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孟晓苏:2021年的房地产调控,若用一个字来概括就是“谬”!
2022/1/19 12:50:34 | 浏览:655 | 评论:0
孟晓苏:2021年的房地产调控,若用一个字来概括就是“谬”!

  原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏。(图片来源:受访者供图)

  各位朋友好!

  熟悉我的朋友们都知道,每年春节前我讲话时都讲笑话,从2009年起12年没断过。这次让我讲《房地产和金融,现状及发展趋势》,这题目太严肃了。眼看快到春节了,又是华本地产俱乐部的迎新春联谊会,那就更得讲笑话。我就用相声与笑话,讲讲去年房地产调控与金融政策闹出的笑话。

  去年在新冠疫情冲击下,我国经济发展的环境更加复杂、严峻和不确定。年初中央对房地产提出“三稳”要求,“稳地价、稳房价、稳预期”,一年下来不仅“不稳”,而且出现了一些动荡,让资金断供、楼市清冷,预期不良,演化为拖累经济全局的问题。去年12月中央经济工作会议直言:“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。这不都是疫情等自然灾害造成,而是“三分天灾、七分人祸”。拿到医院看病做比喻,房地产与金融调控不都是病人有病,而是医生看错病下错药,闹出不少新笑话。

  今天我用六个相声与笑话,讲讲去年的房地产调控。

  第一个相声是“看病”。相声演员方清平有个单口相声叫《看病》,说大夫一看病人的化验单直皱眉,连声说“完了、完了、完了”,把病人吓得腿都软了,心想“我这房子、车子、老婆还都八成新呢,都要归别人了,太亏了”!大夫还继续念叨说:“唉,完了完了,不带眼镜什么也看不清楚了”!原来是医生是说他自己的视力“完了”,不是说病人“完了”。这么说话不是要吓死病人吗?据说有三分之一的癌症病人是被吓死的。有没有让医生下错药给治死的?案例也不少。比如房地产调控,经常是把没病的说成有病,把小病说成大病。让大家都紧张过度,然后就按病人“病得不轻”去下药。

  去年,有监管机构负责人不断预言“房价下跌”,这是一种错判,也产生了一定影响?房价没有降下来,却把居民的楼市预期给搞坏了。还说“房地产是最大灰犀牛”,其实金融乱象才是真正的“灰犀牛”!是在监管部门鼓励与纵容下造成的金融乱象,特别是打着“金融创新”名义搞出的“P2P”,先野蛮发展后粗放治理,将众多老百姓的辛苦钱、保命钱洗劫一空。有人说中国好不容易培育出3亿人的中产阶级,在“P2P”中被洗劫了一半;随后看到居民财富还没有被洗劫干净,房产还是居民家庭财富的避风港,就下力气追打房价,非要让居民再遭受一次损失不可。我要问问这些人,是谁派你们来干这些事的?为什么总跟人民群众过不去呢?

  银行被要求限制居民购房贷款,把首付比例与利息率提得奇高。本来我们引进的“住房抵押贷款”是一种普惠金融,有利于构建社会公平。他们用各种限制让普通居民难以借钱购房,还说这样资金就不会流向房地产了。但是资金流向哪里了?流向了“蚂蚁金服”这些金融机构,然后再以超高息贷给老百姓,让金融资本从中牟利。最近风传“某大国企入股蚂蚁”。还有将“限购”这个“临时性措施”常态化,长期限购住房抑制内需,与中央要求“房地产业健康发展和良性循环”背道而驰。近年来中国经济不断下滑,不少是看错病下错药给治坏的。

  第二个相声,眼睛有病就容易看错,演员苗阜和王声的相声《满腹经纶》,当逗哏的总把书上的字看错读错,而且还按照读错的胡说。比如他把“哪吒闹海”说成是“那托闹海”,把“精卫填海”说成是“汪精卫”,把“夸父追日”说成是“寡妇追日”,说汪精卫死了、他老婆沈璧君当了寡妇追到日本去了。

  在房地产调控中,这类错读文件与胡乱演绎的事情还少吗?中央一再指出:“房子是用来住的,不是用来炒的”,这话讲得多清楚啊,它既强调住房的居住功能,又没有否定它的商品功能和价值功能,要控制的是“炒房”行为。但是在楼市调控中,把这句话胡乱演绎的太多,已演绎为另外的四种情形:1.说“房子是用来住的,不是用来‘买’的”,限制居民购房,不给办房产证;2.说“房子是用来住的,不是用来‘卖’的”,不允许开发商卖房,不给办销售证。认为没有买卖就没有炒卖,干脆限制房屋买卖。3.说“房子是用来租的,不是用来‘售’的”,否定“租售并举”;4.还说成是“房子只能单位买,个人只能租房”,全民都只能租房子住,这不是倒退到房改之前去了吗?这些说法中没有一个是中央要求,所以读中央文件要认真。

