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中国“70年地权大限”之忧
作者:钟海之 | 2011/1/17 12:59:49 | 浏览:1318 | 评论:0

  鉴于现在太多建成没几年的房子在“危旧房改造”的名义下遭遇强拆,本该“自动续期”的住房建设用地完全可能被操作成“无偿收回”。政府还应早用法律手段解决问题。

  一则上海“土地使用期满后会无偿收回”的消息,掀起了新一轮关于土地使用权到期后如何处置的争论。

  尽管上海官方已澄清,这是将现行土地出让合同中约定的“收回土地使用权”内容前移到了预申请阶段,等于“事先告知”,且只是因社会公共利益需要未获准续期的土地要收回,但因对住宅建设用地自动续期规定是否适用无明确解答,仍让众多中国百姓忐忑不安。

  皮之不存,毛将焉附?房屋所有权不能离开土地使用权而独立存在,当地权被强行、无偿收回后,买的房子怎么办?中国百姓往往拼了几代人老命才能供养一套房子,难道被他们视如生命的房产于他们仅是在交长期房租?

  这样的前景,相信会令无数有志买房者退缩,抑制刚性需求的能力可能不逊于征收房产税,相应挤压炒作空间,或许会让民间期盼已久的房价下跌成为现实。但届时房产已由不动产变成像汽车一样的奢侈“消耗品”、“贬值品”,百姓心中只有悲凉失望,谈何欣喜?

  其实,地权“70年大限”困扰中国社会已非一日,中国几年前专门在国家法规中明确“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但未说明续期是有偿还是无偿、有偿时金额又会是多少,客观上给地方政府“自说自话”留下了空间。

  正视房地产市场化初期考虑不周的地权大限,以土地出让人身份发布风险告知,上海官方态度有积极之处。问题是,风险告知不是解决办法,且“期满无偿收回”的“社会公共利益需要”这一前提条件比较粗略,缺乏执行基础和具体评判标准,如果住宅建设用地与之冲突,又该如何?

  鉴于现在太多建成没几年的房子在“危旧房改造”的名义下遭遇强拆,本该“自动续期”的住房建设用地完全可能被操作成“无偿收回”。如此一来,一些正慑于中央严令,发愁于土地财政无以为继的地方政府从此再无后顾之忧,可按照70年一个轮回稳健出让获取永续的土地财政收益。

  倘若“期满无偿收回”成为地方政府一种普遍的游戏规则,本已对高房价不堪重负的中国百姓又该积累多深的不满情绪,又会以怎样的激烈形式宣泄出来。

  要避免此等局面上演,说到底,还是要尽快彻底解决地权“70年大限”问题,尤其是在法律中明确如何续期。


相关讯息:

上海规划国土资源局网站回应“土地期满无偿收回”

(杨艳 于聪聪)

土地使用者提前一年提交续期申请  住宅建设用地将自动续期

  2011年上海土地交易市场首拍落幕,但其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。此规定一经报道即引起了广泛争论和质疑。

  1月17日,上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上发布通知,对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出了正式回应。回应中提到“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”。全文如下: 

关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知

  根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定:

  第二十七条本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。

  住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

  出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

  第二十八条土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,按本条第 项约定履行:

  (一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;

  (二)由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

  第二十九条土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回,土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能,不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的,出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。

  《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

  特此通知

上海市规划和国土资源管理局2011年1月17日

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