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孙涤教授专栏:《美国的房市最近怎么了?》— 市场的青铜法则系列之十五
作者:孙涤 | 2011/6/25 5:59:11 | 浏览:2723 | 评论:0

  “市场的青铜法则系列”歇了好久,想来重启,接着集中探讨人们在市场中交易,为什么老是事不如意,从自利出发却未必能够得到自利(或称幸福)的结果?股市和房市的投资者的行为最明显,令人懊恼的错一犯再犯,别人及自己的教训一忘再忘,背后是什么原因?

  上星期的一则消息,标志了这类探索的一个里程碑:第一张人脑的功能地图给完整地编制出来了。这称作“艾伦人脑地图”的大制作,是全套人类基因图谱完成后的又一个伟大的文明突进。保罗.艾伦,比尔.盖茨的小伙伴和老搭档,在微软创办过程里同时进入全球首富之列,为此项工程赞助了5500万美元。“艾伦人脑地图”及其数据信息库,为西雅图的“艾伦人脑研究所”所拥有,已经向社会公开,让公众免费共享,它对人类文明进展的推动将不可限量。“艾伦人脑研究所”在2006年完成并开放给科学研究界使用的“老鼠脑子图谱”,已有力推动了生命科技的进展,每个月使用它来开展科研项目的就多达一万个不同的研究人(组)。

  人能成为“万物之灵长”,几乎全是仰仗人的脑子。以体能和机能论,比人类更占优势的生物多了去了。人脑灰质重量不足四斤,只占人体重的2%,开动起来其耗氧量却达到人所需要氧气的40%。然而,正是人脑使得人类跃居世界的主宰地位。难怪人类在过去四百万年的漫长进化中,大脑的重量增加了有四倍,直至人脑体积长到母亲的骨盆和产道的极限,而其他器官有的反在缩减。“艾伦人脑地图”目前阶段的侧重点是透彻了解人脑的常态及其共同性状。它发觉,任何人的大脑有96%的基因是完全相同的,人类的基因高达82%是体现在大脑一个器官里的。

  “艾伦人脑研究所” 下阶段计划研究人脑的差异和病变,探索新的药物和疗法,增加对人脑变化的理解,以便增强对自己行为和选择的控制、调整和改正,增进个人的幸福追求和群体的社会效益。无论是这份“人脑地图”,还是计划中的研究,这对于我们认识自己的市场交易行为,不论是投资生产决策还是个人的抉择,都将提供莫大的帮助。

  曾几何时,人们靠臆测和没有信息基础的想象,来武断地划分成主观和客观,对立唯物还是唯心,辩分真伪和恶善,往往错到荒唐处犹然不自知的地步。以致人类对自己如何感知世界、人际怎样互动的认知,可以说仍旧处于“青铜世界”的混沌局面,远远落后于人类对自然世界的了解和把握。

  这种落后的状况可望不久能发生改观。近三十年在人类认知科学、脑神经生理学、行为科学和实验心理学的积累,特别是手段和工具的突破跃进,现在又有“人脑航图”的助阵,前沿的研究有可能扎扎实实地运用“科学方法”,对人脑的单一功能、在单个功能区域甚至个别基因的层次上进行有控制的实验,来验证人的行为的真实过程以及受什么驱动的。而在以往,人们囿于对自身缺乏认知,或出于自身利益的计较,所表述出来的偏好和倾向同实际的差距巨大,是“极不对称的”。人们作出的选择、制定出的政策、设计出的目标,因而常有“缘木求鱼”的偏误,甚至备受扭曲和愚弄。

  本栏目编辑的建议说,既然我这段时期回洛杉矶执教,何不结合对美国的就近观察,谈谈美国版的“青铜法则”在市场上是如何运作的?的确个好主意。我们将结合读者关心的几个热题,下几期拟先介绍和分析:美国房市近来的进展和趋势、美国预算大窟窿背后的主要原因、美国式教育下一代的利弊,以及美国各级政府入不敷出的困境。

  首先来看美国房地产市场的现状。自2006年第三季度高峰期以来,美国房市下挫已经过了四个年头。趋势如何,一两年间会不会逆转回升?大家都关心,但是没有人确实知道。美国房地产市场相当成熟的一个指标,是信息齐备,界定较准确分类也够细。但是数据背后的涵义及其对未来的预兆,却同样是见人见智。今年第一季度的数字表明,全美国房地产的资本仅是其总价的38%,也就是有62%是借贷来的——大部分靠银行、基金、和房利美之类准政府机构等的融资,而十年前(2001年)这个比率为61%。差别的23%不少已成坏债,或正在浮现成问题债务。

  对于房地产市场的走势,比以前更扑朔迷离。大家都熟知的凯斯-希勒房市指数,为专家和大众一致倚重的,但希勒教授和凯斯博士对今天房市的明天走向,意见就大不相同。希勒持怀疑态度,认为房市大致上尚未走到谷底,目前的价位还是高于历史平均水平,再下跌个20-25%是很有空间的;而凯斯则乐观得多,虽说还带谨慎。他认为市场低迷已有一段时间,新开工建房剧减、现房积压不断出清后,而需求在恢复中。因此,如果再不把这些变化纳入购房和投资的考虑中来,未免有错失机会的可能。至少,在通货膨胀的前景之下,房地产的名义价值不像会大幅下挫。不过即使价格维持不变,要是物价水平上涨了20-25%的话,房地产价值实际上是下行了20-25%。两位顶级专家对同一现象的不同判断,说明了对不确定的市场根本就不该有确定的结论,对这点大家要保持清醒的认识。

  房地产如人所说是性质独特的一种商品,但它还是服从市场供求力量影响的基本逻辑的。从供应方因素的角度,美国主要都市居住区的房屋,被空置的加上待销售的加上在建造中的,目前的规模只及2006年高峰期的四分之一。按当时的销售速度,三个月就能卖完;虽然按眼下的销售平均率,得十个月才能出清库存,而在销售强劲的时候存货出清的时间是七到八个月。但考虑到市场低迷,开发商的风险顾忌大,而政府机构审批开工许可的时间长,要恢复到原来建造的规模和速度不是很容易,也就是等到市面好转时,增加新房的供应将不会太流畅。

  我们下期来谈需求方面的因素。

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