2023年新年伊始，延续一年有余的提前还贷潮急剧升温。“还贷比借钱难”一度成为热词之一。

为缓解提前还贷难之困境，中国人民银行和中国银保监会近日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。但同时针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。监管部门也将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

提前还贷潮并非**出现在中国。潮起潮落的原因何在？它是中国特有的现象吗？其它国家出现过提前还贷潮吗？

提前还贷潮“潮起潮落”的关键是什么？

此次提前还贷潮始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。据中金团队估算，2022年还贷规模占按揭余额14%左右，相比2021年的12%左右有所上升。与此同时，受房市低迷影响，2022年末按揭**余额同比增长仅1.2%，增速创历史新低。为了留住这个长期优质资产，一些银行为提前还贷设置了重重阻碍。即便如此，也挡不住**人出于经济理性作出的提前还贷决定。

最近，在人民银行和银保监会的联合推动下，商业银行做出了一些优化举措，提前还贷难有所缓解。

南方周末新金融研究中心研究员发现，居民扎堆提前还贷的情况并非首度出现，在我国曾不同程度多次出现。它一般出现在央行加息通道中，住房**成本上涨之际。例如，2009年四万亿刺激政策后，2010年出现了经济过热的苗头。2010年10月底，央行上调存**利率令加息周期预期增强。一些地方的银行出现了提前还贷需要排队的现象。不过，随着房价上涨以及其他**投资产品收益率提升，扎堆提前还贷的情形很快消退。

提前还贷潮潮起潮落的关键在于居民预期投资收益率和银行**利率之间的利差。

具体而言，我国现行房贷利率方式是：“浮动利率定价方式= LPR（**市场报价利率）+基点（1个基点是0.01%）”。而基点的加减则根据当时房贷市场定价并写进**合同。如果合同签定在市场高点，后期虽然LPR会调整，但是基点依然按照**协议执行。现行房贷利率与先前高点利率的差值最高超过1.5个百分点。

而从投资端观察，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2022年中国家庭财富变动趋势——中国家庭财富指数调研年度报告》，2022年家庭平均投资**收益率约为1.8%，低于2021年的2.8%。居民投资避险意愿较强，屡创新高的超额储蓄一时成为热门话题。

在加杠杆之后，倘若投资端的收益率不能覆盖**利率，谁还继续会加杠杆呢？**人最现实的经济理性做法就是提前还**。

国外有哪些提前还贷方式？

从**角度观察，英美等国家的**人如何降低存量房贷利率呢？

根据美国住房抵押**机构房地美（Freddie Mac）公布的数据，2022年底，美国30年期固定抵押**的平均利率为6.92%，创下2002年以来的最高水平。而2021年同期的30年固定抵押利率仅为3.05%。

英国央行2022年11月3日把基准利率从2.25%上调至3%，以遏止通货膨胀飙升。这是自2021年12月以来连续第8次加息，将英国利率推至14年来的最高水平。目前，英国房贷利率已普遍涨至7%左右。

美国、欧洲和日本的房贷大多分为固定利率（Fixed rate）与浮动利率（Floating/variable rate）两种。固定利率**通常短则三五年、长则十年，可以锁定较低利率水平。锁定期过后，根据市场利率情况再行调整。

浮动利率**则与中国LPR**类似，在基准利率水平上加点。例如，根据“英格兰地区住房调查”，2022年英国约1/3家庭有抵押**，其中约3/4的抵押**客户现有定期固定利率按揭，但基准利率上涨对固定利率的房贷借款人也有影响。

此外，在英国、美国和日本等国家，住房抵押**通常可抵扣个人收入所得税或者是出租房屋所得税，且往往是较大抵扣项。家庭每年节省缴税金额不菲。

如果按揭**利率持续下降，**人怎么降低存量房贷利率？**人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”（Re-finance或Remortgage）。比如，假如**人先前申请了较高利率水平的**，而现在的利率降低，则可以找银行做“再融资”。在扣除已付的本金和利息之后，银行或其他**机构先行代为付清**人先前高利率的存量**，然后以当前较低利率重新给其办理**。

**人既可以找之前办理**的银行，也可以另找一家新银行。理论上，只要利率不断走低，**人可以无限次进行“再融资”以降低**成本。还有一种情况是：先前已经还清大部分抵押**，或者房价大幅上涨，剩余**只占房产价值的较少部分，**人如果这时有资金需求，可以利用“再融资”杠杆，把房产中的多余价值再释放出来。这样的话，银行的按揭**规模也会较为平稳。

此外，英国等国家还有一种提前还贷的替代方式叫做off-set mortgage，即“抵扣**”。**人账户中的现金余额可抵扣等额**，这部分**不计算利息。比如，**人先前的房贷余额为10万英镑，这时将**转为“抵扣**”，此后按照房贷余额减去现金存款余额来计息，在**账户中存入10万英镑后，房贷即可停止计息。**人可以凭此方式，既节省利息，又可保留流动性以应对未来不时之需。

