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继深圳后上海也出手:楼市投机正被团灭…
2021/7/6 9:10:54 | 浏览:313 | 评论:0

  说到当下中国楼市的风险,除了前段时间说的银行纷纷停贷降刚之外,值得警惕的还有潜藏在一堆垃圾新闻中的两个伏笔——

 

继深圳后上海也出手:楼市投机正被团灭…

 

  第一,二手房指导价政策,正在肆意屠杀投机者;第二,土地出让,正从“拍卖模式”转入“招标模式”。

  两条伏笔,将成为未来的楼市大杀器。楼市投机主义正在消亡,现在真是放弃幻想的时候了。

  1

  投机的终极奥义是,有肉眼可见的利差。

  过去两年,诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——它们的楼市里,存在着两个的巨大利差:一个是一、二手房价倒挂;另一个是地价倒挂。

  二手卖的比新房还要贵,土地拍的比房价还要高。扯淡的是——这两个巨大利差,极其透明且确定。

  旁边的二手,比新房贵1万/㎡,这到手能不赚钱?旁边的土地,眼看逼平房价了,这买到能不暴击?

  压根不用专家分析,更不用数据推演,是一个都肉眼可见的事实;更扯淡的是——这两个巨大利差,你还长期管不住。

  新房能限价,那是因为预售证在你手里,你说批多少,那就批多少。而二手房源,全在房东自己手里。房东说卖多少,那就卖多少。你不让我挂链家和贝壳,那我就走私下交易。你管天管地,能管得住房东卖自家的房?

  正因为二手房价的难以管控,就导致了以下这种情况:新房越限价,倒挂利差就越大,新房市场就越难抢。新房市场越难抢,需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场,房东越敢惜售,越敢挂高价。

  而土拍同样是如此。过去的土地出让权,全在地方手里,我说拍多少那就拍多少。地价便宜了,我就饿房企两年。但凡饿上两年,我就是端碗粉丝上来,你也能抢出燕窝的价格。地价贵了怎么办?上面要问责了怎么办?很简单,咱们搞土拍限价!但要竞配建、竞自持、竞保障房。看起来地价是没涨,但是自持比例提高了,配建比例提高了,保障房比例提高了。

  刨除保障房、自持房和配建房之后,正常商品房的地价就纷纷又涨了!

  正因为土地市场的难以管控,就导致出现以下这种情况:调控越调越狠,但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟,越拉越大。地都涨成这批样了,房子以后得涨成啥样?

  管得住新房,管不住二手;只要二手嗷嗷涨,新房越限价越香。管得住楼市,管不住土地;只要地价嗷嗷张,楼市越调控越慌。

  利差不停,投机不止。

  2

  管不住的二手房市场,在深圳栽了个大跟头。

  4个多月前,深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。也就是所谓的“二手房指导价”。这个指导价极为妖孽——几乎每一个小区的官方参考价,都比实际成交价要低;诸多小区的官方参考价,要比实际成交价低2-3万/㎡;部分红盘的官方参考价,要比实际成交价低50%,甚至能达到100%。这个指导价,嘴上说的“以二手网签价为基础,结合周边新房价格”,而实际操作中,只结合新房,不参考二手!

  指导价刚出台时,深圳楼市依旧正在风头上。一众人骂骂咧咧,表示丝毫不慌。官方指导价,只指导官方,指导不了我。它指导它的,我卖我的!

  官方指导价,的确指导不了你,但指导得了银行。银行在批复房贷时,将严格按照指导价来批。现如今呢?

  深圳的指导价将近5个月,银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。深圳楼市怎么样了?

  二手房市场在深圳终于栽了个大跟头……

  二手房市场在深圳终于栽了个大跟头……(图片来源:维基百科)

  深圳二手指导价出台后,大量千万总价的房子,首套首付被干到了7成,二套首付被干到了8.5成。比如,华润城82㎡的两房,市场成交价1500万,正常首付3成450万。现在指导价1082万,银行按指导价评估,最多只能贷款757万,首付直接被干到5成。你想用个首付贷、抵押贷,加上杆杆强行上车?严查经营贷的铁锤,干不死你才怪呢。挂着“深房理”的绳索,血还没干呢。

  一个二手房指导价,再加上一个严查经营贷,让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。

  二手房指导价出台4个月后,深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——5月份,二手房成交量跌入3000套,同比减少60%;6月份,二手房成交量连续两周下跌,环比连续下跌15%、10%。相比去年高峰期,二手房成交量已经下跌10000套。前期杠杆过高的房东,已经崩了!比如,宝中深业海岸城:一期总价2050万的房源,下跌300万,跌至1750万。二期总价1800万的房源,下跌450万,跌至1350万。

