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孙涤教授专栏:《美国房市在“假摔”吗?》——市场的青铜法则系列之十六
作者:孙涤 | 2011/6/30 5:59:00 | 浏览:1563 | 评论:0

  房市从需求方因素的角度,主要指标则有(1)美国家庭的平均收入有多大的比例用来支付按揭贷款;以及 (2)拥有自住房子的成本和租房费用的比率。据德意志银行对美国房市的估算,前者的比例已经从2007年高峰期的17.2%跌至目前的9.8%,下降超过了四成。也就是说,相对目前的房屋价格水平,居民的购买力有了强劲回升,这是多年来所未见的。从第二个指标,美国多数大都市居住区的按揭还贷成本/租金的比率在80%左右,即拥有房屋的支出反而比租房低了四分之一。在房价受到重挫的地区,例如拉斯维加斯,目前的房价平均比2006年高峰期跌了56%,而租金高出了按揭还贷的支出,是后者的125%;在亚特兰大,这两个数据分别是 -33%和151。

  另外一个关键指标,制约着人们拥有房屋能力和购房意愿的,是按揭的利率,时下的水平是出奇的低。对于正在抬头的通货膨胀速度来说,这是一个入场购房的强有力的支持理由。美国的按揭贷款,30年(或15年)固定利息是主流形式,在固息率超低(4%-4.5%)的情况下锁定长期的按揭贷款因而非常有利。粗略计算,拥有一栋100万美元的房子,其按揭贷款的固息为4%的话,支付的成本就等同于拥有另一栋价格50万美元但按揭贷款固息率为8%的房子。从拥有房屋成本的角度看问题,目前以100万买的房子,到了按揭利息率上涨到8%时,市价有上升到200万美元的空间。

  这个逻辑在2001年到2006年的美国房市里,被反复渲染和不断炒热,鼓噪不具备购房能力的民众旋进房屋泡沫的博弈,酿成了次按危机的恶果。但是它内在的道理,只要环境不是太过偏执气氛不是太过狂热,还是管用的。这也是詹蒂(Mark Zandi), 被誉为“预测大师”的穆迪评级的首席经济分析师的看法的依据。他认为房价的上升,至少比通货膨胀率要快3到4个百分点。

  这就回到了估计美国房市的关键着眼点(其他国家和地区的房地产投资,其实多多少少也以此作为主要的判别依据):拥有或投资房产是否能够抵御通货膨胀?美国人常常说,这个世界变动不居,确定不变只要两件事,死亡和税收。我觉得可能还得加上第三件,通货膨胀的趋势。民选的政府——有可能靠多数裁决来决定财富的分配转移,以及金本位的扬弃——其实也是被通货膨胀冲决的,更坐实了现代经济的通货膨胀的现象,从长程言是无可逆转的。货币主义者得出结论,米尔顿.弗里德曼为其教父,说通货膨胀是货币现象。从表层这当然对,但在深层,通货膨胀乃产生于人类的固有倾向:1、自己的消费比别人(包括自己的孩子)的消费更重要; 2、即期的满足于远期的满足更重要。当自己有可能来影响他人消费和安排社会生产,从而搭上利益分配的便车,通货膨胀的趋势于是就形成了。

  4月18日标普评级机构调低美国国债的信用评级,能给我们某些启示。这次的调低可以说是最轻微的。美国国债的债信仍保持AAA级别,只是从“稳定” 到“负面”,下调了小小的一格而已,然而美国股市却刹那间剧烈地晃动起来,披露的当天工业道指下跌了138点(开盘是急挫了182点,日中曾惨跌近250点),但19日盘桓了一天之后,20日即跳开了有161点,收盘时已经是失地全部复收还赚了7点,而整个星期工业道指增收了居然有200点(+1.63%)。如此戏剧性的波动,难怪有人嚷嚷,是“假摔”!如果真有人在做局,套利起来倒是油水大大的。

  标普评级的主管在电视节目里对此的说法是,他们之所以到现在才降低一点评级,担忧的是美国制止或扭转不断扩大的联邦预算赤字的努力陷入了僵局。白宫和国会在“互掐”——白宫提出通过提高富人的税和削减些军费开支来缓解问题的恶化,其主旨是要继续确保社保和健保的民众福利项目;而共和党握有话语权的国会则主张,削减民众福利项目同时继续削减起码不增加富人的税负,期待富人加大投资更新技术又增加就业,从而增强联邦的税收和还贷能力。两种思路和政策做法,南辕北辙但势均力敌。美国当局的“难作为”对美元的影响当然是负面的。增加任何国民的税收极难,削减既享利益的福利项目更难,所以政治上可行的还是一条老路:发国债,然后美元贬值来逃废若干。所以说,通货膨胀是政策组合拳里必要的一拳。

  上星期美国股市的始挫复升,因为人们很快醒悟过来,不管美国国债的问题是否有救,必导致美元贬值,也必增加美国今后的举债成本。但国民要和通货膨胀赛跑,货币资产还得在股市里面滚,特别是还得靠房产投资。存在银行或锁在箱底,准比买美国国债还糟糕。

  按理说,长期国债将由子孙后辈来还,不过买国债者须在当时就得掏出真金白银。对子孙,债台高举有欠公平,却没有表面那么不公平。假如你借了邻居1两金子,承诺10年后由你儿子还他2两金子,那你儿子的负担可真的不轻。不过你要在10年前借的那两金子当时值2500人民币,你的承诺是今年由你儿子还邻居5000元的话,恐怕连你的儿子都会乐得偷笑起来。美国的国债,和其他任何国家的国债不同,它是由美国自己就能印制的美元来偿付的。中国有大约1万亿的美国国债,近3万亿的外汇存底,绝大部分用美元计值。这层道理虽说简单,实践起来却颇值得咱们细想。

  我们会专题来讨论美国从国家到国民的入不敷出,及其导致美元通货膨胀的影响,眼下要考虑的则是买房还是租房,哪个更有可能跑赢通货膨胀?如果说是买房为好,那么在哪个市场买?美国房地产现在低迷,哪个地区的市场是在“假摔”?

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