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在美国:租房还是买房?
在美国:租房还是买房?
2017/8/1 12:35:04 | 浏览:1322 | 评论:0

不同于中国租赁市场的不成熟,美国具有较完善的租房体系和法律法规,许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。租客在与出租办公室签订合同后,权利会受到充分保护,不会突然被房东赶走。更为重要的是,美国真正做到了“租售同权”,美国的基础教育,遵循的是划片入学原则,全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权,而是实际居住。也就是说,入学的标准不是房产证,而是真实居住在这里的证明。所以,美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因为如此,面对高高在上的房价,很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示,2014年,美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时,大城市的租房市场也得到了充分发展,纽约的整体租房率达到了56.9%。

在美国:租房还是买房?

休斯敦一处待租的房屋。

在美国:租房还是买房?

今年7月10日,马萨诸塞州东北劳伦斯以南某城镇一处待售的房产。美联社

美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度,人们可以较为随意地迁入和迁出大城市。同时,拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件,家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。

相比中国,美国在“租售同权”这件事上走在了前面。

综合北京《中国青年报》、环球网报道,美剧《欲望都市》的女主角曾感叹,在纽约,你永远在寻找三样东西:房子,工作和男友。

其实,高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿为例,一间公寓房的月租金通常在1000美元以上,并且每年以5%至10%的幅度上涨。对于年轻人来说是不小的开支。一般说来,年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支,每个月存不下多少钱,根本别想买房。

值得一提的是,2008年金融危机后,美国住房市场经历了重构,“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房产都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同,新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样,他们可以更方便地参与社交生活,也可以省下大笔通勤费用。同时,他们也不必为房产税和繁琐的房屋维护工作担心。

更重要的是,与中国不同,美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。

有统计数据显示,2014年,美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时,大城市的租房市场也得到了充分发展,纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规,许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后,权利会受到充分保护,不会突然被房东赶走。

美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度,人们可以较为随意地迁入和迁出大城市。同时,拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件,家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。

美国的基础教育,遵循的是划片入学原则,全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权,而是实际居住。也就是说,入学的标准不是房产证,而是真实居住在这里的证明。反而是有产权但是不住在这里,让孩子入学是违规行为,被学区发现后孩子是可以被开除的。

那么,造成美中差异的原因是什么呢?

公共服务筹资方式的不同是最为重要的因素:在美国,中小学教育的资金来源于地方政府的税收,而房产税又是地方政府公共资金的主要来源。尽管房产税是由房产所有人承担,但是当租户向房东缴纳租金时,这意味着租户已经为当地的公共服务缴纳了相关费用——因为房东所缴纳的房产税实际上是由他来承担。既然租户已经为公共服务所付费,那么他当然就有权享用相关公共服务。

但中国的房子和租户不具有这样的用处。尽管在不少地区与土地相关的财政收入已经占其总收入的50%以上,但这些收入绝大多数都只是一次性收入,而不是每年都有。所有这些与房产相关的税收——契税、印花税和营业税等,都是一次性收入,无法向房产所有人每年重复征收,这意味着地方政府须通过不断卖地才能维系其公共支出。

换句话说,在房产税模式下,实际住户为地方公共支出承受了很多负担;但是在土地出让金模式下,只是房东在购房那一年承担了相关费用。在这种模式下,租户要获得就近入学的资格,就不是一件容易的事。

租房已成时尚

在美国许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯,毕业后也往往不愿与父母一起住,在经济不宽裕和追求自由的情况下,租房已成为流行的时尚。

不同于很多中国年轻人“为房消得人憔悴”,美国不少年轻人更喜欢租房。

"还是租房实惠,既方便,又省钱。”刚结婚不久的美国小伙子安东尼跟人聊起租房的好处来,滔滔不绝。

安东尼从大学毕业已有5年,现在华盛顿市内一家公司上班。妻子劳拉在美洲银行工作。夫妇俩在距市区不远的一幢高档公寓租了一套140平方米左右的两居室,每月租金在2500美元左右,不包括水电费。房子的客厅非常大,阳台也很宽阔,整体上布置得温馨、舒适。“在华盛顿地区买套像样点的房子少说也要五六十万美元,而且位置还很偏。”安东尼透露,虽然两人的年收入有十几万美元,但还是觉得租房的经济压力小很多。此外,租房的灵活性大,合同一年一签,“不喜欢了就走人”。

