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在美國投資房產如何報稅?
在美國投資房產如何報稅?
来源:Raymond | 2019/8/21 2:00:47 | 浏览:938 | 评论:1

在美國投資房產如何報稅?

新稅法對房主有何影響?  根據研究機構Capital Economics 的分析,雖然稅改方案將每年房產稅的最高免除額限制在1萬美元,並且將可扣除利息成本的房貸上限由原來的100萬美元調低至75萬美元,未來在美國購房仍比租房的成本更低。受益於慷慨的美國新稅改法案,從長遠看,未來在美國購房應該比租房更划算。

如果納稅人長期擁有房產,即至少擁有6年的房產,他從中獲得的財務優勢會比租房更高,這已經考慮到在過去5年中,美國房價上漲45%,而租房價格上漲幅度是21 %。

未來購房成本會更低的關鍵因素是,美國新稅法為買家提供了優厚的標準扣除項,這比逐項扣除獲得的稅務減免更實惠。新稅法提出的標準扣除額,比之前增長了一倍:為單身者提供最高6,350美元的標準扣除額;為一對夫婦,提供最高12,700美元的免稅額。

除了能夠獲得更高的房產稅及房貸利息標準扣除項,房產主從長期看還能在房價的上漲中,獲得收益。因此,購房比租房獲得的資金回報更高。

隨著美國GDP增長連續兩個季度超過3%(之前幾年一直徘徊在2%左右)、房貸繼續保持較低利率(30年期貸款利率為3.9%,遠低於2007年的6.2%),再加上利好消費者的新稅法出台,美國樓市在2018年預計將繼續走勢良好。
 
每年的4月15日是報稅截止日。房屋租金收入報稅,要注意以下事項。
我是居民還是非居民?

稅法除了區分公民和非公民外,還將居民分為有居住權的外國人(Resident Alien)和無居住權的外國人(Non-resident Alien),即居民和非居民。這點在報稅時尤為重要,美國稅法對居民和非居民實行兩套不同法規則,各個條例對居民和非居民也各有利弊。美國稅法以綠卡檢定法則和居留時間法則來認定您是否是屬於稅法所定義的居民:
 
綠卡檢定法則

持有綠卡極即為美國居民。不論實際居住美國或海外,只要您擁有綠卡,都是稅法上的居民。即使拿了綠卡之後回國做事或自己做生意,不在美國居住、工作,收入來源亦並非來自美國,仍須向美國如實報稅。
 
居留時間法則

與移民法不同,若報稅年度在美國停留不到31天,稅法上認定為非居民;若報稅年度在美國停留超過31天,以“居留日”為準,居留日超過183天,在稅法上認定為居民。居留日計算公式:居留日=(當年停留日數*100%)+(去年停留日數*1/3)+(前年停留日數*1/6)。
 
有些人員是免於可以獲得居留時間法則的豁免之外的,主要有以下幾種: 
外國政府人員;
持J類(交換訪問學者)簽證和Q類(赴美參加國際文化交流計劃)簽證在美任教或受訓的人員;
持F類(學生)簽證和M類(短期職業技能學習)簽證的留學生:
短期在美參賽的專業運動員。

由於居留時間法則的存在,國內經常出入美國的生意人或家眷在中美的兩地的“空中飛人”要特別注意在美停留天數,否則一不小心會出現雖然無沒有居留權,卻被稅法認定為是美國居民的情況,將會處理起來會相當麻煩。綜上所述,稅法規定所有公民、居民及在美居留超過183天的人(除免於居留時間法則的人員外)都在徵稅範圍之內。
 
作為美國非居民,僅擁有美國房產,是否需要繳納美國稅?一般只作為僅持有美國房地產業主的非居民,在美國以外的收入是不需要繳納美國的個人所得稅。租金收入,或者在出售美國房產獲得收益,才需要繳納美國所得稅。
 
居民和非居民的租金收入如何納稅?

美國居民一般都是全球收入徵稅,和美國公民一樣。他們需要每年申報一次,併申報租金收入。租金費用可抵抵租金收入,而租金淨收入則按累計稅率納稅。
 
非居民收到來自美國的房地產的租金收入一般是需要按總租金收入的30%預扣所得稅。它是對此,承租人或房地產管理公司(如果有涉及)的負有扣繳義務,即將扣完30%的稅後匯款淨額支付給非居民業主。非居民收到的租金收入不需再申報年度所得稅申報表。

然而,美國稅法允許非居民申報年度所得稅申報表,下面會做進一步解釋。當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時,便需要向美國政府申報其個人所得稅 1040NR房產相關的開銷(如物業費,房產稅,水電費,維修費等)可以相應抵扣,只有淨收益才需要被徵收稅。

假設一棟價值50萬美金的房產,一年的租金收入有3萬美金,扣除物業費,房地產稅,基本維修,水電費,及折舊費用共2萬美金,則此出租房產淨收入為1萬美金,符合10% 及15%兩段等級稅率,以2015年單身稅率需繳納1039美元的聯邦個人所得稅。

同時,出租房產所得的淨收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此,在通常情況下,如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表,一份給向聯邦政府申報聯邦個人所得稅,一份向給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日,申報上一年度一月至十二月的個人所得。
 
沒有報稅會有什麼後果?

如果納稅人欠美國政府稅款,又沒有在納稅截止日期內交款,他將被美國稅務局罰款並徵收高額利息。美國國稅局的規定是,如果美國稅遲報,而且拖欠美國國稅局的稅款,那麼會出現三種罰款:一種是未及時申報罰款,一種是未及時繳稅罰款,以及滯納金。

因故此,及時報稅和交稅非常重要。對於美國非稅務居民,特別是在美國境內有房產和財務投資者來說,正常申報美國稅是保證其在美國財務利益不受干擾的重要因素,同時也能夠保證其在美國投資所得僅被徵收合理稅款。美國國稅局針對非美國居民的報稅問題,有詳盡的解釋,並且在其一切某些特定的投資方面,給予美國非居民選擇如何進行稅務處理的權利。然後,正常申報非美國居民的美國所得稅,被普遍認為是一種最佳的處理方式,不僅能夠體現非美國居民嚴格遵守美國法律的表現,而且還僅被徵收合理的稅款,這對於非美國居民來說,如果在美國境內有收入,正常進行報稅,是非常正確而的處理方式。
此外,非美國居民,正常申報美國境內收入和交稅,能夠很大程度避免美國國稅局的查稅抽檢稅務稽查。如果被美國國稅局抽檢稽查,並且被認定不按時交稅或者逃稅,將不僅會被課以高額罰款,甚至美國境內的財產也會受到影響。
 
同時,美國國稅局的記錄和美國使館的簽證申請有一定的關聯(美國簽證申請表中要求籤證申請人填入美國個人稅鑑別號碼),故此,糟糕的報稅記錄會極大影響美國簽證的再次申請,而良好的報稅記錄有助於非居民再次獲得美國簽證的再次獲得。
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