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大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下
2021/10/8 17:22:50 | 浏览:744 | 评论:0

无论是旧改,还是土地公开市场,接下来的楼市都会是国企的天下。

这也意味民企开发商的“大撤退”。

这个趋势,在广州、深圳第二次集中供地的时候,表现得特别明显。

与广州第一批集中供地,民企开发商高举高打不同,刚刚过去的第二次集中供地是“国家队”的天下。

数据最为直观。

广州第二轮集中供地成交的23宗地块中,17宗是国企拿下的,金额超过563亿。

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

|来源:广州公共资源交易中心

就连在第一批集中供地有所斩获的龙湖、融创等开发商,在这一次也选择了“躺平”。

相比之下,民企无论拿地宗地还是拿地金额,都远远不如“国家队”,除了碧桂园,没有一家TOP30房企。

而部分地块不成交、底价、低溢价...民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。

局面彻底变了。

民营开发商选择“躺平,与近期的调控分不开:

土地端,有22城集中供地,最高限制15%溢价率,并采用房价联动机制,降地价;

开发商端:“三道红线”,限制债务高企的开发商融资,对企业进行了一波洗牌;

此外,还有第“四道红线”,开发商拿地金额不能超过年销售额的40%,就算是再有钱,也会被“限购”。

金融端,央行和银保监会发布房地产贷款管理制度,压缩银行房贷比例;

交易端,广州出台二手房限价,一手房街道限价,继续挤压市场泡沫,打击投资客;

一系列组合拳打下来,一些家底薄弱、资金链紧张的企业不敢拿地,或少拿地,而只有家底深厚,资金实力强的开发商才会出手。

过去房企赖以所用的“高杠杆”利器即将宣布失效,资金压力加大,“疯狂土拍”,要慎之又慎。

尤其是,最近几个月,房地产企业信用环境进一步恶化,龙头房企恒大出现实质性违约,不得不割肉求生。

除了恒大,头部地产商不时有资金链紧张的传闻出现,华夏幸福、泰禾集团、花样年、蓝光发展、宝能、河南建业...

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

|来源:说财猫

资金链的紧张,已经影响到企业拿地,部分头部民营企业今年拿地金额呈现断崖式下跌,恒大、碧桂园、世茂、金科、佳兆业、中南置地、阳光城等民营地产商显著放缓了拿地的节奏。

资本本来就是追逐利润的,地产的暴利预期没有了,民营开发商的收缩,也是战略选择

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

|来源:来源中指院

2021年上半年50家代表企业拿地销售比

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

实际上,不仅是在公开市场,就连广州旧改,也上演了民营开发商的“大撤退”:

恒大退出黄埔沧联;

宝能退出黄埔枫下旧改;

龙湖退出黄埔永岗北社区旧改;

时代中国退出黄埔横迳、重岗旧改;

而奥园也将知识城旺田、新村,甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目摆上货架。

不久前,在广州拿下9个旧村改造项目,投资金额超过772亿的一家外地房企,如今也不得向银行之外的机构借钱融资。

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

旧改周期长,对资金要求高,尤其是黄埔的政策要求拆迁前置,开发商还没有取得正式合作方资格,就需要支付一大笔拆迁款。

而很多开发商的拆迁款,很多都是融资来的,如果市场行情好,那么这笔钱的成本可以用未来的商品房的销售来覆盖。

在调控如此密集的当下,一二手限价,市场预期变得不可预测,加上“三道红线”收紧,开发商想要借旧改项目融资,能借到的钱也越来越少。

再加上,由于黄埔建设用地指标缺口等因素,不少项目清零之后,融资地块一直都批不出来,更别说商品房开卖了。

旧改商品房不能入市,对于开发商来说,也就没有办法实现“自我造血”,而每天还要支付一大笔拆迁款,不少开发商咬牙扛着。

楼市调控、旧改周期长、资金要求高,是上述民营开发商退出黄埔旧改的主要原因。

我们统计了自2018年以来广州成功招商(包括意向合作)的138个城市更新项目,民企开发商绝对是广州旧改的主力

升龙(9)时代(9)、富力(8)、星河(7)、方圆(6)、勤诚达(5)、星河湾(5)、佳兆业(4)、恒大(4)...占据了半壁江山。

民营开发商做旧改资金的调动更为灵活,毕竟很多旧改项目涉及到台底的交易。

另一方面,相对于广州越来越贵的招拍挂,旧改让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地

此前,深耕旧改的佳兆业就公开说过,深圳旧改项目的毛利率50%左右,广州40%,惠州、中山此类城市则为26%左右

|来源:广州公共资源交易中心

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

不过接下来,广州旧改由民营企业主导的局面迎来扭转,全面转入国企时代

在鼓励功能性国企参与城市更新意见的函,当中提到,中心七个区要鼓励功能性属国企参与城市更新改造

这七个区也就是海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都。

国企全面参与广州旧改有什么优势?

其一:发挥国企在行政审批上的优势,体现在改造过程中土地类问题的解决、审批流程冗长繁琐等推行“容缺审批”等方面;

其二:能把控好183条城中村改造的节奏,不过快或过慢推进城市更新,减少因市场逐利导致“只吃肉不啃骨头”。(如受56平方公里历史名城限制、白云山及机场限高导致经济测算难平衡)局面出现,促使市改造资源和利润进行整体平衡。

其三:保障市场的有序和纯净,打击原市场上平台公司的存在,发挥并充当该职能。功能性国企主要参与一级部分前期策划工作,减少台底交易的出现导致的腐败滋生问题。

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

其四:加强房地产市场管控,稳定房价。国企拥有低廉的融资成本,同时后续市政府将搭建城市更新基金平台,降低项目的财务成本,保障多方利益。

其五:避免烂尾。一旦民营开发商资金出现问题,导致旧改项目难以推进,国企就会介入,兜底,保障居民权益。

所以,我们看到广州城投驰援了黄埔庙头,而科学城接盘了宝能的枫下项目。

大陆民营开发商“大撤退”,接下来的楼市都会是国企的天下

|来源:庙头之家

这两天,我们也看到珠江实业、越秀扥国企,已经自发要求深入参与广州城市更新。

当中,越秀申请参与跟进20余个项目;

珠江实业参与跟进越秀登峰、荔湾坑口、花地、广钢西塱、白云湖夏茅村、琶洲东围等项目。

在这个政策趋势之下,城市更新是广州既定的战略,不会暂停。

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