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新华社2018开年发文定调2018年楼市走向:《房住不炒》
新华社2018开年发文定调2018年楼市走向:《房住不炒》
作者:赵秀池 | 2/27/2018 2:24:11 PM | 浏览:402 | 评论:0

新华社2018开年发文定调2018年楼市走向:《房住不炒》

一、新华社开年发文定调2018年楼市走向

近期,新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》,就2018年楼市调控发文,房价调控并非这轮调控的终极目标!2018楼市将继续从紧调控!文章指出:

日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕,在“房住不炒”指挥棒作用下,供需两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道。“房子是用来住的,不是用来炒的”为房地产市场正本清源:房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点,去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策,掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市“高温”。

回顾去年以来房价变化节点:8月份,15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨;10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平;12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。房价变化是调控效果的直接表现,但房价控制并非本轮调控终极目标。

住建部部长王蒙徽明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年,房地产长效机制建设“多点开花”,住房制度改革取得实质性进展。

住房租赁市场加速布局

广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点;北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房;2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法等。

“政府垄断住房用地”格局将改变

国土部明确,将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实,房价非理性上涨根源正在被拔除,投机炒房势力失去卷土重来的土壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说,“坚持调控目标不动摇、力度不放松”,要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。同时,楼市调控将提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。对于地方调控,住建部相关负责人表示,地方调控前提是必须符合中央调控政策,不能违背大的政策,否则就要进行干预。同时,地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读,避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。

为防范资金变相进入楼市,对市场风险进行有效监管和化解,央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理,银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说,进一步完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系,采取疏堵并举的策略,可以降低杠杆,防控金融风险,促进市场健康发展。

二、房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年,什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西,一二三线城市集体性的鸡犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?显然都不是,是泛滥的货币和信贷。如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

而2017的调控,导致资金流向三四线城市,使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实,甚至颠覆了很多人认知,但如果要下手买房,就不能被上涨的表象所迷惑,我们必须要明白的是,货币只能推动房价的短期上涨,因过去的大水漫灌,中国的金融风险已经到了危如累卵的地步,中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。

所以,过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。从投资的角度来说,判断房价涨跌有三大因素,“短期看金融,中期看土地,长期看人口”其中,土地代表着供给,金融和人口代表着需求。供给这一端,是这一轮调控,政府的发力点。金融,未来的主基调是去杠杆;人口,已经迎来拐点;没了金融这根杠杆,没了快速增长的人口,意味着,中国房地产市场将会迎来新的供需平衡;未来,在更长的时间内,城市房价的上涨空间,将取决于其基本面,即经济实力和人口。

有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代,谁能吸引到更多的外来人口,谁就有未来,谁的房子也就更有保值增值的空间。因为更多的人口意味着更多的财富创造,并充当着楼市的接盘侠。纵观当今中国,明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市,只有两个——北京和上海。即使是四个一线城市中,最为拥挤的深圳,也在拼命的吸纳人,2017年,单是户籍人口就增加了50万人。意识到这一点的新一线、二线城市,自去年开始,推出人才政策、购房补贴等诸多福利,拼命的吸纳人口。比如,重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障,安家补助最高200万;成都优化人才落户制度,实施人才安居,建立人才绿卡;武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房;南京的高层次人才购房首套不受户籍限制,40岁以下本科生直接落户买房等。2月4日,西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会,号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。而事实上,即使是传统的人口大省,近年来,人口波动也极为强烈。如中国第一人大省——河南,过去6年间,小学生总人口下降了10%;在内部,除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外,其余市均处于下降状态,像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人,小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失,还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么?

新华社2018开年发文定调2018年楼市走向:《房住不炒》

三、2018注定是楼市新旧时代的分水岭

如何认清当下楼市?就当下而言,我们正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效,新时代的经验却尚未生成,是我们对楼市越发困惑的根本所在,也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018,注定是楼市新旧时代的分水岭!之所以说注定,是因为类似的楼市转折点,近年来总共出现过两次,而且有规律可循。

1998年,转折点的标志是房改。

2008年,转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

2018年,转折点的标志是住房属性的明确变化。

房地产的下个十年,自2018开始。

过去十年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)但是未来十年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策,保障房,人才房,共有产权房,70年只租不售房等等)

下面这段非常著名的讲话,就是属性变化的最根本体现:

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”这句话的分量,预示着房产市场重心的转移,说明了房子除了买卖以外,租赁同样重要,是未来发展的重心之一。

四、2018关于楼市的新认知

首先,是价格不会再大涨。去年最热的时候,动辄5%的单月涨幅,如今再也不会出现。热点城市再热,涨幅也没有超过1%每月。其次,是低首付再也拿不到了。不说银行目前首套房40%,二套房动辄60%,甚至像南京这种二套80%的首付,就连开发商、中介想让你提前买房,想给你些首付贷也做不到了。

