售内地房产的李嘉诚了。事实验证了他的老谋深算。他亏掉的是从今年以来由于房价疯狂上涨而错失的利润空间,但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。可悲的是,李嘉诚毕竟是少数,大多数人仍然圈在这个危险游戏中无法脱身,甚至甘于献身。心理上的胶着,比激烈的对峙更难以克服。至于谁能让这种尴尬局面真正停下来?恐怕只能寄希望于某个黑天鹅事件了。只是一旦如此,后果就是玉石俱焚的局面。这时,需要做的是再度审视三方力量。

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至今为止的政府调控,所致力的方向就是在人民币不可自由兑换、政府直接参与生产活动的大经济背景下,让控制局面的牌更多一点。让局面不至于到了某一天全然超出了政府的掌控能力。用各种信号告诉另外两方:不要再让房价涨上去了。手段也很明显,归根结底就是信贷、土地。

至今为止的房地产商,所致力的方向就是让资金链不至于太过紧张,能够确保企业平安地度过政府调控中形成的资金紧张期。同时尽量把一些生长性良好的项目拿在手里,让自己在上涨预期中不要太输给同行。

而购房人的期待最简单:上车,并且尽量在车上站到更好的位置。三方力量中,购房人最为分散,四下群起买房的景象很容易造成他们的心理恐慌,导致他们看不清规律。事实上,在一次次调控中,房价早已有了固定的起伏规律,抢在调控政策出台之前上车的人是最不理智的,他们没有抗御风险的力量,但缺乏的是抵抗心魔的定力。

在这个复杂螺旋中,购房人既是房价上涨的最大受害人,也是最直接的推手,最彻底的接盘者,更是力量最弱小的一方。所以,囚徒困境之下,谁应该先撤伙,还不明白吗?

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房价背后的金融推手

买房人、政府、房地产商,从买到卖所形成的链条中,实际上每一环都抱有相同的期待:房价缓慢上涨,但是每一环在实际运行中,却都不期然地造成了动作变形——开发商下注于整个产业的经济支柱作用而不断高价出手买地,买房人自认为识破了政府“越调越高”的调控方式而不管不顾地疯狂抢上车,而政府虽有痛下控制之心却也要顾忌整个经济社会的正常良性运转……每一方都有自己的立场,但每一方都出自自身的利益角度出发,螺旋般将房价越推越高。除此之外,其实还存在一股环绕夹杂于三者之间的一股重要力量,近年来甚至被认为是房价上涨的最核心因素——钱。

高涨的M2一直被认为是房价高企的直接原因,在美联储量化宽松政策带来的全球央行大印钞过程中,超发的货币被凝固在房地产上,在带来房价飞速上涨的同时也保证了基本生活用品的价格平稳。不仅中国,就连美加也没能在这轮货币超发造成的房价上涨潮中脱身。这固然是客观事实,但只是结果,而不是原因。坦白地说:如果说货币超发造成了房价的大幅上涨,这只是简单的经济学原理解答。而更关键的是应该拆解出深层次的原因:钱为什么死死盯住了房地产业?

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事实上,货币超发有可能出现在任何领域。矿产有色等资源类、不动产、土地等固定资产类在锁定超发货币上确实有先天禀赋上的优势,但是股市、股权投资等未尝不是选择的对象。本轮房价暴涨潮不同于以往的最大区别是,原本应各自牵制的政府、开发商、购房人三方持有了相同的目标。

然而在国内,其他渠道锁定的资金全部失效。肇始于2014年的A股大牛市就在一次狂泻后彻底一蹶不振。与之时间相仿的“大众创新、万众创业”以国务院之力进行号召和推动,一度成为资金滚滚流入的销金窟,大到买卖二手车、理财产品,小到快递叫餐、美甲,都能烧掉成千上百亿的巨量资金,却后续无力,迅速在一年多的时间内由火热转为寒冬。

大幅度的货币超发之下,为什么只有楼市一枝独秀?甚至在从3月中下旬密集出台各种调控措施后,买房人和卖房人也只是进入了观望状态。似乎在楼市里,永远看不见像别的领域那样一声令下就迅速一溃千里的局面。那恐怕是因为起码迄今为止,所有涉及方对楼市的预期都还没有得到改变。

在“317新政”之后,北京有上千“在途单”(已经开始交易但还未网签)面临毁约或者多交上百万首付的艰难选择,但在迄今为止听到的消息中,有业主到主管部门“冷静维权”,希望能追认其交易单合法,有业主开始发动亲戚朋友广泛借钱,也有业主匆忙变卖自己的股票、汽车来变现。基本上,除了彻底资金链断裂而无从维系者,绝大多数的买房者还是希望交易能够成功。他们给自己的借口是:不想损失已经付出的定金钱。但实际上,如果相信调控能使得房价回落,那完全可以舍弃定金,等待房价跌到合理值的时候再出手买房,何必承受高额的借贷和杠杆呢?