  第三个笑话是谈谈“治疗”。看完了病,有的就得打针,说《打针》的相声很多,有的讲打针不对症,有的讲超剂量重复打针。去年楼市调控的问题之一就是各部门重复打针。2021年底面对出现的问题,几位中央主管部门官员接连讲话,提醒防止“政策合成谬误”伤害经济。中央财经办副主任韩文秀说:“经济社会发展是一个相互关联的复杂系统,要防止出现政策合成谬误,避免局部合理政策叠加后造成负面效应”。他指出的“政策合成谬误”,就是“局部合理政策叠加后造成负面效应”。在楼市调控上,医生给病人开的药本来可能是对症的,不料护士们不交班,这个护士进来打一针、那个护士进来再打一针,七八个护士分别进来各打一针,“局部合理政策叠加后造成负面效应”,把病人给治了个半死。

  看看现实吧。中央要求“坚持房住不炒原则”是对症的,没想到多个部门纷纷都来给楼市打针:先是土地部门减少土地供应、规划管理部门让建小户型、金融监管部门限制开发贷款、基金信托乘机抬高资金成本;好不容易盖好房子,建设行政部门要求“限购”、金融监管机构发令“限制购房贷款”,地方政府又下令“限涨价”,价格高了不给备案;最近又忙着“限跌价”,不让房价下跌;随后就是税收环节,七八道税一起征收,企业苦不堪言。这么折腾让企业卖不出去房,负债率当然就高,金融监管机构这时候又划出了“三道红线”,对越线企业硬性抽贷,结果造成“政策合成谬误”。

  韩文秀副主任还指出:“要防止分解谬误,避免把整体任务简单一分了之,更不能层层加码,导致基层难以承受”。看看各部门对待保障房任务的态度,就是层层往下布置分解,谁都不动真的,用老百姓的话就是“瘸子打围坐着喊”,最后还真的把政府保障房职责都给分解到开发商头上,进行所谓的“限地价、竞配建”。还把这种昏招当作先进经验到处推广。这不是明显的“政策谬误”吗?

  与房地产政策谬误类似的,是各地在“减碳”问题上出现的“政策分解谬误”。各地方、各部门只顾把减碳任务层层分解、机械执行,甚至层层加码。以至于到了去年三季度多地出现关机减电,把我国这个世界第一发电大国折腾得到处拉闸限电。中央国务院紧急出面纠偏才制止了“压电”潮,保住了入冬以后的供电供热。这又是一场合力造成的政策谬误。去年中央经济工作会议专门为此指出:“防止简单层层分解。要确保能源供应,大企业特别是国有企业要带头保供稳价”。真是谁都不能让中央省心。

  第四个相声是“开刀”。继续调控就走到了给病人“开刀”环节,侯宝林先生的一个同名相声,说的是糊涂医生给病人开刀,每次都在病人肚子里留点东西。第一次开刀,缝上了还没有长好,医生说,对不起我还得给您切开,我把棉花球忘在您肚子里了!病人能有什么办法?只好同意再开刀。第二次开刀拿出棉花球缝好,没几天医生又来了说,对不起我还得再开一刀,我把剪子落在您肚子里了!病人一听这就更严重了,还得同意他再开一刀啊。再缝的时候病人说话了,说医生您给我肚子上缝个拉锁吧,以后再落下什么东西,打开拉锁随便拿!这个笑话说的是,后来开刀不是因为病人有病,而是医生上次开刀造成的后果。

  回顾这些年的房地产调控,有多少就是由于错误指导造成的后果,比如强制性要求建小户型,结果小户型房无法消纳;再引导去三四线城市开发,在一线二线城市搞限购,结果三四线城市房屋过剩;再要求搞商业地产,通过城市规划强压企业开发商业楼宇,结果商业楼宇压垮房地产企业。市场化开发需要政府这么多规定吗?本来政府责任主要是提供保障房、建立住房保障体系,实际上却忙于指导商品房开发,惹出不少笑话。