这说明，英美两国房贷人也有提前还贷的情况，而且银行有相应的产品提供支持。

英美银行为何不抵触提前还贷？

英美两国目前的房贷利率同样高企，甚至超过中国房贷利率。英美等其他国家最近发生提前还贷潮了吗？

研究发现，虽有提前还贷情况，但没有提前还贷潮。为什么呢？这是因为这些国家的银行不担心提前还贷，并有较为顺畅的产品应对需求。

这些银行不在乎**人提前还贷而损失的息差收入吗？这是因为银行体系不同。比如，美国银行按揭**往往只短期停留在资产负债表上，然后银行将房贷批量打包后在二级市场交易，由两房（房利美和房地美）买入并将批量**生产加工为按揭**支持证券（Mortgage Backed Security，以下简称“MBS”），再卖给其它机构投资者。

由此可以看出，美国与欧洲的银行并非依靠资产负债表上的**息差赚“长线慢钱”，而是依靠交易出售MBS赚“快钱”。MBS在市场中价格时有波动，银行在波动中赚取交易的“快钱”。机构投资者通过二级交易能够识别资产的优劣，在价格出现分化后，反方向更加刺激交易。

美国是世界上最早开展资产证券化的国家。1970年吉利美发行抵一只MBS，当时是为了应对金融自由化浪潮中银行金融脱媒、存款搬家和流动性紧张等问题。上世纪70年代，美国通胀居高不下、短端利率持续较高、期限利差走平，银行有动机调整资产结构，出售长久期资产并提高资金运转效率。在这样的宏观背景下，MBS市场逐渐发展起来。

衍生品交易使投资者实现了资金和风险的跨期配置，有助于金融市场进一步成熟与丰富。衍生品对于金融市场是非常重要的产品与工具。

现在国内监管层与业界也看到了衍生品市场的价值。监管机构近年出台了一些与衍生品相关的法律，也推出了更多衍生品面向市场，给整个资产管理和财富管理行业提供了很多有效补充，能够熨平市场波动，也一定程度上推动了投资策略的多元化。

那为什么中国的银行却抵触提前还贷呢？中国的银行在发放按揭**之后，在客户不提前还贷的前提下，这笔资产在存续期内将留在银行的资产负债表上，直到**到期为止。在二三十年中，银行从中赚取高达2-3个百分点息差。加之有实物抵押，房贷风险较低，符合银行风险偏好。当下银行优质信贷资产稀缺，银行不希望看到居民房贷存量降低。目前，中国存量按揭**总规模高达38万亿元人民币，5年期以上LPR每降低一个基点就意味着银行将损失一大笔收入。

应鼓励商业银行深化改革创新

由上述分析可见，交易型商业银行和存贷型商业银行属于不同的银行体系，导致了不同的利润来源及面对提前还贷时的不同应对方法。

国内提前还贷潮彰显出不同银行体系的差异：中国银行业仍处于以存款、**、汇款为中心的传统模式，而成熟金融市场的银行业却向交易银行和财富管理银行转变，逐渐发展为以财富管理为抓手的负债端，辅之以资产证券化与交易为基础的资产端。未来国内部分银行过度依靠房地产**的盈利模式难以为继，而在交易银行、财富管理等业务上具有较强能力的机构将保有竞争优势。

历史上是否有东亚国家发生过提前还贷潮？受东亚文化影响，日本居民同样偏好储蓄，历史上也曾数次发生过提前还贷现象。特别是在上世纪90年代，由于经济增长停滞、居民收入降低，日本全社会出现资产负债表衰退趋势。学界对于日本资产负债表衰退成因的观点虽不统一，但总的来说，经济泡沫破灭、刺激政策未及时出台、人口老龄化等多因素叠加，企业和居民纷纷降低负债，并最终演绎为全社会的资产负债表衰退，后续刺激政策频出却无法见效。此后，日本陷入长期经济衰退，银行破产数量显著提升。

相比之下，中国的经济韧性较强，政府发力及时且政策组合拳持续，企业仍然保持活力。后疫情时代，市场复苏可期。南方周末新金融研究中心研究员认为，在遵守**合同和尊重契约精神的基础上，监管机构应鼓励商业银行创新设计再**和再按揭产品，创新设计房贷计息方式，并充分利用衍生品工具，在市场竞争中提升服务能力和创新能力；商业银行应主动作为，积极引导居民，而不是阻碍提前还款。设置障碍不是有效解决提前还贷潮的途径。

提前还贷背后的尴尬：居民**市场的“无米之炊”

