近日，又一个香港富豪炒楼炒到彻底破产。
这位富豪就是被称为“磁带大王”的陈秉志，巅峰时期身家曾超过百亿，如今连自住了37年的港岛独栋别墅也被银行拍卖，可以说沦落到了“无家可归”的境地。
这像极了周星驰那句台词：人生大起大落，太快太刺激了！
压垮陈秉志的最后一根稻草，是他的一笔金额1.74亿的车位抵押贷款。由于还不上这笔贷款，他被4个债权人于法院申请破产。
对于破产这个结局，陈秉志本人早已料到。在接受记者询问时，他自己都说：“我欠人钱，他们这样做很合理，我早就预料要破产的。”

陈秉志愿赌服输、不赖账不跑路，坦然面对破产，也是一条好汉。我就觉得，香港这些富豪虽然也是“赌鬼”，但有契约精神，比很多内地老板强太多了。
陈秉志发迹很早，早在1965年就创办亚美集团，为欧美客户代工生产录音带、录像带、计算机磁带等产品，高峰期独占全球磁带产能60%，在内地设有4家厂房，员工逾万，所以被称为“磁带大王”绝对名副其实。
上世纪九十年代起，随着香港制造业没落，陈秉志染指楼市投资，当时专攻工商物业。据说陈风评很好，为人没有架子，重视诚信，在圈中人缘不错，很多人都乐于跟他合伙投资或做生意。
为人低调的陈秉志，在“炒楼“上却是个狠角色，可以说疯狂且激进，主打高杠杆、快进快出。
他过去几十年在香港市场“疯狂扫货”，买楼、买铺、买车位无所不包，投资向来是大手笔，喜欢“买整栋、整层，再拆开来卖”。依靠这种模式，顺风顺水，高峰时资产做到百亿。

他在1997年以5000万买入嘉湖新北江商场二楼，2000年又花超1亿收下北角柯达大厦一期整栋。2014年，他更是将嘉湖新北江商场二期重新包装分拆成一百八十九个铺位，开售三小时就卖出八成，套现超过3亿。

他还多次联手其他资本，杀入大型民生商场，例如2016年联手马亚木、林子峰以11.5亿投得青衣长康商场，同年又联合蔡志忠等人买下将军澳慧安园商场酒楼铺并拆售。这些成功的案例，无不体现了他精准的眼光和大胆的操盘手法。
可以说，前些年内地那些炒楼客，在陈秉志这样的香港炒家面前，恐怕都只能算是“孙子”辈。
然而，这些看似辉煌的操作背后，无一不是靠“高杠杆堆出来的”。陈秉志长期利用物业抵押融资，然后用这些钱购买新的资产，靠着“滚雪球”的方式来扩张自己的财富版图。
更致命的是，这种模式的成功都是建立于楼市的持续上行和低利率条件下。这种模式在市场上行周期可以带来巨大的收益，但一旦市场风向转变，风险也会成倍放大。他的破产，也正验证了高杠杆下的脆弱性和交易的高度投机性。
真正将陈秉志推向深渊的，是2017年那笔极具轰动效应的交易。他联同几个投资大佬，以402亿港币向长实买入中环中心70%的写字楼。当年平均尺价高达3.3万，而他个人就拿下了7层楼，估算总值高达55.8亿港币。
这笔交易在当时被视为他“豪赌写字楼市场”的巅峰之作，甚至有人认为他这是在与李嘉诚“对赌”，想要看“李超人”的笑话。然而，命运弄人，这单生意也成了他人生的转折点。

陈秉志这两年陆续把中环中心物业出售完，总体亏损预估超10亿元。虽然最初拆售的两层楼面仍然有利润，但剩下的五层却几乎无人问津，他不得不一路减价，直到今年初才全部卖出。
目前，中环中心的尺价约1.4万，而2017年陈等一众投资人接手时的尺价高达3.3万。陈秉志卖得早，还属幸运。
前面提到的导致陈秉志被申请破产的一笔贷款，源自于他2022年在楼市下行期逆势买入一批车位。在2022年，楼市已经出现颓势，陈秉志却以为捞底的机会来了。
他当时信心满满地表示“港岛区的车位不到200万，有套利空间”，通过向财务公司融资，快速拿下海峯园119个车位，基本形成控盘，然后马上将购入的车位加价四成放盘。
可惜，算盘打得响，运气却不在了。海峯园的车位成交价现在已经跌到130万，比他3年前183万的买入价，贬值了将近三成，赶上同时期住宅的跌幅。
近年来，陈秉志已经连续抛售了几十亿的物业，包括写字楼、商铺、工厦，都属于当下贬值最严重的物业类型。对于那些高杠杆融资买入的投资者，毫无疑问都变成了负资产。
高杠杆撑起的游戏，终究抵不过大周期逆转的现实。随着楼市红利褪去，陈秉志的地产王国就像多米诺骨牌一样，顷刻间连环倒下。
他那句“我都预咗要破产㗎啦，冇问题的，系要承担责任”，虽然听起来轻松，但背后却是一曲香港炒楼时代的挽歌。
当时代的潮水逐步退去，我们才能看清都有谁在那里裸泳。