其实,在美国许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯,毕业后也往往不愿与父母一起住,在经济不宽裕和追求自由的情况下,租房已成为流行的时尚。

不过,仍有一些年轻人坚持买房。他们大致分为三类:一是外国移民,购买房产能够使他们获得安定感,赢得社会尊重;二是收入较高、较稳定的中产阶级;三是一些秉持传统观念的美国人,他们把拥有房产看作个人最大的财富。“贷款买房有什么不好?有自己的房子让我感到独立。”今年即将从乔治·华盛顿大学毕业的国际关系专业研究生杰西卡笑着说。

根据美国劳工统计局最新调查报告,在美国,52%的首次购房者年龄在31岁,而美国人平均21岁工作,26岁结婚。也就是说,超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。美国年轻人买房,大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。因为美国的住房贷款非常发达,据全美住房担保协会统计,全美有70%的房屋是贷款购买的,其中有大约40%是零首付。

*澳大利亚、西班牙如何实施“租售同权”?

目前,除了美国以外,澳大利亚和西班牙在“租售同权”方面也做得比较好,租房户的子女基本都能顺利在租房区域内上学,且所需手续较为简洁。

澳大利亚:入读公立学校享“租售同权”政策,家长需提供相关证明。

澳大利亚在入读公立学校时,是“租售同权”的。但对出租房入读热门程度不同的公立学校,审核力度也不同。不太热门的学区公校,通常家长只需提供标注学区地址的账单,比如水、电、煤气费的账单,银行对账单等就可以过关。对热门度非常高的公立学校,家长则需要提供更多证明,比如从正规租房中介处签约租期一年以上的租约等,且学校老师甚至会不定期去学生家中家访,看学生和家长是否真的租住在这个地方。

西班牙:适龄儿童均可接受教育与产权无关,“租售同权”多体现在成人教育中。

西班牙的社会福利很高,“租售同权”不仅针对未成年教育,还针对成人教育。西班牙从1990年起,开始实行10年义务制教育,学费全免。国家教育政策宗旨是,让无论小孩、青年或成人,无论是买房还是租房,都有接受教育的机会。西班牙政府对未成年人进行特别保护,任何适龄儿童都有接受基础教育的权利,与家庭居住房产权没有任何关系。哪怕是没有户籍、没有登记住所,或者黑户,其子女也可以依法顺利入学。

德国人平均42岁才成房子主人

据人民网报道,同美国年轻人一样,德国的年轻人也大都喜欢租房。德国联邦统计局的数据表明,德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。

年轻人作为社会的“贫穷一族”,按照德国《住宅建设法》规定,政府必须为他们提供住房,并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身订做,满足需求。比如“社会住房”,就专供给低收入者租住。德国社会学家科鲁格教授说,德国近些年来经济不景气,失业率居高不下,这显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者,德国人口呈现总体下降的趋势,也使得长期投资者异常谨慎。此外,政府也没有出台鼓励购房的税收激励措施。

现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套,这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上扬。

不过,在有了一定的积蓄后,超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。于是他们又有两种选择:自己建房或者购房。数据显示,德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁,这在欧美发达国家也是罕见的——作为对照,英国人平均25岁就成为房主。

 

学区好收益高 美国这些地方的房子值得买

编译 张雯

在美国:租房还是买房?

中国人说地段、地段、地段,美国人说location、location、location。可见,对于买房者地段非常重要,是放在哪里都适用的准则。

如果学校是买房者在选房时的重要因素,那么房子的地段会尤其重要。美国的公共教育有严格的学区划分机制,从小学到高中,学生只能在居住地所属学区内上学。由于学校资金和师资质量的差异,出现了好学区与不好的学区。好学区的房价也相对较高,也会更保值。

在如今的美国市场上,最值得投资的房地产市场在哪里?

