很多人不了解产业园。

这是一个比楼市更大的泡沫。

这是一个让所有城市癫狂的赚钱机器。

这是一个让人一秒天堂一秒地狱的超大规划。

所有产业园的规划，都打着这样的旗号：

下一个华尔街。

下一个中关村。

下一个苏州园区。

这也是我们在全国调研新区的时候，遇到最多的产业园广告。

梦幻、金钱、欲望、潜力。

全部交织在这里。

很多人都在吐槽楼市，很多人都在吐槽新区，泡沫大、风险高。错了，你们根本不知道，还有一种远比新区和楼市更加疯狂：

产业园，无比庞大却又隐形其中。

这恰恰是产业园最大的危险，因为很多普通人根本不知道其中的利害关系，更不清楚中间的风险有多大，很多人稀里糊涂的就着了魔。

全国 300 多个城市，2000 多个县城，4 万多个乡镇，我相信，大家应该都对自己的家乡很熟悉，全都有各种类型的产业园。

少则几十亩，多则几十上百万亩。

曾经轰动全国的巴铁产业园。

这个产业园到底有多牛，我举几个例子大家就比较清楚了：

上过央视。

参加过科博会。

登上《纽约时报》。

得到过《人民日报》的安利。

风光无限，潜力无限。

这是当时所有人对这个项目最多的评价。

不只这些。在短短数年的时间里，进行了迅速的扩张，其实说白了，就是占地，周口巴铁研发及生产基地、天津河北区巴铁科技研发中心，以及附带着庞大的产业基地、金融中心和销售中心。

为了显示周口的诚意，甚至新修了一条 " 巴铁大道 " 的公路。

飞得越高，跌得很惨。

曾经对着 PPT 口吐莲花的人，一个空手套白狼的高手，一张激进庞大的扩张版图，都想从园区获得配资、获得订单、获得土地。

据公开报道：

7 年后，秦皇岛的试车设施被拆，" 巴铁之父 " 白志明被刑拘，留下近 4 万血本无归的投资人，近 50 亿人民币的大窟窿。

最终，巴铁被定性为，利用项目在全国布局数百家分公司，打着地方政府拟建巴铁 "PPP" 的非法集资。

你知道北斗产业园吗？

我们在全国各地调研的时候，见了很多所谓的北斗产业园，第一次是在重庆，第二次是在深圳，当时真的以为非常高端，是非常高科技的玩意，觉得这个产业园的产业真高端。

后来，才发现这也是一个庞氏骗局。

在重庆，两江新区就有一个北斗导航产业园，但是烂尾了，当时闹得还非常大。我查了一下网上的资料：

投资 50 亿，占地 380 亩。

规模不大，投资却是当时一笔非常大的投资。

更关键的是，当时北斗是非常新兴的产业，能吸引北斗技术研发企业，非常遗憾的是，最终还是烂尾了，根本没有产业入住，根本没有所谓的工人，资金链断裂，只能烂尾。

还有一些新兴的产业园。

比如，VR 产业园。

南昌、贵安、青岛等十几个城市，纷纷上马 VR 产业园，VR 小镇、VR 产业基地、VR 孵化器，还多半位于中西部地区。

比如，亚布力困局。

为什么投资不过山海关？营商环境真的非常关键。亚布力，已经仰融与华晨，以及东北雪乡事件，都让整个东北选入了黑色投资幽默。

这种故事太多了。

别说中西部很多三四线或者县城，甚至很多东部大城市的县城，也会遇到这样的问题，一些人口不过数万、几十万，就敢批复成千上万亩的土地，最后不管是招商企业还是收回的收益，连零头都没有，这才是最艰难的事情。

到处都是空置的产业。

到处都是荒草丛生。

到处都是毛坯状态的厂房。

到处都是荒废的机器。

甚至都看不到所谓的工人。

大把资金投进去，房子盖好了、景观修好了、宣传打出去了，但是没人买房子。

一些开发大佬就说，在三四线城市，空置惨烈，大量园区等着被盘活。

我国 82% 的区块链产业园运营时间不足 2 年：

数据来源：互链脉搏、中商产业研究院整理

但是国内区块链产业园空置率偏高，特别是内陆地区由于缺乏产业基础和科研优势，招商更为不易。截至 2019 年 5 月，有三成产业园空置率超 50%，近五成产业园空置率在 30%-50%，空置率在 30% 以下的产业园仅占两成。

动辄几亿几十亿的投资规模，一个小县城一年的财政收入才几十个亿？

政府举债，债务加码。

这其中全部都是纳税人的钱。

结果只有 3 个：

1、钱花了，收不回本。

2、政府维持面上 " 繁荣 "，每年却必须偿还债务。

3、继续骗银行资金。

4、挂羊头卖狗肉，最终还是卖房子。

类似的。

恒大的新能源产业园知道吗？

沈阳，1600 亿，上千亩；

郑州，1600 亿，上千亩；

广州，1600 亩，上千亩。

比亚迪做了多少年？特斯拉做了多少年？吉利做了多少年？

短短半年，圈了地，干没干？

有一个大学生实验室项目，就敢做人工智能产业园；有几家小额信款公司，就要做基金小镇；有 1 家职业学校，就要做高端 CBD；有一两家本地企业，就敢做总部园区；有一两个制作公司，就要做东方好莱坞 ……

1、产业产业链是一个金字塔，能站在塔尖的毕竟是少数。

2、真正有实力的优质企业，一定是慎重慎重再慎重，他们看中的，是能不能正常生产不断水断电，能不能节约综合成本提升、能不能招到合适的人才匹配生产经营，能不能有配套的产业链条方便协作 ……

3、很多园区的失败，既有政府的短视，更有政府的利益搭建。一个工业园的背后，背后围绕着一群利益群体。当地政府伸手要政策，要财政拨款，要税收减免；地方官员要回扣，要贪污腐败，要收受礼金；企业要借款，要优惠政策，要划拨土地；银行要业绩，要低风险放贷。