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美國房東需要遵循哪些正確程序驅逐房客?
作者:鄭博仁律師 | 2022/11/5 17:24:53 | 浏览:317 | 评论:0

美國房東需要遵循哪些正確程序驅逐房客?

自疫情以來,加州及地方政府紛紛出台了一系列保護租客的法律,使得原本驅逐程序就相較複雜的加州法律,困擾更多業主。

鄭博仁律師提醒房東,需要確保遵循美國相關法律規定的確切程序,否則驅逐訴訟將可能被法院駁回。

在加州,房東一定要遵循嚴格的程序來驅逐租戶。第一步,也是在房東提出驅逐(”非法滯留”Unlawful Detainer)訴訟之前必須完成的一步,就是以書面通知的方式終止租約。所需的通知類型取決於房東終止租約的原因。而更複雜的是,《2019年加州租戶保護法》為在出租房中居住了至少12個月的租戶提供了額外的保護。以下是在加州驅逐租戶所涉及的規則和程序的概述,供大家參考。

《2019年加州租戶保護法》何時適用?

《2019年加州租戶保護法》(以下簡稱 “該法”)是一項全州性的租金控制和租戶保護法,影響到加州的大多數租約。該法很複雜,但一般來說,法規要求房東必須有 “正當理由”(該法承認的理由)才能驅逐在出租房中居住了12個月或以上的租客。這個理由可以是租戶的 “過錯”,即房東因為租戶的作為(或不作為)而終止租約,也可以是 “無過錯”,即房東因與租戶行為無關的理由(如:想自己搬進出租房)而終止租約。

該法適用於簽訂月租協議的租戶以及簽訂長期租約的租戶。然而,有一些類型的租約不受該法約束。例如,由個人擁有的 “可單獨轉讓所有權 “的單元(指可單獨出售的獨立財產,如:獨戶住宅)就可以豁免。

在房東有正當理由的情況下終止租約

房東可以提前終止租約,並以各種理由驅逐租戶,包括不支付租金、違反租約或租賃協議,或犯有非法行為。房東必須通過向租戶發出書面通知來終止租約。終止的原因將決定所需的通知類型。

不付租金的通知:如果租戶不按時支付租金,房東可以給租戶叁天的通知,讓其支付租金或退出(搬走)。該通知告知租戶,租戶有叁天時間支付全額租金或搬走。如果租戶在叁天期限前搬走,房東可以用押金來支付未付的租金,並對超過押金的欠款起訴租戶。如果租戶不付租金也不搬走,房東可以在叁天期限結束後提起驅逐訴訟。

租戶違反租約但可以補救的通知:如果租戶違反租約或租賃協議,但問題可以得到解決(例如,租戶不顧禁止養寵物的政策而養寵物),房東可以給租戶叁天的補救通知(也稱為 “履行契約或搬出的叁天通知”)。該通知告知租戶,租戶有叁天時間糾正違規行為或搬走。如果租戶在這叁天內搬走,房東就不能提起驅逐訴訟,但可以起訴(前)租戶,要求其支付所欠租金或對租房造成超過保證金的損失。如果租戶在叁天內沒有糾正違規行為,也沒有搬走,房東可以提起驅逐訴訟。

嚴重的、無法補救的違反租約行為:當租戶嚴重違反租約或做了無法補救的事情,房東可以給租戶一個無條件的三天退出通知。該通知告知租戶,租戶必須在收到通知的三天內搬出出租單元。租戶不允許有任何時間來解決違規問題,如果租戶在三天內不搬走,房東可以提起驅逐訴訟。在加州,房東只有在租戶出現以下情況時,才可以使用三天無條件搬走通知:

  • 違反租約或租賃協議,轉讓或轉租出租單位
  • 對財產造成重大損失
  • 允許或在出租房內製造滋擾,或涉及出租房內的非法活動。

(當受該法約束的租戶無視三天的搬出通知或不糾正租賃違規行為時,房東也可以使用三天無條件搬出通知,以下有更多介紹)。

在房東沒有正當理由的情況下終止租約

無理由終止租約的規則取決於租約是按月租,還是固定期限:

按月租約

如果租戶簽訂了按月租賃協議,並且在租賃單元居住不到一年,那麽房東必須向租戶發出30天內搬走的書面通知,以終止租賃關係。房東不需要給出終止租約的理由,但不能以歧視性的理由終止租約。

如果租戶在出租房內居住超過一年,並且是按月支付,那麽房東必須給租戶一個書面的60天內搬走通知來結束租約。(這兩份通知都必須告知租戶,租約將在通知期結束時到期,租戶必須在那個時候搬出出租單元。

固定期限的租約

對於久於月租的租約,房東在租期結束前不能無故終止租約。房東不需要在租期結束時通知租戶搬出,除非租約有特別要求。例如,如果租戶的一年租約在12月底到期,而租戶沒有要求續租,那麽房東就不需要在12月底前發通知叫租戶搬走,除非租約條款特別要求通知。

當租戶在租房內居住了12個月時,結束固定期限的租約

固定期限租約結束時,如果租戶已經在該房產中居住了12個月,房東不能沒有正當理由拒絕續租。

如果房東不續租的理由是 “租戶過失”,房東必須給出:

如果過失原因是不付租金,則必須給出三天內支付租金或搬走的通知

如果過錯原因是可糾正的違約行為(如有一個未經允許的室友),則發出三天內糾正或搬出通知,或如果原因是不可補救的嚴重違約行為(如造成公共滋擾),則發出三天無條件的搬出通知。

當過錯原因是可糾正的違約行為時,如果租戶在收到三天內糾正或搬出通知後沒有糾正違約行為或搬出,房東必須提供三天的無條件搬出通知,然後房東才能提起驅逐訴訟。

如果房東不續租的原因是”租戶無過錯 “的原因,房東必須根據該法對租戶進行賠償。

驅逐訴訟

一旦超過規定的通知期,而租戶沒有遵守搬出通知中的要求,房東可以提起非法滯留的訴訟。該案件必須在出租房所在縣的高級法院立案。房東需提交以下表格:

  • 傳喚-非法滯留-驅逐 Summons—Unlawful Detainer-Eviction
  • 起訴書-非法滯留 Complaint—Unlawful Detainer
  • 原告的必填封面頁和補充指控-非法滯留 Plaintiff’s Mandatory Cover Sheet and Supplemental Allegations—Unlawful Detainer
  • 民事案件封面頁 Civil Case Cover Sheet

鄭律師表示,房東還應該向法院書記員了解是否有其他必要的當地表格。驅逐訴訟的申請費為240-450美元,取決於法院的情況。如果房東無力支付申請費,可以申請費用減免。

提交表格後,房東必須將驅逐文件送達給租戶。一旦文件被送達,必須向法院提交一份已簽署的送達證明表格的原件和復印件。租戶有5天或15天的時間來回應,這取決於房東以何種方式送達文件。

如果租戶不作出回應,房東可以要求法院作出缺席判決(意味著法院將批准房東的請求,而不需要租戶的任何意見)。如果租戶作出回應,房東可以要求法院指定一個審判日期。

租戶驅逐抗辯

在加州,租戶對驅逐有幾種可能的抗辯。一個常見的辯護理由是,房東在終止租約時犯了程序性錯誤,如不適當地送達通知、或在提出驅逐訴訟前沒有等待足夠的時間。租戶可以使用的另一個辯護理由是,房東沒有維護出租單元,或者房東在某種程度上歧視租戶。

驅逐租戶

在加州,房東可以合法地驅逐租戶的唯一方法是通過法院,贏得非法滯留訴訟。即使在贏得驅逐訴訟後,房東也必須藉用警員來實際執行驅逐。房東擅自自行將租戶從出租房中趕走是非法的。 如果租戶搬出了出租單元,並留下了個人財產或物品,房東必須首先設法通知租戶被遺棄的財產,並給租戶至少15天的時間來取回這些財產(如果通知是郵寄給租戶的,則為18天)。房東可以向租戶收取該財產的存儲費用。如果租戶不認領財產,房東可以在通知期結束時將其處理掉。

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