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今天,大陆22个城市被点名
2023/7/22 17:33:15 | 浏览:1313 | 评论:0

今天,大陆楼市传来一个重要消息:国务院常务会议,审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

央视披露的新闻通稿里,有如下具体表述:

在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。

要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。

这里涉及到两个概念:超大城市和特大城市。

按照国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市,城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

这里说的城区,不包含代管市县的城区,也不包括边缘、孤立的建成片区。

2020年第七次人口普查结束之后,国家统计局公布了超大、特大城市的名单:

今天,大陆22个城市被点名

当时的超大城市一共有7个,分别是:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。

其中深圳的城区人口,跃居到了全国第三,跟北京的差距极小。

特大城市有武汉、东莞、西安等14个。

七普已经过去了3年,上述名单发生了一些变化。首先是武汉城区人口突破了1000万,已经晋升为第八个超大城市。

此外,苏州也被认定为特大城市。

第七次人口普查后,统计局公布最新的21个超大、特大城市的时候,没有计入苏州。原因竟然是:苏州工业园区的110多万人没有被计入城区人口。纠正了这个错误之后,苏州的城区人口达到了510多万,妥妥的特大城市。

所以,目前中国(内地)实际有8个超大城市,14个特大城市,一共22个城市符合国家“积极稳步推进城中村改造”的条件。

“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的提法,最早出现在2023年4月28日召开的政治局会议新闻通稿里,当时的表述是:在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

也就是说,上述22个符合条件的城市要干两件事:第一,积极稳步推进城中村改造;第二,推进“平急两用”公共基础设施建设。

所谓“平急两用”公共基础设施,跟刚刚结束的疫情有关。超大、特大城市人口多、密度大,一旦发生疫情、天灾或者战争,缺少疏散、隔离、救治伤员的场所。提前建设这种设施,又可能造成浪费,所以提出了“平急两用”公共基础设施的概念。

所谓“平急两用”公共基础设施,就是平时有平时的用途,特殊情况的时候有特殊的用途。比如可以修建一些度假村,平时搞旅游休闲,疫情、灾难的时候用来疏散、隔离、救治。

另外就是推动特大、超大城市城中村改造。

这两项内容,可以理解为“新时期的大基建”。

在经济下行周期,需要搞大基建、新基建来拉动经济,创造就业岗位。

以前,我们的做法是天女散花,大中小城市都有份。现在情况变了,人口红利终结,不是每个城市都有增量人口,都有持续增加的居住需求。

继续在人口流失的中西部、东北三四五线城市搞城中村改造、棚改,空间不大了。在上述地区搞更多的高速公路、机场、高铁、地铁,也可能浪费。

所以,这一轮经济下行周期,各种大基建、新基建,势必向大城市及其都市圈集中,这样才不会浪费投资。

22个超大、特大城市的城中村改造,一个重要目的是拉动经济、刺激内需。

这是否意味着,超大特大城市的城中村,都要推倒重来,类似棚改一样?

未必!

超大、特大城市城中村里的居民,基本上不是原住民了,而是外来务工人员,刚毕业的大学生。城中村的房子,就是天然的廉租房,它们的存在降低了居住成本,增加了城市的竞争力。

所以,城中村改造应该是三个选项:

第一,相当一部分长期维持现状,保留其天然廉租房的性质,给中低收入阶层服务。

第二,部分城中村进行升级改造,在不推倒重来的前提下,改善居住条件、增加必备设施、消除安全隐患,让新市民住得更舒心。

第三,部分城中村推倒重来,进行比较彻底的城市更新,变成新的商品住宅或者城市综合体。

后两种选择都需要投入资金,也就会拉动消费。从国务院常务会议的要求看,“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”。不少城中村有建筑质量问题,或者有消防隐患问题,如果不消除,可能出现群死群伤的重大安全事故。

在城中村改造过程中,中央要求“积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态”。

改造的结果,是增加城市中高品质住宅的供应量,减少低品质住宅的存量。


据不完全统计,中国有大约5万多个城中村。其中最典型的,当属深圳。

据第三方研究机构的数据,深圳一共有1746个城中村,城中村的建筑超过32万栋,建筑面积超过2亿平方米,按照人均20平方米计算,深圳的城中村可以居住1000万人。

今天,大陆22个城市被点名

深圳曾于2019年发布了《深圳城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》,思路由由“拆”变“治”,提出:“不急功近利”“不大拆大建”“高度重视城中村保留”;“由拆除重建转向综合整治,满足青年人群居住需求”。

拆除重建城中村过程中,会增加保障房的数量,也会增加商品住宅的数量。整体而言,会带来上述22个城市住宅供应量的增加,但这个量的释放将是中长期的,不会在短期内集中涌出。

另外,这也意味着,超大、特大城市将更注重内涵式发展,土地开发将逐步转向存量开发,这将提升中心城区的吸引力,对新区、郊区或许构成一些利空。

中国的城市“快速长大”的阶段结束了,未来买房要回归中心,对所有的新区都要画一个问号。尤其是距离传统中心城区比较远的新区,可能需要更加漫长的时间,才能成熟起来。

中心城区会因为城中村改造的提速,而更有魅力。

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