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孙涤教授专栏:《买楼和通胀赛跑》——市场的青铜法则系列之十七
作者:孙涤 | 2011/7/15 14:44:46 | 浏览:2258 | 评论:0

  前两期里,我们从出清存货要用多长时间的角度来讨论美国的楼市,把房屋看做一种消费品,会按一般的供求规律行事。房地产不是常被称为“真实的”实业(real estate)吗?但房地产的性质相当独特:(1)对经济的影响复杂得多; (2) 常常是房价越贵大众越买,追涨杀跌超过股市。

  目前的美国经济就连制造业(甚至汽车制造)都在好转,但整体的回复仍然步履艰难,前景堪忧。一个重要原因,是房地产过去供求的严重失衡至今还是个重轭。在美国住房的总价值超过了其他任何门类的财富,几乎是居第二位的退休基金价值的两倍,相当于GDP的160%(2006年)。它疲软地趴在市场上就像一枚沉重的砝码,牵累着经济天平回摆不过来。

  越贵越有人乐意追捧,不能不使人感到房地产其实特别的“不真实”(unreal)。比《“居者有其屋”的需求复杂得多,购房者所追求的往往不在房屋的“居”的功能,而在它社会阶层的识别功能。相当程度上房屋是一种“地位商品”,就像我在“市场的青铜法则系列”里屡屡提到的。据说眼下国内的适婚男士压力特重,如果没有能力置房的话,娶妻大有困扰,就像无巢族,连麻雀都不会飞来。房屋作为社会地位象征的价值观弥漫,对经济造成了很大的扭曲。我的一个老朋友,哥伦比亚大学的经济学教授,上海人魏尚进甚至非常认真地判定,为了准备给儿子买房以便娶妻,是中国居民目前储蓄率超高的一个主要原因,连带影响了出口、消费、汇率扭曲等种种后果。那么只有独养女儿的家庭储蓄率为什么也不低呢?难道是为了买房招赘吗?

  我在以前讨论楼市时,曾有“财富不论在哪行哪业产生,就像涓涓细流归于大海一样,最终流入房产”的评述。其中一个依据,就是一般民众是以房产来标识自己的市场成就的。这里有两个我讲课时常用的小例子,可以帮助理解。1995年我去新加坡开会,住在一位任教于国立大学的朋友家里。因为他是教授,用国家提供的“组屋”有五间卧室,租金极为低廉,我住的相当惬意;3年后我又访问新加坡大学,但这位朋友已搬离“组屋”,住进了自己买的联体别墅,不过两个狭窄的卧室,却花了他(和银行按揭的)200万新元。然而他非常自豪,放弃便宜的组屋不买也不续租,他终于能更上层楼了。为了我借住,他慷慨地命孩子挤到他和太太的卧室里。我心里颇有打扰的歉疚,第二天就托词搬到酒店去住了。但这位朋友很质朴,看来绝不是贪图奢华之徒。另一个小故事兴许能做些补充说明。有一次我应一个香港学生的要求替他写求职的推荐信,她刚在港大商科毕业。我发觉她的通讯地址是借用同学的,随便问了一下原因;她解释说,同学家住在港岛的高尚地段,公司录用的机会将大大增加。当你住在香港的那个区域,不但揭示出你的家世和阶层,而且能裁判你的能力,甚至预兆了你的品格,“居”之为用大兮,世人可轻乎哉!

  因此以拥有和租用房屋的费用,即售租比来衡量的话,国内一线城市早已超过360个月,上海北京深圳的的平均水平当在40年甚至50年以上。在成本差别这样悬殊的市面,人们购房的热忱还是有增无减,姑娘还要逼小伙拿出房子否则没有结婚诚意,除了“地位”功能,背后一定还有原因。那就是房地产投资有能力跑赢通货膨胀。

  对抗不可避免的通货膨胀趋势是一场马拉松,有可能胜出的实在不多。美元在不断走软:自去年6月至今美元下跌了17.3%。(又如,2005年11月至2008年4月曾下跌了22.6%,2002年2月至2004年底曾下跌了33%,而1985年3月至1987年底则下跌了4.9%。)一般认为,对付全球经济这个至关重要的趋势有几种对策,买其他币种,买商品期货、买黄金;买股票;和买房产——投资到“真实的实业”。而其中能打持久战的阵地,还只有股市和楼市。

  其中的道理可能会很深入,但要有浅出的理解也并不难,让我们用几个小故事来举证。笔者1981年底留学美国,当时在上海财大读国际金融的硕士班。自费留学,国家恩准换得25块美金,按当年的官定汇率1:1.72,花了我43元人民币。但是由香港飞美国的单程机票大约1100美元,相当于人民币1900元,港币4500元(当时1块港币相当4毛2分人民币)。机票对我每月39元的硕士助学金来说是个“天文数字”,就是不吃不喝也得积4年多。靠在香港工作的舅舅慷慨赞助,我才得以成行。对于舅舅的恩情我会终身不忘,但若是向银行借了这笔机票钱,到今天得还多少人民币,才算是“双赢”呢?这个小例子对人们理解通货膨胀是活生生的。据公允计算认为,30年前的1块钱约值现在的8块3毛3,缩水了有88%。但现实中我们的感觉,那时的一元钱要强过眼下的一百元。当时一个家庭要能积蓄1000元,非得全家胼手胝足5年以上不能做到,难度甚至超过现在积蓄100万元,即1000元的1000倍。当年上海的一名大学毕业生月薪68元,可是10年后很少有超过80元的;现在工作了10年的大学生月收入是多少?至少100倍吧。


  那么,对于当时舅舅资助的机票钱1900元人民币,今天的我应该怎样来回报呢?还1900元?可能还不够吃一顿晚餐;还一张单程赴美机票?值不了5000元;还通货膨胀调整后的15833元人民币,就像金融分析里常做的“可比的分析”那样?至多顶我半个月的工资,同当时我的劳动价值相比,又是百倍的差异!

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