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叶檀谈“租购同权”:可能无法抑制房价
叶檀谈“租购同权”:可能无法抑制房价
2017/7/22 14:27:52 | 浏览:1281 | 评论:0

叶檀谈“租购同权”:可能无法抑制房价

租房成为政策导向的趋势

  从广州出台的《工作方案》来看,租房确实成为当下房地产政策导向的一个比较重要的趋势。当下社会资源有限,房价又比较高,人们可能买不起房子,以租金的方式支付是合理的。

  普通房子的房租是和消费密切联系的,因为租房的人不是投资者,因此房租通常和一个城市的财富、工资水平密切相关。比如说这个城市的平均工资是5000元,租房需要6000元,这是不现实的,所以房租受到工资、当地经济发展水平和工薪层财富水平抑制。房租是一种大众消费品。

  对房地产市场来说,由于租金跟着消费的价格跑,不像房产是跟着投资的价格跑,如果租金价格上升,那它和房价之间的价格比例就会降低,房地产相对来说也会比较健康,不会出现太大的泡沫。

教育资源的稀缺没变,学区房房价不会降

  “租购同权”理论上对抑制房价有一定的作用,但是并不会起到根本的作用。因为学区房是面向教育的,以前为了上好学校必须买学区房,现在租学区房也可以了,那也就意味着学区房的租金会大幅提升。如果租金提升到一定的程度,有些人觉得还不如买房,那说不定他就又去买房了。

  租学区房是不能解决落户的,它的主要功能还是和教育挂钩。现在的核心是:教育资源的稀缺性没有改变。虽然租房也可以上好学校,但学校的数量并没有相应增加。教育资源的稀缺反映在价格上,以前体现在房地产的学区房房价上,现在会同样体现在学区房租金上。

  学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样,因为通过租房的方式可以进入学区划定的学校,它就有了相应的溢价。教育资源的稀缺没有改变,在这种情况下,学区房的房价不会下跌,租金反而会上升。

  打个比方,广州这个城市一个月租房租金假设是3000元,一开始人们肯定不希望买学区房,肯定愿意租,这就会抬高学区房的房租,学区房的租金可能就变成5、6千了。那等到房租高到一定程度,因为它的租金回报率太高了,很多人就会去投资学区房房地产,因为作为一个投资品种,它的投资回报率上升了,这就导致学区房的房价不会下降。

  目前出台的政策对于刚好在学区房租了房子、家里又有孩子要读书的人可能是有一定好处的,但只是很短一段时间内而已。

未来房价基本呈现“区间震荡”走势

  三四线城市以及大城市的卫星城这两年房价涨得很厉害。像杭州、上海周边的城市,以前这些城市被关注得不太多,现在这一块热火朝天。一二线城市的房价已经被控制得非常严,尤其是一线城市,控制下的房价确实是下跌的。如果一线城市的人口、落户都限制非常严,而且一线城市和二线城市生活成本拉开太大的话,那我们会看到一线城市的人口流出,房价可能才会真正下降。

  万科董事会主席郁亮最近接受新华社采访说,“中国房地产行业真正进入新阶段,住宅消费大有可为,房地产行业面临重新洗牌。”实际上,像万科这样的大型房地产商一直觉得房价会下跌,因为房价下跌有一个好处就是会大浪淘沙,让过于激进的中小型房地产商出局,这对大型的房地产企业是有利的。对普通人来说,房价下跌说明货币有点紧缩,对于普通人也是有利的,因为简单说就是钱更值钱了。

  至于未来房地产会不会下降,我的判断是基本处于区间震荡的走势。考虑到未来的经济等因素,一线城市的房价是不可能大幅下跌的。但是通过一些举措,比如鼓励租房落户等,可以把房价上升的势头稍微抑制一点,起码让房价和财富上升可以匹配,这样房地产的泡沫就不会太大。

  最后思客君奉上彩蛋一枚:一图让你了解广州楼市“租购同权”最新政策,快快转发收藏吧!(编辑:白帆)

叶檀谈“租购同权”:可能无法抑制房价

 

买房不如租房的时代真的要来了?
 
  不仅无锡,有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政,刚好与中国人口流动、房地产新周期契合。任何周期到来,大部分人都难以察觉。房子还在抢,租金也没跌,但温水煮青蛙,青蛙总有煮熟的一天。
 

近期,有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政。
近期,有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政。
  7月28日,无锡市正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》,将于2017年9月1日起正式实施。该规定取消60平米购房准入要求,租房者也可申请落户。有落户意愿的群众凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  不仅无锡,有诸多城市或多或少地发布了支持租房的新政。

  7月中旬,广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。郑州、扬州、济南等地近期提出或拟提出“租房可落户”的举措。

  济南则是取消投资纳税、购买房屋等落户限制。对市内五区以外常住户口人员,凡在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满一定年限后,本人及配偶、未成年子女,都可在居住地申请落户。

  扬州明确,合法稳定住所是指购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

  诸多城市发布新政,绝非这些城市良心发现,而是中国的人口流动与房地产新政到了关键时刻,是顶层设计的结果。

  2016年,国务院办公厅先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件,规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

  今年7月,住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点。九部门共同发文,可见上层之重视,对于严重依赖房地产的地方政府而言,近期新政,恐怕是箭在弦上、不得不发。

  新政发行,刚好与中国人口流动、房地产新周期契合。

  2015年,中国流动人口首次减少。“十二五”期间,我国流动人口年均增长约800万人,到2014年年末达2.53亿人。另据国家卫计委流动人口司发布《中国流动人口发展报告2016》,截止2015年,我国流动人口规模达2.47亿人(占总人口的18%),相当于每六个人中有一个是流动人口。另据国家统计局的数据, 2016年末全国流动人口比上年末减少了171万人,流动人口数量继续下降。

  正好,这一周期与中国房地产大周期相吻合,政府退出房地产唱多阵营。按照统计局数据,2017年6月,中国房地产开发、销售(月)商品住宅待售面积3.5169亿平方米,IMF2015年春会期间提供的数据,中国楼市的空置率达到10亿平方米。就算折半,一共8.5亿平方米。另据国家统计局数据,中国人均居住面积为40.8平方米,可供2100万人左右居住。

  任何周期到来,大部分人都难以察觉。房子还在抢,租金也没跌,但温水煮青蛙,青蛙总有煮熟的一天。这并不意味着房地产红利彻底消失,也不意味着大城市户口红利的彻底消失。申请常住户口是要有标准的,或者大学毕业,或者创业有成,或者是技术工人,或者是留学归国者。

  郑州为外来务工人员落户设置了在郑州参加城镇社会保险满2年的条件;扬州要求拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年;济南在征求意见稿中提出,对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员,在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年。

  估计房地产市场一开始不会发生太大的变化,租金逐渐上升,房地产逐渐企稳,等到试点城市功成,经济转型成功,空置房收税,或者直接征收房产税,可收一网打尽之效。最后,还会发布新的地方法规,保障租房者的权益。

  租金回报率上升,最终与房地产购房收益取得平衡,让大家觉得买房也没有太大的好处,房地产自然恢复平衡。但是我估计,赶上无风险收益率,绰绰有余,以今年来说,回报率当在3%以上。

  新时代来了,这次新规旨在为租房者落户扫平障碍。

  以前是不买房就不能落户,不落户就没有养老、入学等一系列公共福利。现在,无锡正式宣告,租房的人也可以落户了,附着在房地产上的公共福利下降。

  如果大部队退出,你还在里面干什么?

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