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中国空房够住2亿人?巨大泡沫埋祸根
来源:香港《文汇报》 | 作者:香港《文汇报》 | 2010/7/7 13:29:12 | 浏览:2089 | 评论:0

  据有关媒体引述数据报道,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。

  尽管上述数据仍存争议,但大量投机者进入内地房地产领域囤积住房任其空置,等待房价上涨赚取价差,已是不争的事实,内地大中城市住房空置率早已突破10%的国际警戒线。有专家警告,大量住宅空置,导致中国社会资源错配、价格扭曲、财富浪费。

  国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,按每套房住一家三口计算,这些空房可供近2亿人居住。专家认为,这些空置房说明目前市场上确实存在大量投资投机客,房地产泡沫在扩大,而本轮调控也正是打击投资投机需求。

  对于内地房地产泡沫的争论一直不少。经济学家茅于轼就认为,楼市泡沫不在于房价高低,而在乎空房多少。即使是房价并不算高的二三线城市,大量投机者进入房产领域,其买房目的只是为了交易而不是自住,当投机者过多时,就会出现大量空房,空房多意味着有泡沫。

  这样,一方面是大量有住房需求的人买不起房,或者说是无房可买,另一方面是投机客囤积大量住房,任其空置,等待房价上涨。在这种情况下,房价反映的不是住房供求的信息,而是投机的信息,房价变成了股价。目前的国际住房空置率警戒线为10%至15%左右,而业内普遍认为,内地大中型城市已远远突破了这一警戒线。

  资金回报率也可作为一个反映房地产泡沫程度的指标。如果一套住房能够获得稳定的、大约在4.5%以上的年租金回报率,其长期拥有仍有利可图,否则就存在泡沫。

  中信证券房地产行业分析师严敏向本报指出,目前内地大多数城市住房的租金回报率都很难达到这一标准,北京、上海等大中型城市这一指标更低至2.5%左右,按此估算,一套房产要出租70年才能收回成本。这意味着现在中国市场上的住房基本没有投资价值,为了投资的买房客实际上都是在投机,空置住房等待房价上涨,以赚取差价。

  在严控房地产投机行为的同时,也应调整以往“重住房经济功能、轻社会功能”的市场发展思路,调整税收、财政关系,重新划分各级财权、事权,扭转地方政府完全依赖土地财政的现状,适时出台房产税等,从根本上遏制房地产泡沫的扩大。

专家质疑空置率

  国家电网关于空置率的数据是震撼性的,但一些业者及专家却也对当前住宅空置率的计算提出诸多质疑,另外还有部分专家根据此数据提出反思。

  中国房地产业协会副会长顾云昌表示,空置房是由多种因素导致的,不能一概而论,6540万套空置房的数据并没有指出空置房的构成,不能把所有原因指向炒房人。此外,新房从购置、装修到入住有半年到一年左右的延迟。

  上海财经大学教授印坤华认为,电表的安置是在房子建设之中,而6千多万套的住宅有可能是未出售的房产,或是出售后还在进行装修的房子。

  此外,全国房地产职业经理人联盟副秘书长姜炜则提出,根据常识,6540万套住宅若要住进2亿人,总建筑面积至少要在30亿至40亿平方米之间,这样一个天量数据如果属实,恐怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考虑。

  南京大学商学院教授葛扬则表示,一旦市场产生大泡沫,由于买家通过银行借贷方式购房,会把风险转嫁给银行,后果将不堪设想。

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