  第五个相声,演员马季讲过一个“拔牙”的笑话,说的是江湖庸医拔牙,要一块六病人还价八毛,他拿起钳子把病人的好牙给拔了。这很像近些年的房地产调控。住房体系中到底是哪颗牙有病?多年忽视保障房建设,在住房双轨制之中长期存在问题的是保障轨,我不断呼吁恢复双轨制,中央和国务院在“十四五”规划中,明确提出完善“两个体系”,即“完善住房市场体系与住房保障体系”。商品房这颗牙本来没有什么病,本来就不应该给需要保障的低收入群体提供商品房,而是要提供保障房,包括产权型保障房与租赁型保障房。糊涂牙医不去治疗病牙,却总跟好牙过不去,一颗颗地拔好牙,把商品房市场与商品房开发企业折腾得不轻。

  最近中央政治局会议要求:“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,从保障房与商品房“双轨制”的两个方面再次明确了任务,还要求“促进房地产业健康发展和良性循环”。但是有的地方刚刚宣布加强保障房建设,就有网络媒体出来鼓动说:“房地产以商品房为主的时代彻底结束了”!还是跟商品房这颗牙过不去,执意走极端要拔商品房这颗牙。我希望牙医今年能把治疗重点放到“病牙”上,政府要重视修好保障轨,要让国企央企退出房地产市场化竞争领域,重新回归保障房建设。

  第六个笑话,讲讲房地产调控如何能把人吓出“神经病”。我因为工作需要常去海南,看到海南的房地产调控政策最为严厉。海南说要“像壮士断臂”那样断掉房地产,断臂就是剁下自己的胳膊,那还不疼死?疼死也要断臂。如今在海南你不能说搞“房地产”,你要说“不搞房地产”,搞的是什么呢?是“旅游地产、康养地产、医疗地产、科技地产、文化地产”,原来是这些“地产”,就是不准搞“房地产”!

  为什么海南对“房地产”这么抵触呢?就是被房地产调控吓出来的病。民间有个“偷驴拔橛”的笑话,说的是贼把人家的驴给偷走了,路人一看空留下个拴驴的木头橛子没有用,就来拔这个橛子,结果被人当成偷驴的贼给抓起来了。海南就总是充当“人家偷驴他拔橛”的角色。每一轮商品房价格上涨,都是从北上广深先涨起来,然后传导到二三线城市,最后传导到海口与三亚。等到主管部门想起调控的时候,其它城市都涨完了,正轮到海口与三亚房价刚刚上涨,正撞到调控的枪口上。偷驴的跑了,就剩下海南拔橛。于是全国房地产调控就重点打击海口与三亚。

  多次遭遇房地产调控的特殊打击,把海南省的领导干部给吓神经了,一提房地产就害怕,要彻底告别房地产。最近还有这样的规定:“永久停止四个中部市县开发房地产项目”,要跟商品化开发与市场经济彻底说“拜拜”了。现在全国各城市房价又涨了一轮,各地房价都涨完了,就又轮到海口三亚等少数城市房价涨,这时候管调控的就该出手了,正好抓住海南拔橛的。我预计,媒体报道房价上涨还得拿海口与三亚说事,调控房价还得拉海南来重点打击。

  再说说海南海花岛上的那39栋违规楼。“中央环保督察组”早就解散了,拆不拆是海南省自己决定。拆了也不可能恢复珊瑚礁,而是徒增几百万吨无处存放的建筑垃圾,很可能还得往海里倒。不如多罚些钱用于海南生态建设。现在网上热议“新年第一炸”,看热闹的很多,等着看“炸楼”闹笑话的不少。如果真的春雷炸响,那就是在告诉大家,人一旦被吓神经了就会做出多么离奇可笑的事情来。我们不要怨海南,怨就怨那些把海南吓神经的人。求你们饶过海南吧。

  我用讲笑话来演绎楼市调控出现的问题,是希望让后来少闹笑话。却没想到笑话越闹越多,楼市调控总在源源不断地提供笑料。去年的房地产调控,若用一个字来概括就是“谬”,谬误的谬。我寄希望于在新的一年能有改进,让闹笑话的事情少出一些。今年中央要求的一个字是“稳”,要求“稳字当头、稳中求进”。希望今年不再辜负中央期望,赶快把那些阻碍发展的限制政策取消;希望房地产企业能够坚持住,希望居民购房预期能够转好。让中央提出的“促进房地产业健康发展和良性循环”的目标得以实现。如果情况没有改变,甚至变得更差,那我们明年就来再讲笑话。

  我祝大家新春愉快、笑口常开、身体健康、阖家幸福!


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