上述内容是从银行端一侧研究国内为何出现提前还贷潮，那么居民一侧为何如此扎堆提前还贷呢？

居民提前还贷增加主要是由于居民对于收入与房价预期下降及投资回报率低迷。中国居民资产配置分为实物资产和金融资产，其中居民财富近60%配置在房地产上。近年来，以房产为主的实物资产在居民资产配置中逐渐走低，而金融资产日趋上升。目前统计数据显示，金融资产仅占20%左右。各类资产间有“跷跷板”效应，当房价不再上涨，股债双杀、**收益下行，居民投资只有存款类产品可选。

图1：中国居民家庭资产配置（数据来源：《中国居民资产负债表估计：1978－2019年》[1]，Wind和证券业协会）

根据《中国银行业**市场年度报告（2022年）》，2022年各月度**产品平均收益率下探至2.09%。伴随着债市动荡，银行**经历了比较大的波动，甚至相当一部分R2**出现了破净的情况。在这种情况下，居民资产由房产向金融资产“搬家”的趋势有所放缓则不难理解。

在市场波动的表象下，居民资产配置困难在于资管产品风险-收益特征同质化较高，而其根源来自于目前我国资管业务底层资产有限，结构性供给不足。观察发达资本市场金融产品的收益风险特征，不难发现其分布结构是相对均衡且连续的，可以通过组合不同大类资产获取指定的风险-收益特征。在此基础上，设计不同资管产品以满足不同生命周期、不同风险偏好投资者的需要。如果有发达且充分竞争的资本市场，可通过养老金、权益市场等方式，将居民财富转移成为资本市场的坚实基础，使资金在各类资产上均匀配置，而非大量沉淀为预防性储蓄。

图2：美国市场基础金融产品收益率与波动率分布构成

对比国际金融市场，国内主流的大类资产,从风险-收益特征上看基本属于“低风险低收益”或“高风险高收益”的二元结构；而从资产类别上看，则基本属于债权或股权的二元结构。REITs、次级ABS、可转债、高收益债、另类投资和衍生品等具有独特风险-收益特征且与其他资产相关性较低的资产规模和深度均非常有限。金融机构无法进行有效的大类资产配置，更无法在此基础上设计出丰富的产品线，实为“巧妇难为无米之炊”。

图3：中国市场基础金融产品收益率与波动率分布构成

在居民预防性超额储蓄之际，提前还贷也可视为另类的“高息”存款。对于大部分普通投资者来说，提前还贷节省的利息已经是目前市面上能锁定的最高“收益”了。

搭建兼具深度和广度的金融市场是当务之急

综上所述，提前还贷潮的背后有深层次的银行体系和金融市场原因。立足现实并着眼未来，无论是监管机构还是银行业，搭建兼具深度和广度的金融市场是当务之急。

我国资产管理市场经过多年发展，为居民财富管理提供了越来越有力的支持，还为我国实体经济发展提供了有效服务。特别是在2018 年“资管新规”实施以来，资管行业发展回归本源，各类资管机构规范且差异化发展,为居民提供多样化的资管产品，REITs等新产品逐步试点并推向市场，与实体经济形成良性互动。

资管行业作为实体经济的资金供给方之一，是促进经济发展的重要力量。同时，居民财富的保值增值是共同富裕的直接体现。中央财经委员会第十次会议强调，“共同富裕是社会主义的本质要求”，“要坚持在高质量发展中促进共同富裕”。随着居民财富的持续积累，居民对于投资**服务的需求日益多元化。这对我国资产管理、财富管理行业提出了更高的要求。

我国长期坚持“房住不炒”，成功让房子回归居住属性，居民对房价的预期也逐渐理性。这是实现居民资产从房产搬家至金融市场的**时间窗口。监管部门与市场机构应抓住机遇，健全财富管理相关法规与监管规则，不断丰富金融市场，为普通个人投资者提供更优质的财富管理服务。促使金融市场做好承接居民资产的准备，为居民财富实现保值增值。

当前，在监管部门和市场机构的共同努力下，金融业发展已经向着规范化、成熟化迈进，然而在行业服务链条的前、中、后端仍然面临产品同质化、服务销售化、无法准确匹配居民需求等痛点、难点问题掣肘行业发展。

因此，如何准确把握并更好地满足日渐多元化的居民财富管理需求，同时实现各类金融机构的差异化、专业化发展，是当前及未来一段时期我国金融业高质量发展的一项重要任务。

避免居民提前还款潮再度上演，国内就要建成具有相当深度、广度的金融市场。金融市场参与者差异化、业务多样化、市场广度和深度提升、市场功能完善也是金融业充分发挥资源配置功能、服务实体经济、助力共同富裕的重要条件。以更完善的金融市场为抓手，发挥好金融的资源配置功能，进一步繁荣经济、促进就业，改善居民对于收入的预期。

（[1]许伟，傅雄广，中国居民资产负债表估计：1978年-2019年，《国际经济评论》）