HomeUnion是一家在线房地产投资管理公司,据商业内幕报道,该公司在全美确定了20个地区,在这里购买房产的投资者五年中获得了最高的回报率和最低的风险。

HomeUnion使用专有方法在其数据库中计算了超过20万个社区的单户住房的年度总收益率,随后根据Maponics的数据剔除了学校评分低于70的社区,找到了这20个五年中平均年收益率从5.4%至8.1%的最值得投资的房地产市场。

北印第安纳波利斯,印第安纳州(North Indianapolis, Indiana)

在美国:租房还是买房?

所在地区:印第安纳波利斯

年收益率:5.4%

学校得分:71.9

北好莱坞,加利福尼亚州(North Hollywood, California)

在美国:租房还是买房?

所在地区:洛杉矶

年收益率:5.4%

学校得分:71.4

爱德蒙,俄克拉何马州(Edmond, Oklahoma)

在美国:租房还是买房?

所在地区:俄克拉荷马城

年收益率:5.4%

学校得分:90

马里兰州高地,密苏里州(Maryland Heights, Missouri)

在美国:租房还是买房?

所在地区:圣路易斯

年收益率:5.5%

学校得分:71.9

北斯科茨代尔,亚利桑那州(North Scottsdale, Arizona)

在美国:租房还是买房?

所在地区:凤凰城

年收益率:5.5%

学校得分:88

明湖城,得克萨斯州(Clear Lake City, Texas)

在美国:租房还是买房?

所在地区:休斯顿

年收益率:5.6%

学校得分:76

花地城,得克萨斯州(Flower Mound, Texas)

在美国:租房还是买房?

所在地区:达拉斯

年收益率:5.6%

学校得分:84

查格林福尔斯,俄亥俄州(Chagrin Falls, Ohio)

在美国:租房还是买房?

所在地区:克利夫兰

年收益率:5.6%

学校得分:70.8

奥德马尔,佛罗里达州(Oldsmar, Florida)

在美国:租房还是买房?

所在地区:坦帕

年收益率:5.7%

学校得分:78.6

国王城,俄勒冈州(King City, Oregon)

在美国:租房还是买房?

所在地区:波特兰

年收益率:5.8%

学校得分:81.9

斯涅尔维尔,佐治亚州(Snellville, Georgia)

在美国:租房还是买房?

所在地区:亚特兰大

年收益率:5.8%

学校得分:72.5

福雷斯特维尔/切里格罗夫,俄亥俄州(Forestville/Cherry Grove, Ohio)

在美国:租房还是买房?

所在地区:辛辛那提

年收益率:5.9%

学校得分:75.7

德斯普兰斯,伊利诺州(Des Plaines, Illinois)

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所在地区:芝加哥

年收益率:6%

学校得分:76.4

奥弗兰帕克,堪萨斯州(Overland Park, Kansas)

在美国:租房还是买房?

所在地区:堪萨斯城

年收益率:6.2%

学校得分:97.4

费尔维尤,田纳西州(Fairview, Tennessee)

在美国:租房还是买房?

所在地区:纳什维尔

年收益率:6.5%

学校得分:70.6

韦斯顿,佛罗里达州(Weston, Florida)

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所在地区:劳德代尔堡

年收益率:6.6%

学校得分:70.5

棕榈湾,佛罗里达州(Palmetto Bay, Florida)

在美国:租房还是买房?

所在地区:迈阿密

年收益率:6.8%

学校得分:83.9

西布卢姆菲尔德镇,密歇根州(West Bloomfield Township, Michigan)

在美国:租房还是买房?

所在地区:底特律

年收益率:6.9%

学校得分:74.4

格雷特温,宾夕法尼亚州(Gladwyne, Pennsylvania)

在美国:租房还是买房?

所在地区:费城

年收益率:6.9%

学校得分:86.9

博卡拉顿的汉普顿,佛罗里达州(Hamptons at Boca Raton, Florida)

在美国:租房还是买房?

所在地区:西棕榈滩

年收益率:8.1%

学校得分:87.9

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