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川普政府將美國資本利得稅與通貨膨脹率掛鉤:房產賣家收益提高
川普政府將美國資本利得稅與通貨膨脹率掛鉤:房產賣家收益提高
来源:Raymond | 1/19/2019 6:40:22 AM | 浏览:341 | 评论:0

川普政府將美國資本利得稅與通貨膨脹率掛鉤:房產賣家收益提高

川普政府近期提出將美國資本利得稅(Capital Gain Tax)與通貨膨脹率掛鉤的稅改方案,一旦得到通過,美國幾大高房價市場——加州灣區及都會區的賣家[ 1]將成為該方案的受益人。

[1] 此處“賣家”主要指高端房市中尋求快速出售房產的長期房屋所有者。

在美國,出售任何資產(包括房產)均需向聯邦(和州)政府交納資本利得稅[2]。不過,稅法中同時規定了資本利得稅的免稅額。已婚夫婦共同作為納稅人提出申請,現階段可享受 50 萬美元的免稅額(單獨納稅人可享受的免稅額度為 25 萬美元)。換句話說,以已婚家庭為例,如果賣家出售房產的收益低於 50 萬美元,則不需要繳稅;如果賣房收益超過 50 萬美元,則超過部分需要按照稅法規定,繳納資本利得稅。

[2] 資本利得稅是通過從出售資產的價格中減去資產的原始價格並對差額徵稅來確定的,稅率在 20% 左右。

一直以來,美國社會對資本利得稅的最大詬病,就是沒有將通貨膨脹的因素考慮在內。隨著房價一路上漲,越來越多的賣家在售房時需要繳稅。該提案旨在根據通脹率調整資本利得稅的起徵額度,為房屋賣家減稅。

對美國房產市場而言,一旦提案生效,高房價市場的長期房屋所有者,如果選擇在短期內賣掉房產,將從中變相獲得更高的收益,這一群體也將成為該提案的主要獲益人。

為了獲得更加準確的數據,Zillow 對全美 1316 座城市進行了分析,將目標鎖定在已婚且持有房產超過 20 年,並在近期出售房屋的家庭。 [3]考慮通脹因素後,225 座城市(17%)的房主在賣房時需要繳納的資本利得稅有所降低,其中超過一半都集中在加州灣區(55 個隸屬舊金山都會區,20 個隸屬聖荷西都會區)、洛杉磯(41個)和紐約(40個)都會區。西雅圖、波士頓和邁阿密等一些高房價市場的房主也包括在內。

[3] 假設已婚夫婦作為共同納稅人,並且房產價值高於所在地房價中值,購房時間早於1998 年6 月,出售於2018 年6 月,資本利得稅率為15%,減去房屋裝修成本(第一年為購買價格的0.5%,之後每年按照消費者價格指數進行計算)及8% 的售房成本(經紀人佣金及各項交易費用)。

 

需求高導致舊金山灣區租金漲幅驚人

(Yingying)

川普政府將美國資本利得稅與通貨膨脹率掛鉤:房產賣家收益提高

過去兩年間,Oakland的一房公寓租金漲得非常離譜。據住房網站Zillow調查,從2017年到去年年初,Oakland的一房住宅中位數租金從兩千漲到兩千二,但到了去年底,這個領域的租金已漲到兩千八,就是兩年之間,漲幅超過27%。

南灣的Santa Clara排名第二,同期增長近14.5%。Foster City排名第三,漲幅9%多。管理Berkeley、Oakland與Albany約一千間租房的經紀人Sam Sorokin說:「為了真正滿足需求,我們可能需要建比過去五年所建多五倍的住房單位。」對於住房需求傾向,他繼續說道:「我們對工作室與一房住宅的需求真的很大,但兩房以上的也沒樂觀到那裡去。如果你去問問那些在Oakland和Berkeley蓋房子的開發商,他們正在興建的兩房與非兩房的比例如何,我猜他們會說八成正在興建的都是兩房。」

因為對一房的需求增加,導致租金上漲。Berkeley在Zillow的排行中排第七,中位數租金在過去兩年間,已漲了8.5%。San Jose則排第五,相形之下,住房是最恐怖的San Francisco才排第八,好像可讓人鬆口氣。

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