而不少处在犹豫中的卖方立刻收回了自己的房屋,想等着“世道转好”的时候再卖房。以万科为代表的开发商们陆续在年报中声称要计提资金,准备迎接房价下跌。但是,2016年底,万科在正成为黄金之地的北京市通州区开出了新项目,单价超过8万元。新政之后,通州也成为调控最紧的地域之一。口是心非的是,在出台调控政策最严厉的北京,万科并没有为这个项目留出亏损预期。相反,它开出的13个计提项目,全部位于三四线城市边缘新城。与其说是因为调控措施而出现预期中的下跌,不如说这个项目盈利前景本来就不理想。

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一切决定背后的逻辑,都是围绕着房价上涨而暗暗设定的。在任何一方心里,都没有预设出“房价下跌”这一剧情。做出同样选择的还有金融机构。3月的最后一周,上市公司的年报开始密集发布。从目前已经发布的银行年报中,直接就可以触摸到2016年楼市的火热。

经济下行压力大,“权威人士”对未来L型经济走势一锤定音。而与之相伴相生的,是银行不约而同地集体加码房贷。无论增量还是增幅,房贷都构成了银行零售贷款的绝对主力军。平安银行房贷增幅85%、中信银行房贷增幅63%,分别创出近四年和五年的新高。江苏银行房贷余额占比超过50%,招行房贷余额占比接近48%,银行贷款的半壁江山都已经握在房贷手中。

原因还是老生常谈的那一个——“安全性”。以中信银行为例,去年房屋抵押贷款的不良贷款率仅为0.37%,远远低于全行1.69%的平均不良贷款率。每每在评估房地产泡沫时,房贷的优良表现都会让这个本就艰难的判断过程变得难上加难。事实上,国内购房者首付成数高、乐于提前还贷的储蓄型个性与欧美大相径庭,而国内金融工具的单一也降低了坏账的风险。没那么多创新金融工具,没那么多断供的个人,这使得个人房贷成为银行最喜欢的经营品种。

黎岩:透视大陆市民被扭曲的楼市心理

2016年7月,成了中国银行史上最荒诞的一个月,当月人民币贷款增加4636亿元人民币,其中住户部门贷款增加4575亿元,而短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。翻译一下就是:这个月发放的所有贷款都来源于个人房贷,甚至个人房贷的新增规模超过了总的贷款新增规模。各行各业都不贷款了,只有个人购房者一笔笔几十万至数百万的贷款,撑起了本月的贷款增额。
除了对个人贷款的明显偏爱,金融机构对房地产企业也是青眼有加。房地产企业重资产、抵押物分明的特点,使得它们成为最让放款机构放心的企业。就在2016年,人人都称房地产过热、恐怕难以为继之时,一个在国内不同城市连续拿地的大型房企的负责人私下透露说,自家企业的综合贷款成本不足2%。这样低廉的资金成本,无疑又成为房地产企业们争相拍出地王的直接供血来源。

而在此背后,仍然秉承着相同的逻辑:房地产将在未来一段时间内仍然处于上涨态势。这是银行乐于向房产买卖双方放款的心理牌。在贷款评估时,银行的安全防线放得很高,评估价通常是市场价的七折。市价百万的房子,最多只能从银行贷到70万元。这也就是说,银行足以承受房价下跌30%而毫无压力,如果计算上房地产的历史涨幅和通胀等因素,银行的抗压力性就更强。

这是钱越来越向房地产业集聚的一大原因。在国内的金融环境下,不动产信托等国外早已驾轻就熟的金融工具远远称不上主流,银行贷款就是产业支撑的主要金融途径。而资产的良好预期、评估时的高风险警戒线、国人的消费和储蓄习惯……无一不是为房地产业提供良好背书的正面因素。这就使得金融成为了助推房价的最有力杠杆。最直观能够验证这一点的就是,每一次的调控政策,打击目标都是购房需求,但是打击方式只有一个:通过准入门槛(户籍、社保年限等)和信贷额度(二套房提高首付、提高利率)来卡死金融通道。

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钱是所有产业的滋养之源。于是,每次调控都会在短期内见效,市场陷入观望,交易趋于停滞。然而每次调控都无法彻底见效,每当快要因流通不畅而导致坏死时,调控政策都会放开。这时期待已久的购房者蜂拥入市,不但前一次调控成效化为乌有,甚至会出现报复性的价格反弹。而这一次号称最为严厉的调控是否会重蹈覆辙?一个悲观的答案是:很有可能。

起码截至目前为止,还没有一个行业能够像房地产业这样,从产业角度上能够连接上下游无数行业和无数就业岗位,从发展角度上能够和一个国家迅速现代化城镇化的路径不谋而合,从心理上能够和人们提高生活水平的心理预期方向一致,从结构上能够顺应央地税收的两重需求……甚至,房地产业还没有那么高的专业门槛,即使粗放一点也可以把它玩转。就连这小小的一点,也与目前国内的发展阶段能够完美吻合。

曾经,汽车产业被寄予厚望,认为是有可能成为支柱性产业的最佳替代。最兴盛时每个省市都有自己力捧的车企,然而它因为技术门槛过高而无力持续。此后,通信产业、金融产业、互联网业都先后被寄予希望。然而,这些产业始终是少数人的盛宴,没能像房地产业一样成为一场全民的狂欢。

转机的发生需要如下几个基本条件:
第一,信贷始终收紧。这是有可能的。在不久前的博鳌论坛上,央行行长周小川表示,连续8年高达12%以上的M2将在未来几年内得到遏制。不断加大的汇率压力,也成为影响房价的一个因素。
第二,加入新的更有力的调控因素。这个答案也很明显,就是箭在弦上的房地产税。不过由于立法的周期性,它还需要五年以上的时间。
第三,出现更好的经济产业替代房地产业成为国民经济和地方财政的双重引擎。这一点,短期内恐怕很难。
最后一点,户籍或社保年限等政策取消,买房无须成为一个人在选择居住城市时,为了保有必要的尊严而必须做出的购买性选择。对此,不多解释。

集齐四颗龙珠,换房价下跌。那么,这个几率究竟有多大呢? 想必很容易得出答案。

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