  比如,此前扎了海量投资客的南山诺德国际。这两天,一套66㎡的房源,已经跌入960万。这个价格,已经跌回去年的“715”。

  一年的涨幅泡沫,四个月化为泡影。此时此刻,面对这样的数据,我不得不说——失去杠杆之后,深圳二手房正濒临绝境。

  更扯淡的是——二手房濒临绝境之后,也把新房拖入了深渊。

  遥想一年前的深圳新房,摇号抢房是那般炙热。华润城4期开盘,8128人抢503套房,竞争非常激烈。为什么抢?说白了就是新房比二手便宜,有倒挂空间和套利空间。深圳众筹打新下来,转手就赚500万。

  现在二手房指导价,就按照新房价格来指导。房贷批复,就按照指导价来批复。杠杆没了,二手房跌了,倒挂空间缩小了,套利空间也缩小了。于是——曾经抢到爆的新房市场,也不那么香了。

  近期深圳新入市的5个楼盘,客房比都小于2,摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒一四季华府房客比为0.67:1,供给大于需求。

  都说二手市场不好管,都说一二手倒挂是刚性套利,都说打新是必赚的生意……而深圳仅用了一招,仅用了4个月,就把所有的刚性套利打断了——以新房价格作为二手指导价,以二手指导价作为房贷批复价。

  一手打断杠杆,一手打断套利。把杠杆撅折,把成交量打断,把二手推入深渊,把套利打平。让二手拖着新房,一起向下坠。

  3

  管不住的土地市场,在上海栽了个大跟头。

  一周前,上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中,上海几乎创造了一个奇迹——所有土地的成交溢价率,全部控制在10%以内。

  整场土拍,没有马甲满天飞,且没有国央企一家独大;堪称第一轮集中土拍中,“最公平、最温和、最健康”的一个城市。这一切的基础,建立在上海刚刚实施的土拍新政上。

  让全国城市挠头的土地市场,被上海一个土地新政,收拾的服服帖帖。

  上海这次的土拍新政,有三个亮点。这三个亮点,大概率将在未来成为土地管控的样板,全国推广。

  上海土拍的第一个亮点:控制最高溢价,且不竞配建。本次上海土拍之前,就已经限制了所有土地的最高溢价率。最高溢价,不得超过10%。

  这个时候,肯定有人跳出来说——限制溢价率,也是老把戏。很多城市,早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线,就开始竞配建和自持。

  上来直接报到最高价,接下来就拼谁配建的保障房多,谁自持的比例高。谁狠,谁拿地。只要配建和自持比例高了,地价还是上去了。

  溢价率10%,但自持个40%,地价还不是涨到飞起。

  所谓的竞配建和竞自持,本质就是——地方和房企一起苟且,变相抬高地价的工具。而上海这次不仅控制最高溢价率,而且不玩竞配建、竞自持的把戏。一旦碰到最高溢价红线,上海土拍就自动进入下一个环节——一次性报价。

  上海土拍的第二个亮点,一次性报价。

  前面说了,上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。房企的竞价,一旦超过最高溢价,就采取一次性报价——让所有竞拍者一次性报价,谁最接近平均值,谁中标拿地。竞配建和竞自持的变相抬高地价,消失了。价高者得的哄抢抬价,也消失了。

  上海的土拍,就变成了限价规则内的纯拼运气。这个时候,肯定还有人跳出来说——一次性报价,也是老把戏。苏州,早在2016年就在玩。只要开始拼运气,那就开始拼马甲。一个开发商,带100个马甲,一起报价。谁的马甲多,谁的中签率就高。到最后,全特么便宜了国央企和大房企。他们一手垄断土地,一手垄断楼市,还不是想卖多少卖多少。

  而上海这次不仅控制最高溢价率,不玩“竞配建,抬地价”的把戏,而且还有效控制了土地垄断。

  本次的上海土拍,为了规避土地垄断,引入了一个新的杀手锏——135分打分制。

  这就是上海土拍的第三个亮点,招挂复合打分制。

  按照135分的打分来!所有参与土拍报名的房企,会依据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理等4大版块,挨个打分。谁的分高,谁入围竞拍!经济实力32分,主要看总资产、净资产、净利润、净收益;技术资质17分;项目经验41分。这三个板块,都还比较常规。其中,最厉害的就是“受让管理”这个版块。这个版块,占了45分。一家房企,上来就给你满分,但你每在上海拿一块地,就扣15分。一旦45分扣完,基本上你也就丧失了短期在上海抢地的资格。

  你不是爱抢地么,你不是爱拍地王么,你不是爱哄地价么……现在上海最多给你4次机会,甚至不用4次!只要3次,就该滚犊子了。

  所以,上海的这三板斧看下来,哄抬地价的炒作就被压住了。房价上涨的一个巨大动力就被按住了。上海这种模式可能会在全国推广。这可以说是继深圳二手房指导价以及打击经营贷之后,另外一个降房价的杀手锏。

  大家综合看一下深圳一套组合拳下来后深圳楼市的冰冻,以及上海土地拍卖的新政,如果这两招在全国推广开来,中国的楼市想继续疯涨是不可能了。横盘算是幸运的,下跌可以说是“标配”。

  现在还想挤进去抢房捞一笔的人,小心站在山岗上了……

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