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易宪容:房地产投资性推到极致的后果:大陆房地产“泡沫”一定会破灭
作者:易宪容 | 2010/7/9 12:19:27 | 浏览:1848 | 评论:0

  据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6,540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。

  一般来说,住房空置是指房地产开发商已经生产好了,一年没有交易出去的住房。由于中国住房销售是采取的住房预售制度,由于2009年国内房地产市场的空前繁荣(许多城市购买住房就如购买白菜一样),在这种情况下,在政府的统计报表中住房空置是不存在的。但是,这里的住房空置仅是指住房的供应方而言,但住房的两栖性(既可投资也可消费),如果住房购买者购买住房主要是用作投资时,他们购买的住房更主要是用于出售获利,其空置同样是住房空置的主要方面。但是,由于没有较为全面的信息,国家统计数据往往无法对这种住房空置得出一个准确的数据。

  这次国家电网公司的调查数据,尽管有人对数据质疑,但大量购买者进入房地产市场囤积住房任其空置,等待房价上涨赚取价差,已是不争的事实。正是这意义上说,当前国内大中城市住房空置率并非仅是突破10%的国际警戒线的问题(因为,到目前为止,找不到哪个国家居民会如此普遍进入房地产市场投资,不会有城市居民手上持有多套住房的人会如此之多),也不是住房空置率过度影响住房资源的配置及影响其他居民住房福利条件改善的问题,而当大量的人都进入房地产投机炒作、当国人全民都把房地产炒作当作赚钱工具时,它不仅导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费,而且也改变了国人的基本价值观及行为方式,让国家金融风险进一步放大、经济结构更是无法调整及最终导致整个社会的不稳定。

  可以说,当前国内居民购买住房投资性推到极致(或房地产市场投资性占支配地位)不仅表现为全国有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零(因为其购买的住房都是为了卖出,在没有卖出前住房只能空置不使用,住房出租也不会,因为这样利之不大),而且表现为最近的住房销售全面停止后其价格则仍然处于高位、表现为2009年个人从银行借得的钱是2008年的4倍多和2010年第一季度也达到9202亿元(其中绝大多数钱都进入的房地产市场,只不过进入方式会有所不同)、表现为从2009年下半年开始到2010年第一季度不少一线城市的居民购买住房不是购买而是抢着购买、表现于2009年不少一线房价上涨了近一倍等。这些现象说明了什么,说明国内房地产市场投资购买已经发展到极致。即当前国内房地产住房投资性不仅在全国十分普遍(也就是说,房地产投机炒作已经不光是大城市或一线城市的问题,而是发展到小县城了),而且在于广泛的房地产投资性完全是由政府优惠的信贷政策通过过高的金融杠杆导致的结果(即房地产投资的严重杠杆化),从而使得国内绝大多数地区的房价都表现为严重的泡沫性。正如国十条所指出的,如果这种过高的房价泡沫不挤出,它不仅是影响居民的民生问题,而且会影响国家金融安全及国家的经济协调发展的问题。

  现在的问题是,国内房地产投资性已经推到极致,完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住功能,住房是投资的工具,购买了住房一定会赚钱;住房是投资工具,因此谁拥有住房就拥有财富,这不仅让整个国人对住房趋之若鹜,而且也让官场把住房当作权力象征及更便利的寻租工具;由于住房是投资工具,它也成了这次国十条房地产宏观调控的最大障碍。因为,2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下,房地产价格快速飚升。由于房价快速飚升,从而使得以消费需求的购买者全部挤出,房地产泡沫越大,房地产市场也就成了以投资者为导到市场,国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。因此,国十条的出台首当其冲的就是房地产过度投机炒作,让其投机炒作血本无归。在这种情况下,这些房地产投机炒作者一定寻求各种理由来保护其利益。比如他们会从反面说,房价下跌对GDP的负面影响,房价下跌对地方政府财政的负面影响,房价下跌对个人财富增长的负面影响等等;他们也会从正面说,因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值房价不会下跌等,从而使得中央政府对国十条执行落实所产生的效果存在疑问而迟迟不愿推出。

  总之,当前国内房地产投机炒作已经推到极致,从而使得在不少国人心目中形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就是赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。即使投资性购买住房就是赚钱,那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好,其住房投机炒作者钱就会来越快越多。在这种观念引导下,国人一定会千军万马地进入投资性住房购买,房地产价格快速飚升及房地产泡沫吹大也是必然,中国金融及经济面临潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场,其给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的!因为,任何吹大房地产泡沫一定会破灭,任何房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机,而任何金融危机及经济危机也一定会能整个社会及人民带来严重创伤(最近的美国金融危机及欧洲主权债务危机是也)。对此中央政府岂有不挤出房地产泡沫之理由?

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