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專業人士看2022年北加州灣區和SF房地產市場
来源:yingying | 2022/1/5 14:48:03 | 浏览:533 | 评论:0
專業人士看2022年北加州灣區和SF房地產市場

在COVID-19疫情侵襲灣區時,許多人預計房地產市場將陷入困境。儘管由於開放日活動被禁止,居民被迫留在家中,房地產市場活動放緩了一段時間,但它很快就恢復,並推動了一個由低庫存以及一大批重新考慮居住空間的買家組成的競爭性局面。

隨著郊區成為王者,需求超過供應,以及至少在灣區,許多居民還沒有回到辦公室,這一趨勢持續到2021年。現在,在我們面前還有一個非常不確定的未來,灣區房地產市場的下一步是什麼?我們與當地購房和租賃市場的專家進行了交談,以瞭解他們對未來的看法。

它仍然是一個賣方市場

與我們交談的每一位房地產經紀人都同意,2022年灣區仍有可能繼續是賣方市場。即使利率預計將上升,灣區住房需求仍將大於庫存,尤其是對獨戶住房的需求。「在美國房地產歷史上,現在成為San Francisco的賣家是你一生中唯一的最好的機會,」San Francisco房地產經紀人Aaron Bellings說。「……我認為San Francisco將有一個輝煌的一年。如果我考慮在未來6到12個月內銷售,我會毫不猶豫地把我的房子投放市場。」他說,這種需求大多來自2021年開始找房、但還沒有找到的買家。 

San Francisco從業30年的房地產經紀人Nina Hatvany 說, 市場上優質獨戶住宅的數量通常都很低,但此類住宅現在特別短缺。此外,在持續的疫情和不可避免的利率上漲背景下,現在是將房屋投放市場的時候了。「現在絕對是賣出的好時機,」Hatvany說。「……我肯定會利用,因為我們不知道未來會帶來什麼。」

東灣房地產市場經紀人Khrista Jarvis說,強勁的賣方市場對於買方來說就是一個艱難的市場,特別是在東灣。「在這個市場上成為買家是令人沮喪的。多人報價、競價戰以及多出20萬元只是常態,」她說。「你必須具有超強的競爭力,有時在買房前會多次出價。」

Jarvis說,對於來自San Francisco的買家來說,這一地區仍然特別火熱,因為許多人仍在尋找比他們在這座城市更大的空間。

季節性已經消失

古老的格言說:如果你要把你的房子推向市場,你最好等到Super Bowl後。冬天你肯定賣不出去房子。如今,這些規則都不再成立。「我們將馬上進入一個非常強力的售房季,」Jarvis說。「通常市場會等到春天,但今年開始得很早。季節性已經不存在。我認為現在一年四季都很忙。即使是12月。我本來想我應該在假期休息一下,但事實並非如此。」

Bellings表示,仍存在某種季節性,只是與其他主要市場不同。「我們真得沒有淡季。這實際上取決於人們是否在城裏實際查看和出價投放市場的房屋,」他說。「通常情況下,我們會看到President’s Day後開始好轉,但如果今年1月中下旬情況開始好轉,我也不會感到驚訝。」

每個人都在緊盯利率

利率上升只是時間問題。如果美聯儲堅持他們的計畫,潛在買家和賣家在2022年必須記住這一點。 「這將產生一種緊迫感,」Bellings說。「我已有買家向我求助,說我們需要在美聯儲開始加息之前實現這一點。人們已開始感受到壓力,儘管我們不知道這將在何時發生,利率將達到多高。」

對於賣家來說,這意味著現在是時候了。「如果你想在出售房屋時佔據主導地位,那麼迅速行動是明智的,」Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示。「在2022年下半年,如果抵押貸款利率上升,這肯定會抑制需求,使出售房屋變得更加困難。」

即使利率攀升至4%,這仍是歷史最低水準, 對於一個擁有與灣區一樣財富的區域,更是如此。「在其他地方,我預計房地產市場將大幅放緩,但San Francisco發展軌跡不同,」Fairweather說。「對住房的需求將比今年更多……我認為,就房價增長速度以及有多少房屋的售價超過標價而言,灣區將更像美國其他地區。」

租金可能會上漲

過去一年半全國住房購買市場達到新高度,但San Francisco、Oakland和San Jose的租賃市場恰恰相反。Zumper說,這些灣區城市是全國不多的尚未恢復到疫情前水準的城市,甚至San Francisco將最昂租賃市場寶座拱手讓給了紐約。專家推測,這是由於灣區疫情期間對遠程工作的接受。

「總體通脹可能最終會推高租金,但如果重返辦公樓繼續被推後,租金仍會相對下降,」Zumper數據記者Jeff Andrews說。「基本面指向租金再次上漲。」

他還預計,自2020年初以來呈現更多波動性以來,租賃市場一些季節性特徵將在今年回歸。

儘管Zumper發現紐約超過SF成為2021最昂貴租賃市場,Apartment List研究助理Rob Warnock說「San Francisco仍然是我們平臺上最昂貴市場」。

「但是,灣區是最後一個可以打折的地方,」他說。「……話雖如此說,我認為價格將在[2022]初再次上漲。」

Warnock說,由於灣區是最適合遠程靈活工作的地方之一,它也可能影響SF街區的走勢。市中心地區(SoMa)租金可能仍會大打折扣,而更多的西部街區(如Sunset)可能會保持略高的價格。

空間仍然是剛需

隨著疫情的蔓延,「Zoom房」和Peloton自行車成了必備品,與我們交談的經紀人中沒有一人認為這種情況會很快消失。 「我沒有看到人們對家庭辦公室或健身房的渴望消失,」Hatvany說。「這已成為一個非常鎖定的東西。它成為完全的必需品,以它從來沒有過的方式。」

Hatvany甚至看到了一些新的「便利設施」出現,比如,一條Slow Street(慢街)。她說,正如公園是吸引購房者的一個週邊絕佳便利設施一樣,現在購房者對慢行街道也有同樣的需求。

對於大多數客戶,戶外空間仍至關重要。房地產公司Zip Code East Bay創辦人Josh Dickinson說,他甚至看到更多的賣家開始創造性地升級戶外空間。甚至像ADU一樣的空間也在增加,比如在後院升級一個可以用作多用途空間的棚屋。

即使有自信的預測,他們也都提到繼續進入疫情下一個階段時仍然存在的不確定感。 「我認為,我們都急於看到,當人們回到辦公室,所有COVID數據都在下降時,這一切會是什麼樣子,」Dickinson說。「在某些方面,我們似乎離這還有很長的路要走。」

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