最后,是交易被严格限制,想变现越来越难。

这一轮调控,跟过去的最大不同之处在于,过去是不让你买,但这次还不让你卖。过去,限购限贷是调控的主力军。但是这一次,限价,限卖变成了主流,看看全国有多少个城市进行了限售,你就明白,逻辑从过去的不让你买,变成了现在的不能卖,甚至是想卖也卖不出去。

未来,短期买卖快速获利注定成为历史,长期持有获得收益将会变成新常态,而限售,既是培养习惯,又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

 

赵秀池 评论:

新华社2018开年发文定调2018年楼市走向:《房住不炒》

2018年开年,楼市房价上涨过快的局面得到了抑制,楼市已经迎来新时代。

  国家统计局公布了今年1月份70个大中城市的楼市价格统计数据。15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定,与去年同期相比,北京、上海、深圳、天津等11个城市房价下降,降幅在0.1至3.4个百分点之间;广州、厦门、济南、武汉4个城市房价上涨,涨幅在0.7-3.7之间。

  与上月比较,上海、南京、无锡、合肥、厦门、郑州、广州7个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;深圳、杭州和福州3个城市房价持平;北京、天津、济南、武汉、成都5个城市房价上涨,涨幅在0.2-0.5之间。

  70个大中城市中一线城市住宅销售价格环比下降,二三线城市涨幅回落。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降,二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月回落0.3和0.2个百分点;三线城市环比涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。

  上述数据表明,2018年开年,楼市房价上涨过快的局面得到了抑制,房地产调控政策取得了预期的效果,今年楼市调控已经有了一个良好的开端。

  楼市调控成绩的取得,得益于去年以来房地产调控的一系列新政。各地为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,多措并举、因城施策、分类调控,限购限贷限价限售限商不断加码,房地产调控政策持续发酵,使热点城市房价上涨过快的局面得到了控制。

  可以预见,今年房价仍然会平稳运行。因为,只有房价平稳运行,才能稳定人们的市场预期,抑制过度的住房投机投资,促进房地产市场平稳健康发展。

  根据去年的中央经济工作会议精神,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。各地会根据各自城市的情况因城施策,根据自己的情况出台相应的政策。因城施策、分类调控的房地产调控仍然要继续,仍然要紧紧围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位建立一系列长效机制和制度安排;在中央统一政策领导下,各地会制定适合自己情况的调控政策;综合运用财税、金融、土地、规划、行政等手段,供求双向调节,解决各地不平衡不充分的问题,促进供求平衡;在市场供应商品房、政府提供保障房基础上,大力发展租赁市场,尤其要支持机构租赁和长期租赁,保护租赁供求双方以及相关方的利益,建立租购并举的住房制度。

  尽管随着我国住房制度改革的不断深化,人们的居住水平不断提高,但是住房市场发展仍然存在不均衡不充分之处,一些人仍然没有满意的住房居住,他们或者是刚需,要租房、买房;或者是改善性需求,随着生活水平的提高,需要小房换大房,旧房换新房,新婚要有新房。

  因此,未来加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,满足不同层次的居民住房需求是房地产调控长效机制应有之义。

  大力发展租赁市场,让更多的人通过租赁住房解决住房问题,获得更好的居住体验,是未来楼市调控的一个重要工作。租赁住房是绝对的刚需,能更好地体现“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,也最能体现“多主体供给、多渠道保障”的精神。租赁住房或者由政府提供,或者由市场提供;或者由机构供应,或者由个人供应;或者提供增量新房,或者提供存量旧房;或者来自于国有土地供应,或者来自于集体土地供应。既能满足低端住房需求,也能满足中高端住房需求。

  未来各地推行的租赁新政将得到落实,承租人得到均等化的公共服务也将变为现实。承租人有望与产权人一样得到子女义务教育、落户等的权利,让租赁住房得到更多的获得感。高房价下,租房居住更划算。租赁住房确实会减少居民的负担,让居民不再成为房奴,让居民感受到除了住房,还有诗与远方,还有更美好的生活追求。

  未来各地租赁住房供应将不断加大。例如,根据十三五规划,北京将增加150万套住房供应,其中租赁类住房50万套,占30%。上海将增加170万套各类住房,其中包括70万套租赁住房,占41.2%。

  未来政府会加大专业化、机构化住房租赁企业发展的支持力度,专门从事长期租赁住房业务的机构会越来越多。土地供应也会向租赁住房倾斜,国有土地也不再是住房的唯一供应者,大量的集体土地也会参与到租赁住房供应中。未来北京市有10万公顷集体土地将用于租赁住房建设。

  相信未来随着租购并举住房制度的建立与完善,随着国有土地、集体建设用地及宅基地上租赁住房供应的不断增加,在人口净流入不断增加的大城市,住房市场供求关系有望实现平衡,房价波动幅度也将越来越小。

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